Отказ от заключения договора управления многоквартирным домом

Отказ от заключения договора управления многоквартирным домом

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)

Отказ от управляющей компании «назначенной» по конкурсу

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками

Частью 8.2. статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений многоквартирного жилого дома отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке. Однако такой отказ от договора возможен лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления и принятии решения о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления домом.

Как отказаться от управляющей компании?

Учитывая, что стороной договора управления являются все собственники помещений многоквартирного дома, решение об отказе от исполнения договора принимается общим собранием собственников помещений дома большинством голосов.

Однако одного только решения об отказе будет недостаточно. В повестке дня общего собрания собственников должен присутствовать и вопрос о выборе иной управляющей компании. А вопрос об отказе от исполнения договора управления должен быть подкреплен обязательной ссылкой на наличие условия для отказа, предусмотренного законом, а именно, — невыполнение управляющей компанией условий договора управления. Отсутствие такого указания в повестке собрания, а в последующем, в итоговом протоколе общего собрания может повлечь признание судом принятого решения собрания собственников недействительным.

Доказательства невыполнения управляющей компанией условий договора управления

Голословные утверждения о том, что управляющая компания не выполняет надлежащим образом условия договора управления не могут являться доказательствами для целей одностороннего отказа от договора. Такими доказательствами могут служить объективные сведения о нарушении условий договора управления, к коим можно отнести: результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан (прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления и т.д.), в которых отражены факты имеющихся нарушений (невыполнение норм Постановления Госстроя № 170, Постановления Правительства РФ № 491 и т.д.), факты привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления. Сами по себе факты обращения граждан, пусть и неоднократные, коллективные не свидетельствуют, по нашему мнению о невыполнении управляющей компанией условий договора управления, поскольку не подтверждены объективной оценкой обоснованности претензий со стороны уполномоченных на то органов власти.

Смена способа управления домом

Вышеизложенное касается случая смены одной управляющей компании на другую в рамках одного способа управления многоквартирным домом – управляющая организация.

Однако в том случае, когда общее собрание собственников принимает решение о смене способа управления домом, наличие такого условия для отказа от услуг управляющей компании, как невыполнение условий договора управления не требуется. По крайней мере, такую позицию высказал Верховный Суд РФ в определении от 05.06.2012 N 59-В12-5.

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ, которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

Энциклопедия решений. Отказ собственнику в заключении договора управления многоквартирным домом

Отказ собственнику в заключении договора управления многоквартирным домом

В соответствии с п. 28 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), основанием для отказа собственнику в заключении договора управления , содержащего условия о предоставлении всех, некоторых или одной коммунальной услуги, могут являться следующие обстоятельства :

— степень благоустройства многоквартирного дома не позволяет предоставить потребителю соответственно одну, несколько или все коммунальные услуги, о предоставлении которых заявитель указал в заявлении о заключении договора управления;

— управляющая организация, в которую обратился потребитель для заключения договора управления, не имеет возможности предоставления коммунальной услуги потребителю по причине ненаступления срока начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

В случае отказа от заключения договора управления по указанным основаниям, исполнитель обязан в пятидневный срок со дня обращения заявителя за заключением договора в письменной форме уведомить его об отказе от заключения договора с указанием причин такого отказа.

Согласно п. 29 Правил N 354 представление заявителем неполного пакета документов или неправильное их оформление не является основанием для отказа в заключении договора управления. В этом случае исполнитель в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня получения документов, обязан в письменной форме сообщить заявителю о допущенных несоответствиях и порядке их устранения, а в случае представления не всех документов из числа обязательных исполнитель обязан сообщить заявителю наименование организаций и их адреса, по которым заявитель может получить недостающие документы. После этого исполнитель приостанавливает рассмотрение документов заявителя без их возврата заявителю вплоть до получения от заявителя недостающих документов. В случае если недостающие документы не будут представлены заявителем исполнителю в течение 6 месяцев со дня приостановления их рассмотрения, то исполнитель вправе прекратить рассмотрение заявления и возвратить представленные документы заявителю. В этом случае для заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заявитель подает заявление повторно.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

» Энциклопедия решений. Управляющие компании в многоквартирных домах » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов, ориентированных на бухгалтеров, специалистов финансово-экономических служб, юристов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами

Каждый материал подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Материал приводится по состоянию на июль 2018 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Управляющие компании в многоквартирных домах

При подготовке раздела «Энциклопедия решений. Управление многоквартирными домами» использованы авторские материалы, предоставленные В. Глебовым, И. Разумовой

Как расторгнуть договор управления многоквартирным домом?

Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, при подорожании услуг подрядчика, росте инфляции, кризисных явлениях в экономике, а также при нежелании собственников соглашаться на повышение стоимости услуг.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Исключения допускаются, если положениями ЖК РФ установлены иные правила по сравнению с гражданским законодательством, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В подобных случаях применяется жилищное законодательство.

Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Когда управляющей организации не удалось прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора пре­дусмотрено такое право. Обычно договор содержит положения, позволяющие управляющей организации отказаться от него, например, если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые она не отвечает.

Большинство споров между собственниками и управляющей компанией возникает в связи с незаконным отказом последней от договора управления. Принимая решение об отказе, компания ссылается на обстоятельства, не позволяющие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т.д.).

Законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. К таким случаям закон относит, во­первых, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Во­вторых, когда собственники помещений приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Односторонний отказ управляющей компании недопустим также в связи с тем, что договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике.

Как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115­О, обязательность заключения публичного договора при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения.

Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации не существует.

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. К подобным случаям, в частности, относятся неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд и ухудшение состояния жилого фонда по вине собственников. Сегодня подобные дела в судах практически не рассматриваются, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из­за технической сложности ведения судебного процесса, ведь ответчиками будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие организации взыскивают задолженность по оплате договора в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от пролонгации.

Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании считается предусмотренный статьей 451 ГК РФ — расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться несколько условий:

— в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет;
— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;
— исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
— из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении судебных споров существенными признаются обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора; непредсказуемые темпы инфляции; значительное подорожание материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Существует и иная судебная практика по данному вопросу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам по себе факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом, при отсутствии каких­либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке ЖКХ, по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к обстоятельствам, которые позволяют расторгнуть договор управления.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения и его условия должны быть одинаковыми для всех, поэтому расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.
После расторжения договора собственникам необходимо на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, органы местного самоуправления обязаны организовать конкурс по отбору управляющей организации.

Управляющая компания, выбранная собственниками, не вправе отказаться от заключения договора управления.

29 Июня 2015, 10:16

Результаты проведенного на территории Волгоградской области лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами заставили собственников еще раз задуматься о том, продолжат они сотрудничество со своими управляющими компаниями или найдут новых партнеров.

В настоящее время на территории Волгограда и области очень активно проводятся общие собрания, на которых собственники принимают решения о прекращении ранее существующих отношений по управлению многоквартирными домами. Кто-то находит для себя решение накопившихся вопросов в создании товарищества собственников недвижимости, другие – выбирают новую организацию.

Однако, как показывает практика, не всегда сделанный собственниками выбор находит свое отражение в заключении договора управления. Обычно управляющие организации с большой неохотой идут на заключение договора управления домом, для поддержания надлежащего состояния которого необходимо вложение материальных средств и выполнение реальных работ, управление которым будет обусловлено для организации повышенными издержками по сравнению с новостройками. А иногда и вовсе компания отказывается заключить договор.
На чьей стороне в этом случае стоит закон разобрались в Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (далее – Инспекция).

Дело в том, что управляющая компания является коммерческой организацией созданной специально в целях оказания услуг по управлению многоквартирными домами. Заключаемый такой организацией договор по своей природе является публичным, что означает обязанность управляющей организации заключить договор управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме. Это значит, что управляющая компания не вправе отказываться от заключения указанного договора, если данная организация была выбрана в установленном законом порядке, и в таком же порядке собственниками были утверждены условия договора управления.

Об этом прямо написано и в пункте 3 статьи 426 ГК РФ, который гласит, что отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Если управляющая компания все же уклоняется от заключения договора управления, то собственники имеют право обратиться в суд с заявлением о понуждении компании заключить договор.

При этом бремя доказывания отсутствия возможности выполнить соответствующие работы, предоставить услуги, возложено на коммерческую организацию.

Стоит также отметить, что договор управления, как и другие виды договоров, должен соответствовать обязательным (императивным) требованиям законодательства. Условия договора не должны быть чрезмерно обременительными для любой из сторон и создавать почву для злоупотребления правом, в том числе и со стороны собственников.

В противном случае суд может отказать в удовлетворении заявленных требований.

В числе компаний, отказавшихся от заключения договора управления оказалась и ООО «ЖЭУ-67» (г.Волгоград), директором которой является Попов Павел Александрович.

Собственники двух многоквартирных домов, выбравших эту организацию уже обратились в суд с иском о понуждении юридического лица к заключению договора управления. Инспекция, в свою очередь, вступила в указанные дела в качестве третьего лица и намерена добиваться защиты законных интересов истцов.

COMPARE_DELETE_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/61728/index.php?action=DELETE_FROM_COMPARE_LIST&id=#ID# [BUY_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/61728/index.php?action=BUY&id=#ID# [ADD_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/61728/index.php?action=ADD2BASKET&id=#ID# [SUBSCRIBE_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/61728/index.php?action=SUBSCRIBE_PRODUCT&id=#ID# [COMPARE_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/61728/index.php?action=ADD_TO_COMPARE_LIST&id=#ID# [COMPARE_DELETE_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/61728/index.php?action=DELETE_FROM_COMPARE_LIST&id=#ID# [CONVERT_CURRENCY] => Array ( ) [CATALOGS] => Array ( ) [MODULES] => Array ( [iblock] => 1 [catalog] => [currency] => [workflow] => ) [PRICES_ALLOW] => Array ( ) [CATALOG] => [CAT_PRICES] => Array ( ) [PRICES] => Array ( ) [PRICE_MATRIX] => [MIN_PRICE] => [ID] => 61728 [

ID] => 61728 [IBLOCK_ID] => 117 [

IBLOCK_ID] => 117 [CODE] => [

CODE] => [XML_ID] => 61728 [

XML_ID] => 61728 [NAME] => Управляющая компания, выбранная собственниками, не вправе отказаться от заключения договора управления. [

NAME] => Управляющая компания, выбранная собственниками, не вправе отказаться от заключения договора управления. [ACTIVE] => Y [

ACTIVE] => Y [DATE_ACTIVE_FROM] => 29.06.2015 10:16:17 [

DATE_ACTIVE_FROM] => 29.06.2015 10:16:17 [DATE_ACTIVE_TO] => [

DATE_ACTIVE_TO] => [SORT] => 500 [

SORT] => 500 [PREVIEW_TEXT] => [

PREVIEW_TEXT] => [PREVIEW_TEXT_TYPE] => html [

PREVIEW_TEXT_TYPE] => html [DETAIL_TEXT] =>

Результаты проведенного на территории Волгоградской области лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами заставили собственников еще раз задуматься о том, продолжат они сотрудничество со своими управляющими компаниями или найдут новых партнеров.

В настоящее время на территории Волгограда и области очень активно проводятся общие собрания, на которых собственники принимают решения о прекращении ранее существующих отношений по управлению многоквартирными домами. Кто-то находит для себя решение накопившихся вопросов в создании товарищества собственников недвижимости, другие – выбирают новую организацию.

Однако, как показывает практика, не всегда сделанный собственниками выбор находит свое отражение в заключении договора управления. Обычно управляющие организации с большой неохотой идут на заключение договора управления домом, для поддержания надлежащего состояния которого необходимо вложение материальных средств и выполнение реальных работ, управление которым будет обусловлено для организации повышенными издержками по сравнению с новостройками. А иногда и вовсе компания отказывается заключить договор.
На чьей стороне в этом случае стоит закон разобрались в Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (далее – Инспекция).

Дело в том, что управляющая компания является коммерческой организацией созданной специально в целях оказания услуг по управлению многоквартирными домами. Заключаемый такой организацией договор по своей природе является публичным, что означает обязанность управляющей организации заключить договор управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме. Это значит, что управляющая компания не вправе отказываться от заключения указанного договора, если данная организация была выбрана в установленном законом порядке, и в таком же порядке собственниками были утверждены условия договора управления.

Об этом прямо написано и в пункте 3 статьи 426 ГК РФ, который гласит, что отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Если управляющая компания все же уклоняется от заключения договора управления, то собственники имеют право обратиться в суд с заявлением о понуждении компании заключить договор.

При этом бремя доказывания отсутствия возможности выполнить соответствующие работы, предоставить услуги, возложено на коммерческую организацию.

Стоит также отметить, что договор управления, как и другие виды договоров, должен соответствовать обязательным (императивным) требованиям законодательства. Условия договора не должны быть чрезмерно обременительными для любой из сторон и создавать почву для злоупотребления правом, в том числе и со стороны собственников.

В противном случае суд может отказать в удовлетворении заявленных требований.

В числе компаний, отказавшихся от заключения договора управления оказалась и ООО «ЖЭУ-67» (г.Волгоград), директором которой является Попов Павел Александрович.

Собственники двух многоквартирных домов, выбравших эту организацию уже обратились в суд с иском о понуждении юридического лица к заключению договора управления. Инспекция, в свою очередь, вступила в указанные дела в качестве третьего лица и намерена добиваться защиты законных интересов истцов.

Результаты проведенного на территории Волгоградской области лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами заставили собственников еще раз задуматься о том, продолжат они сотрудничество со своими управляющими компаниями или найдут новых партнеров.

В настоящее время на территории Волгограда и области очень активно проводятся общие собрания, на которых собственники принимают решения о прекращении ранее существующих отношений по управлению многоквартирными домами. Кто-то находит для себя решение накопившихся вопросов в создании товарищества собственников недвижимости, другие – выбирают новую организацию.

Однако, как показывает практика, не всегда сделанный собственниками выбор находит свое отражение в заключении договора управления. Обычно управляющие организации с большой неохотой идут на заключение договора управления домом, для поддержания надлежащего состояния которого необходимо вложение материальных средств и выполнение реальных работ, управление которым будет обусловлено для организации повышенными издержками по сравнению с новостройками. А иногда и вовсе компания отказывается заключить договор.
На чьей стороне в этом случае стоит закон разобрались в Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (далее – Инспекция).

Дело в том, что управляющая компания является коммерческой организацией созданной специально в целях оказания услуг по управлению многоквартирными домами. Заключаемый такой организацией договор по своей природе является публичным, что означает обязанность управляющей организации заключить договор управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме. Это значит, что управляющая компания не вправе отказываться от заключения указанного договора, если данная организация была выбрана в установленном законом порядке, и в таком же порядке собственниками были утверждены условия договора управления.

Об этом прямо написано и в пункте 3 статьи 426 ГК РФ, который гласит, что отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Если управляющая компания все же уклоняется от заключения договора управления, то собственники имеют право обратиться в суд с заявлением о понуждении компании заключить договор.

При этом бремя доказывания отсутствия возможности выполнить соответствующие работы, предоставить услуги, возложено на коммерческую организацию.

Стоит также отметить, что договор управления, как и другие виды договоров, должен соответствовать обязательным (императивным) требованиям законодательства. Условия договора не должны быть чрезмерно обременительными для любой из сторон и создавать почву для злоупотребления правом, в том числе и со стороны собственников.

В противном случае суд может отказать в удовлетворении заявленных требований.

В числе компаний, отказавшихся от заключения договора управления оказалась и ООО «ЖЭУ-67» (г.Волгоград), директором которой является Попов Павел Александрович.

Собственники двух многоквартирных домов, выбравших эту организацию уже обратились в суд с иском о понуждении юридического лица к заключению договора управления. Инспекция, в свою очередь, вступила в указанные дела в качестве третьего лица и намерена добиваться защиты законных интересов истцов.

DETAIL_TEXT_TYPE] => html [DATE_CREATE] => 29.06.2015 10:24:31 [

DATE_CREATE] => 29.06.2015 10:24:31 [CREATED_BY] => 177 [

CREATED_BY] => 177 [TAGS] => [

TAGS] => [TIMESTAMP_X] => 29.06.2015 10:31:57 [

TIMESTAMP_X] => 29.06.2015 10:31:57 [MODIFIED_BY] => 177 [

MODIFIED_BY] => 177 [IBLOCK_SECTION_ID] => 423 [

IBLOCK_SECTION_ID] => 423 [DETAIL_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/61728/ [

DETAIL_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/61728/ [DETAIL_PICTURE] => Array ( [ID] => 69931 [TIMESTAMP_X] => 29.06.2015 10:24:31 [MODULE_ID] => iblock [HEIGHT] => 428 [WIDTH] => 560 [FILE_SIZE] => 26963 [CONTENT_TYPE] => image/jpeg [SUBDIR] => iblock/b3d [FILE_NAME] => uk.jpg [ORIGINAL_NAME] => УК.jpg [DESCRIPTION] => [HANDLER_ID] => [EXTERNAL_ID] => 9918ae92865fc93558e7b8aaee483cce [

src] => [SRC] => /upload/iblock/b3d/uk.jpg [UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/b3d/uk.jpg [SAFE_SRC] => /upload/iblock/b3d/uk.jpg [ALT] => Управляющая компания, выбранная собственниками, не вправе отказаться от заключения договора управления. [TITLE] => Управляющая компания, выбранная собственниками, не вправе отказаться от заключения договора управления. ) [

DETAIL_PICTURE] => 69931 [PREVIEW_PICTURE] => Array ( [ID] => 69930 [TIMESTAMP_X] => 29.06.2015 10:24:31 [MODULE_ID] => iblock [HEIGHT] => 428 [WIDTH] => 560 [FILE_SIZE] => 26963 [CONTENT_TYPE] => image/jpeg [SUBDIR] => iblock/5c4 [FILE_NAME] => uk.jpg [ORIGINAL_NAME] => УК.jpg [DESCRIPTION] => [HANDLER_ID] => [EXTERNAL_ID] => 60d3f1f06eefc7fdaaa633421c153820 [

src] => [SRC] => /upload/iblock/5c4/uk.jpg [UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/5c4/uk.jpg [SAFE_SRC] => /upload/iblock/5c4/uk.jpg [ALT] => Управляющая компания, выбранная собственниками, не вправе отказаться от заключения договора управления. [TITLE] => Управляющая компания, выбранная собственниками, не вправе отказаться от заключения договора управления. ) [

PREVIEW_PICTURE] => 69930 [LIST_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/ [

LIST_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/ [LANG_DIR] => / [

LANG_DIR] => / [EXTERNAL_ID] => 61728 [

EXTERNAL_ID] => 61728 [IBLOCK_TYPE_ID] => committees_news [

IBLOCK_TYPE_ID] => committees_news [IBLOCK_CODE] => [

IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => s1 [

LID] => s1 [ACTIVE_FROM] => 29.06.2015 10:16:17 [ACTIVE_TO] => [IPROPERTY_VALUES] => Array ( ) [PRODUCT] => Array ( [TYPE] => [AVAILABLE] => [MEASURE] => [VAT_ID] => [VAT_RATE] => [VAT_INCLUDED] => [QUANTITY] => [QUANTITY_TRACE] => [CAN_BUY_ZERO] => [SUBSCRIPTION] => [BUNDLE] => ) [PROPERTIES] => Array ( [COMMON_NEWS] => Array ( [ID] => 1578 [IBLOCK_ID] => 117 [NAME] => Выводить в общих новостях? [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => COMMON_NEWS [DEFAULT_VALUE] => 0 [PROPERTY_TYPE] => N [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => SASDCheckboxNum [USER_TYPE_SETTINGS] => Array ( [VIEW] => Array ( [0] => Нет [1] => Да ) ) [HINT] => [

NAME] => Выводить в общих новостях? [

DEFAULT_VALUE] => 0 [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [DESCRIPTION] => [

VALUE] => ) [MAIN_DISPLAY] => Array ( [ID] => 1579 [IBLOCK_ID] => 117 [NAME] => Выводить на главной в слайдере? [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => MAIN_DISPLAY [DEFAULT_VALUE] => 0 [PROPERTY_TYPE] => N [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => SASDCheckboxNum [USER_TYPE_SETTINGS] => Array ( [VIEW] => Array ( [0] => Нет [1] => Да ) ) [HINT] => [

NAME] => Выводить на главной в слайдере? [

DEFAULT_VALUE] => 0 [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [DESCRIPTION] => [

VALUE] => ) [DOP_PHOTO] => Array ( [ID] => 1765 [IBLOCK_ID] => 117 [NAME] => Дополнительные фотографии [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => DOP_PHOTO [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => F [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => Y [XML_ID] => [FILE_TYPE] => jpg, gif, bmp, png, jpeg [MULTIPLE_CNT] => 5 [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => Y [SEARCHABLE] => Y [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [

NAME] => Дополнительные фотографии [

DEFAULT_VALUE] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [DESCRIPTION] => [

VALUE] => ) [NEWS_VIDEO] => Array ( [ID] => 1766 [IBLOCK_ID] => 117 [NAME] => Видео [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => NEWS_VIDEO [DEFAULT_VALUE] => Array ( ) [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => video [USER_TYPE_SETTINGS] => Array ( [BUFFER_LENGTH] => 10 [CONTROLBAR] => bottom [AUTOSTART] => N [VOLUME] => 90 [SKIN] => [FLASHVARS] => [WMODE_FLV] => transparent [BGCOLOR] => FFFFFF [COLOR] => 000000 [OVER_COLOR] => 000000 [SCREEN_COLOR] => 000000 [SILVERVARS] => [WMODE_WMV] => windowless [WIDTH] => 400 [HEIGHT] => 300 ) [HINT] => [

DEFAULT_VALUE] => Array ( ) [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [DESCRIPTION] => [

VALUE] => ) [NEWS_DOC] => Array ( [ID] => 1767 [IBLOCK_ID] => 117 [NAME] => Документы [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => NEWS_DOC [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => F [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => Y [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [

DEFAULT_VALUE] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [DESCRIPTION] => [

VALUE] => ) [HIGHLIGHT] => Array ( [ID] => 1845 [IBLOCK_ID] => 117 [NAME] => Выделить новость как ЧМ 2018? [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => HIGHLIGHT [DEFAULT_VALUE] => 0 [PROPERTY_TYPE] => N [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => SASDCheckboxNum [USER_TYPE_SETTINGS] => Array ( [VIEW] => Array ( [0] => Нет [1] => Да ) ) [HINT] => [

NAME] => Выделить новость как ЧМ 2018? [

DEFAULT_VALUE] => 0 [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [DESCRIPTION] => [

VALUE] => ) [COLOR_TITLE] => Array ( [ID] => 1846 [IBLOCK_ID] => 117 [NAME] => Цвет заголовка ЧМ 2018 [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => COLOR_TITLE [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => SASDPalette [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [

NAME] => Цвет заголовка ЧМ 2018 [

DEFAULT_VALUE] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [DESCRIPTION] => [

VALUE] => ) ) [DISPLAY_PROPERTIES] => Array ( ) [PRODUCT_PROPERTIES] => Array ( ) [PRODUCT_PROPERTIES_FILL] => Array ( ) [OFFERS] => Array ( ) [OFFER_ID_SELECTED] => 0 [ITEM_PRICE_MODE] => [ITEM_PRICES] => Array ( ) [ITEM_QUANTITY_RANGES] => [ITEM_MEASURE_RATIOS] => [ITEM_MEASURE] => Array ( ) [ITEM_MEASURE_RATIO_SELECTED] => [ITEM_QUANTITY_RANGE_SELECTED] => [ITEM_PRICE_SELECTED] => [CAN_BUY] => [EDIT_LINK] => [DELETE_LINK] => [BACKGROUND_IMAGE] => [MORE_PHOTO] => Array ( ) [LINKED_ELEMENTS] => Array ( ) [SECTION] => Array ( [ID] => 423 [

ID] => 423 [MODIFIED_BY] => 174 [

MODIFIED_BY] => 174 [CREATED_BY] => 174 [

CREATED_BY] => 174 [IBLOCK_ID] => 117 [

IBLOCK_ID] => 117 [IBLOCK_SECTION_ID] => [

IBLOCK_SECTION_ID] => [ACTIVE] => Y [

ACTIVE] => Y [GLOBAL_ACTIVE] => Y [

GLOBAL_ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [

SORT] => 500 [NAME] => Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области [

NAME] => Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области [PICTURE] => [

PICTURE] => [LEFT_MARGIN] => 3 [

LEFT_MARGIN] => 3 [RIGHT_MARGIN] => 4 [

RIGHT_MARGIN] => 4 [DEPTH_LEVEL] => 1 [

DEPTH_LEVEL] => 1 [DESCRIPTION] => [

DESCRIPTION] => [DESCRIPTION_TYPE] => text [

DESCRIPTION_TYPE] => text [CODE] => [

XML_ID] => [TMP_ID] => 7be7ce55dd48ecd1b1077f80d56b11f3 [

TMP_ID] => 7be7ce55dd48ecd1b1077f80d56b11f3 [DETAIL_PICTURE] => [

SOCNET_GROUP_ID] => [LIST_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/ [

LIST_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/ [SECTION_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/ [

SECTION_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/ [IBLOCK_TYPE_ID] => committees_news [

IBLOCK_TYPE_ID] => committees_news [IBLOCK_CODE] => [

EXTERNAL_ID] => [PATH] => Array ( [0] => Array ( [ID] => 423 [

EXTERNAL_ID] => [IBLOCK_ID] => 117 [

IBLOCK_ID] => 117 [IBLOCK_SECTION_ID] => [

IBLOCK_SECTION_ID] => [SORT] => 500 [

SORT] => 500 [NAME] => Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области [

NAME] => Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области [ACTIVE] => Y [

ACTIVE] => Y [DEPTH_LEVEL] => 1 [

DEPTH_LEVEL] => 1 [SECTION_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/ [

SECTION_PAGE_URL] => /current-activity/cooperation/news/ [IBLOCK_TYPE_ID] => committees_news [

IBLOCK_TYPE_ID] => committees_news [IBLOCK_CODE] => [

IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [GLOBAL_ACTIVE] => Y [

Прекращение договора управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения

Автор: Юрьева Л.А.

В настоящее время управление значительной частью многоквартирных домов на территории России осуществляют управляющие организации. Как следствие, договор управления многоквартирным домом, на котором базируется данный способ управления, становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных домах. Вместе с тем правовое регулирование данного договора отличается пробелами. Не являются исключением и правовые предписания, регулирующие его прекращение. Это негативно сказывается на практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. В настоящей статье рассматриваются основания и порядок одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом как одного из способов его прекращения, предлагаются меры по совершенствованию законодательства и практики его применения.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Пункт 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ 1 (далее — ЖК РФ) предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий:

во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления;

во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора;

в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.

Пункт 8.1, предусматривающий возможность для собственников помещений отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, была введена в статью 162 ЖК РФ одновременно с внесением изменений в положения статьи 161 ЖК РФ, касающиеся срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса 2 . Увеличив максимальный срок действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления. При этом ЖК РФ не предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в соответствии с пунктом 8.1 статьи 162, каких-либо дополнительных обязательств (например, по возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расценивается законодателем как правомерное.

Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора (пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ). ЖК РФ не дает какой-либо содержательной характеристики данного основания. Гражданский кодекс РФ 3 (далее — ГК РФ) для обозначения нарушения обязательства должником использует термины «неисполнение» и «ненадлежащее исполнение», не раскрывая их содержания. В юридической литературе рассматриваемые понятия также обычно используются в связке. При этом одни авторы придерживаются мнения, что в большинстве случаев различия между названными явлениями невозможно установить, поэтому рассматриваемая дихотомия является искусственной. Так, О.А. Красавчиков писал, что «разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения не может быть, однако, проведено с абсолютной последовательностью» 4 . Э.Я. Гаврилов отмечает: «Если должник по договору поставки должен был поставлять товары каждую неделю в течение календарного года, а фактически произвел только одну поставку, то трудно ответить на вопрос, имеет ли место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства» 5 .

Вместе с тем большинство цивилистов дифференцируют рассматриваемые понятия по степени исполнения обязательства должником. Так, В.В. Витрянский предлагает под «неисполнением» понимать случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению своих обязанностей, когда на дату исполнения договора стороны остаются в положении, существовавшем до заключения договора. Под ненадлежащим исполнением он понимает случаи, когда договорные обязательства должником выполнены не в полном и не в должном объеме 6 . К.П. Победоносцев отмечал: «Неисполнение договора может заключаться или в отсутствии, или удержании целого исполнения, или, наконец, в умедлении исполнения, в просрочке» 7 . А.Г. Карапетов под неисполнением обязательства понимает текущую просрочку. При этом, по его мнению, текущую просрочку следует отличать от просрочки как разновидности ненадлежащего исполнения. Если на конкретный момент времени обязательство уже, хотя и с задержкой, но было исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, то есть исполнение обязательства с нарушением отдельных его условий (здесь — условия о сроке) 8 .

Следует обратить внимание, что в пункте 8.2 статьи 162 ЖК РФ речь идет о невыполнении условий договора, а не договорного обязательства. Как правило, договоры управления многоквартирным домом содержат условия о качестве и сроках (периодичности) оказания услуг. Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет являться ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора.

Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что суды применяют выражение «не выполняет условия договора» как к случаям неисполнения договорного обязательства в целом 9 , так и к случаям ненадлежащего исполнения обязательств: некомплектной поставки изделий 10 ; некачественному выполнению подрядных работ 11 и т.д.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей 12 . Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает. Практику включения их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие условия договоров — недействительными в силу части 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» 13 .

На практике в текст договора управления многоквартирным домом, как верно отмечает автор, достаточно часто включаются различные условия, соблюдение которых необходимо для расторжения договора при невыполнении управляющей компанией своих обязательств: «прекращение действия настоящего договора по причине неудовлетворительного исполнения его условий является последним средством, и к нему следует прибегать только в случае систематического неудовлетворительного исполнения условий договора со стороны Управляющей организации. Прекращение договорных отношений не должно иметь место до тех пор, пока с обеих сторон не будут исчерпаны все средства по преодолению недостатков исполнения договора. Такие средства должны включать (но не ограничиваться): проведение совместных инспекций жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства с целью выявления недостатков; составление планов мероприятий, которые необходимо осуществить Управляющей организации по устранению недостатков; определение конечных сроков устранения недостатков» (договор ОАО «Управляющая компания по ЖКХ»).

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, оценив условие договора управления многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз в течение года) грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ 14 .

Представляется, что в случае одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом в результате существенного нарушения договора управляющей компанией, согласно п.5 ст.453 ГК РФ собственники помещений вправе потребовать возмещения убытков, причиненных таким расторжением (в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ существенным признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора).

В силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому если контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоваться этим правом они не смогут. Подобный подход законодателя представляется несправедливым. Названные некоммерческие организации, не имея собственных экономических интересов, выступают в имущественном обороте исключительно в интересах своих членов. Такое экономическое положение ТСЖ (ЖК, ЖСК) должно учитываться при формировании и совершенствовании норм, предназначенных для регламентации их правового положения. Нельзя найти оптимальных подходов к определению юридического статуса некоммерческих организаций, не учитывая экономических основ их деятельности, сфер функционирования и отводимой им роли 15 . Своеобразный экономический статус ТСЖ (ЖК, ЖСК) был принят во внимание субъектами нормотворчества при определении тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима. Думается, что эту тенденцию законодателю необходимо продолжить при регламентации вопросов прекращения договора управления многоквартирным домом с участием таких некоммерческих организаций. Возможность одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ должна быть предоставлена заказчику и в том случае, когда в его роли выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК).

Следует отметить, что ЖК РФ не содержит норм, на основании которых осуществляется документирование фактов невыполнение условий договора управления многоквартирным домом управляющей организацией. Данное обстоятельство влияет на качественное процессуальное оформление доказательственной базы вины управляющей организации, не исполняющей договор.

В литературе обсуждается и третий случай прекращения договорных отношений по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими своего права на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Действительно часть 3 статьи 161 ЖК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ оставил без внимания вопрос о судьбе действующего договора управления многоквартирным домом при реализации данного права собственниками помещений. Это повлекло возникновение двух различных подходов к решению рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике.

В соответствии с первым из них выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, «поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ» 16 . Так, ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность выводов судов первой и апелляционной инстанции о том, что собственники принятием решения о выборе управляющей организацией ООО «Связькабельстрой-2» заявили отказ от договора управления с ООО «ДомКом», в связи с чем договор следует считать прекращенным 17 .

Сторонники второго подхода считают, что в этом случае должна быть соблюдена общая процедура расторжения договора в соответствии с нормами гражданского законодательства 18 . Данная позиция также нашла поддержку у судебных органов. Так, Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ТСЖ «Захарово» к ООО «Ладонеж» о передаче технической документации на многоквартирный дом и взыскании с ответчика ошибочно уплаченных собственниками квартир и гаражных боксов сумм за жилищно-коммунальные услуги, пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств того, что договоры управления с собственниками были прекращены в установленном законе порядке, отсутствуют. Данное решение было принято, несмотря на наличие решения общего собрания собственников помещений о передаче управления домом ТСЖ 19 .

Схожая ситуация легла в основу следующего дела. ООО «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа с иском к ООО «Управляющая компания «Ником», ООО «Управляющая компания ТЭКСИБ» об обязании передать истцу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирными домами. В обоснование исковых требований истец указал, что собственниками спорных многоквартирных домов принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК ДЕЗ ЦЖР». Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической документации у ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» не возникло, так как «ответчик фактически управляет многоквартирными домами… по не расторгнутым в установленном законом порядке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет». Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. ФАС Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 20

Думается, что реализация собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор или изменение способа управления посредством принятия соответствующего решения общим собранием сама по себе не является основанием для прекращения действующего договора управления многоквартирным домом. Наличие у сторон права в любое время отказаться от исполнения договора, не возлагая на себя каких-либо негативных последствий, является характерной чертой фидуциарных договоров. Товарно-экономический характер договора управления многоквартирным домом исключает применение к нему такого подхода. Вместе с тем квалификация исследуемого договора в качестве договора услугового типа 21 открывает возможность субсидиарного применения к возникающим на его основе правоотношениям положений, содержащихся в главе 39 ГК РФ. В соответствии со статьей 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, а исполнитель наделен таким же правом лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. По смыслу данной нормы заказчик может отказаться от исполнения договора в любое время, не мотивируя эти действия. Это может произойти как при нормальном развитии договорных отношений (например, надобность в услуге у заказчика отпала 22 ), так и в случае нарушения обязательств контрагентом. Однако специальные последствия, предусмотренные статьей 782 ГК РФ, «рассчитаны только на те случаи, когда осуществление права на односторонний отказ от договора не связано с нарушением обязательств другой стороной — ведь именно заказчик, отказываясь от исполнения договора, должен возместить своему контрагенту определенную часть убытков (фактически понесенные расходы)» 23 .

Односторонний отказ от исполнения договора на практике порождает судебные споры, инициатором которых выступает управляющая организация, надлежащим образом исполняющая свои обязанности перед контрагентом. В законодательстве должны быть предусмотрены механизмы компенсации добросовестной управляющей организацией причиненного ущерба (реальных убытков и упущенной выгоды) применительно к договору управления многоквартирным домом

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме (ТСЖ, ЖК), являясь стороной в договоре управления многоквартирным домом, вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии соблюдения установленного порядка и принятия на себя неблагоприятных последствий в виде возмещения понесенных исполнителем расходов.

Данное обстоятельно исследованное автором правило о необходимости возмещения управляющей компании понесенных расходов до момента расторжения договора управления в одностороннем порядке, как правило, содержится в текстах договоров: «в случае досрочного расторжения Договора в соответствии с главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации Управляющая организация вправе потребовать от Заказчика возмещения расходов, понесенных Управляющей организацией в связи с исполнением обязательств по настоящему Договору до момента расторжения настоящего Договора. Расторжение договора Заказчиком возможно после выплаты инвестиционной составляющей вложенной Управляющей организацией в ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома. При этом обязательства Заказчика по настоящему Договору считаются исполненными с момента возмещения Заказчиком указанных расходов» .

При соблюдении данных условий договор управления многоквартирным домом будет считаться прекращенным, а у собственников появится право на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Управляющая организация как исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (реального ущерба и упущенной выгоды).

Порядок расторжения (изменения) договора при реализации его стороной права на односторонний отказ от исполнения договора не получил регламентации в общей части обязательственного права (раздел III ГК РФ). Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ указывает лишь на необходимость принятия решения об отказе исполнения договора управления многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем. Порядок осуществления права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом (судебный или внесудебный) законодателем не определен.

В доктрине гражданского права односторонний отказ от исполнения договора рассматривается преимущественно как одно из оснований (способов) расторжения договора 24 . Основное отличие между категориями «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «односторонний отказ от договора» усматривается во внесудебном (уведомительном) порядке осуществления последнего 25 . Это подтверждает и судебная практика 26 .

Нормы о договоре управления многоквартирным домом не предусматривают обязанности собственников, решивших отказаться от исполнения данного договора, уведомлять управляющую организацию о принятом решении. Вместе с тем представляется справедливым мнение, что «всякий односторонний отказ от исполнения договора нуждается в восприятии противоположной стороной договора» 27 . Невозможно представить себе договорное обязательство измененным или прекращенным, если об одностороннем отказе контрагенту так и не стало известным. Учитывая предусмотренную частью 10 статьи 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания, или в случае отсутствия такого указания — любому собственнику помещения в таком доме, необходимость такого уведомления очевидна.

В текстах договоров управления многоквартирным домом встречаются различные по продолжительности сроки для уведомления контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора, от тридцати дней (одного месяца) до трех месяцев.

Тринадцатый Арбитражный Апелляционный суд, оценивая условие договора управления многоквартирным домом, предусматривающее обязанность стороны, принявшей решение о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону за два месяца, заключил, что данный срок «является приемлемым и не нарушает права собственников помещений» 28 .

Представляется, что нормы, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, должны быть дополнены положениями о порядке его совершения.

В текстах некоторых договоров закреплен следующий порядок и срок расторжения: договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Заказчика в результате «принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной Управляющей организации, о чем Управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за три месяца до прекращения настоящего Договора путем предоставления ей копии протокола решения общего собрания».

Целесообразно диспозитивной нормой установить двухмесячный срок для уведомления управляющей организации об отказе собственников от исполнения договора.

ГК РФ не содержит общего правила о моменте прекращения (изменения) договора в случае отказа одной из сторон от его исполнения, в одних случаях связывая его с моментом получения одной стороной уведомления другой стороны об этом 29 , в других — указывая на необходимость такого уведомления за определенный срок 30 . В ЖК РФ момент прекращения обязательства из договора управления многоквартирным домом в случае одностороннего отказа от его исполнения законодателем также не определен. Учитывая обоснованную выше необходимость заблаговременного уведомления собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации об отказе от договора, момент прекращения обязательства, возникшего из такого договора, должен связываться с истечением установленного срока после надлежащего уведомления.

В связи с этим часть 8 статьи 162 ЖК РФ целесообразно дополнить пунктом 8.3 следующего содержания: «При отказе собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления многоквартирным домом управляющая организация должна быть уведомлена об этом за два месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен более продолжительный срок уведомления. Договор считается прекращенным по истечении данного срока».

Нормы, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, должны быть дополнены положениями о порядке его совершения

1 Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 04.05.2010 г.) // СЗ РФ, 2005, № 1 (ч. 1), ст. 14; 2010, № 19, ст. 2278.

2 Федеральный закон от 29.12.2006 г. №251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ, 2007, № 1 (ч. 1), ст. 14.

3 Федеральный закон от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009 г., с изм. 08.05.2010 г.) // СЗ РФ, 1994, №32, ст. 3301; 2009, № 52 (ч. 1), ст. 6428; 2010, № 19, ст. 2291.

4 Советское гражданское право: Т. 1: Учебник для вузов / Под ред. О.А. Красавчикова. — М., 1985. С. 458.

5 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского [Электронный ресурс]: подготовлен для Консультант Плюс, 2006 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

6 См.: Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. — М., 1995. С. 319.

7 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. — М., 2003. С. 271.

8 См.: Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве [Электронный ресурс]. — М., 2005 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

9 См., напр.: Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января, 30 января 2006 г. по делу № А40-72367/05-24-602 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

10 См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2000 г. № Ф03-А73/00-1/617 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

11 См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2006 г. № Ф04-7632/2006 (28394-А81-38) по делу А81-5399/05 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2005 г. дело № Ф04-6084/2005 (14910-А67-16) // Справочно-правовая база «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.1997 г. № А74-541/97-С1-Ф02-741/97-С2 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

12 Сказанное подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, ФАС Уральского округа оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, посчитав достаточным основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ, подтвержденный материалами дела факт ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг (Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 г. № Ф09-2228/08-С6 по делу № А71-5668/2007 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс»).

13 В ред. от 23.11.2009 г. // СЗ РФ, 1996, № 3, ст. 140; 2009, № 48, ст. 5711.

14 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.02.2009 г. № А-78-3481/08-Ф02-23/09 по делу № А78-3481/08 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

15 См.: Сойфер Т.В. К вопросу о правовом статусе некоммерческих организаций // Журнал российского права. 2009. №1. С. 27.

16 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Электронный ресурс] / под ред. П.В. Крашенинникова. — М., 2005 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

17 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.09.2008 г. по делу № А05-1712/2007 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс»; Определение ВАС РФ от 24.10.2008 г. № 13261/08 по делу № А05-1712/2007 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

18 См., напр.: Афонина А.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Жилищное право. 2006. №11. С. 25; Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. №3. С. 42.

19 Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2007 г., 28.02.2007 г. по делу № А40-68003/06-81-397 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

20 См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2008 г. № Ф04-8166/2008(18821-А75-38) по делу № А75-1432/2008 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс». См. также: Постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2009 г. № Ф09-6429/09-С6 по делу № А71-2593/2008-Г11 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

21 Подробнее об этом см.: Юрьева Л.А. К вопросу о правовой сущности договоров об оказании услуг управления // Бюллетень нотариальной практики. 2008. №4. С.8–11.

22 В отношениях по управлению многоквартирным домом это может иметь место как раз при изменении способа управления.

23 Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения договора на возмездное оказание услуг в связи с нарушением исполнителем своих обязательств [Электронный ресурс] // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 11 / Под ред. В.Ф. Яковлева. — М., 2004 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

24 См., напр.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. статей / Под ред. В.Ф. Воловича. — Томск, 1998. С. 92; Витрянский В.В. Договоры, обслуживающие граждан // Закон. 1996. №6. С. 115; Егорова М. К вопросу о соотношении понятий «прекращение обязательства», «расторжение договора» и «односторонний отказ от исполнения договора» // Право и экономика. 2006. №10. С.108; Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. №2. С. 78-79.

25 См.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. статей / Под ред. В.Ф. Воловича. — Томск, 1998. С. 93; Кузнецов Д.В. Расторжение договора и отказ от договора в гражданском законодательстве // Право и экономика. 2004. №9. С. 31; Корецкий А.Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. — М., 2004. С. 122; Отнюкова Г. Исполнение обязательств // Российская юстиция. 1996. №3. С. 17.

26 См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2007 г. по делу № А79-3516/2006 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2002 г. № А42-4568/01-9 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

27 Егорова М.А. Особенности одностороннего отказа от исполнения договора как односторонней сделки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. №8. С. 57.

28 Постановление Тринадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 29.10.2007 г. по делу № А26-3011/2007 // Справочно-правовая база «Консультант Плюс».

29 Пункт 4 ст. 523 ГК РФ.

30 См., напр.: пункт 1 ст. 699, пункт 3 ст. 977, пункт 2 ст. 1024 ГК РФ.

Смотрите еще:

  • Какова форма внешнеэкономической сделки и последствия ее несоблюдения Какова форма внешнеэкономической сделки и последствия ее несоблюдения Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки […]
  • Выплаты от профсоюза при сокращении Что следует знать о выплатах при сокращении? Работодатель обязан принять решение о предстоящем сокращении численности своих работников специальным приказом в соответствии с пунктом 2 части […]
  • Татышлы мировой суд Татышлы мировой суд Напоминаем, что в соответствии с Рекомендациями Кабинета министров Совета Европы от 14 мая 1981 года № R (81) 7 и от 11 сентября 1995 года № R (95) 12, суды не […]
  • Гк рф ст 331 Гк рф ст 331 Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ […]
  • Выплаты при рождении ребенка студентам Декретные выплаты и пособия по уходу студентам очной формы обучения и в академическом отпуске в 2018-2019 году Право на декретные в российском законодательном поле имеют женщины, […]
  • По п3 ст81 тк рф По п3 ст81 тк рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК […]
Закладка Постоянная ссылка.

Обсуждение закрыто.