Залог новой квартиры

Оглавление:

Недвижимость

Рыночный гид

Когда ипотека дороже

Чем опасна ипотека под залог собственной квартиры

Если банк не готов кредитовать покупку какого-либо объекта недвижимости, можно купить его под залог собственного жилья. Правда, cтавки по такому кредиту будут выше, чем при обычной целевой ипотеке. А если окажется, что заложено единственное жилье заемщика, то в случае дефолта его выселят в маневренный фонд, которого в реальности в России нет.

Как правило, оформляя кредит под залог собственной квартиры, заемщик тратит деньги на покупку жилья, которое не кредитует банк (другой распространенный вариант -— деньги идут на развитие бизнеса). Однако у такого вида залогового кредитования есть ряд отличий по сравнению со стандартным ипотечным кредитом на покупку квартиры под ее залог.

Во-первых, при оформлении кредита под залог уже имеющейся недвижимости нужно сначала зарегистрировать договор залога и только потом банк перечислит деньги. Во-вторых, риски по такому кредиту для банка гораздо выше. Особенно это касается нецелевых кредитов — когда банк не может отследить использование заемщиком полученных средств. В связи с этим банки более пристально изучают кредитоспособность заемщика и качество залога. «Когда заемщик покупает новую квартиру с использованием ипотечного кредита, обычно это жилье приобретается для нужд самого заемщика и его семьи, поэтому заемщик заинтересован в аккуратном погашении кредита без просрочек. В залог же по нецелевым кредитам заемщики обычно предлагают недвижимость, которая не является основным местом проживания заемщика, и у заемщиков меньше мотивация сохранить эти залоги. Кроме того,

нецелевые кредиты зачастую берут заемщики, имеющие собственный бизнес, для нужд этого бизнеса, что добавляет рискованности данному виду кредитования.

Таким образом, нецелевые ипотечные кредиты более рискованные, чем целевые, и уровень просроченной задолженности по ним в разы превышает соответствующий показатель по целевой ипотеке», — рассказывает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

«Стоимость кредита всегда зависит от его цели, т.к. эти цели в конечном итоге обозначают риски банков. Если банк понимает, на что направляются кредитные средства, то он понимает для себя и возможные способы возврата этих средств в случае возникновения подобной необходимости. В нецелевых кредитах информации о целях кредита нет, и банки закрывают свои риски более высокой ставкой», — говорит начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка Ирина Ступаева.

Соответственно, стоимость такого кредита будет на несколько процентов выше, чем по стандартным ипотечным программам. Например, в Нордеа Банке разница ставки между целевым и нецелевым кредитом составляет 2%.

«Нецелевой ипотечный кредит более рискованный с точки зрения процедуры обращения взыскания на предмет залога при дефолте заемщика. В соответствии со статьей 78 Закона об ипотеке, обращение взыскания на квартиру является основанием для выселения всех прописанных в квартире лиц только если ипотечный кредит был целевой, то есть был предоставлен на приобретение или строительство жилого помещения. По нецелевому же кредиту, в случае возникновения дефолта заемщика, банку придется последовательно подавать два иска: на обращение взыскания и на выселение лиц, проживающих в залоговом жилье. Это усложняет и удлиняет процесс возврата денег банку. Поэтому ставка по такой программе значительно выше – от 16,1% годовых в рублях.

По сути это является залоговым потребительским кредитом, но по более низкой ставке и на гораздо большую сумму — до 9 миллионов рублей.

Получить такой большой кредит без обеспечения в России невозможно», — рассказывает заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева.

При этом разница между процентными ставками по целевым кроедитам под залог своего жилья и стандартных программ не всегда так значительна. Например, в Росбанке, минимальная процентная ставка по кредиту под залог приобретаемой недвижимости, но опять же на покупку жилья, составит 12,85%. А по обычной ипотечной программе – 12,1%.

В связи с повышенными рисками банки будут более пристально изучать кредитоспособность заемщика и качество залога. «Что касается юридической стороны, то тут все зависит от подхода банка к рискам. Большинство банков настороженно относится к квартирам, где последний переход права произошел менее 3-х лет назад, или где в числе собственников значатся несовершеннолетние дети, лица старше 75-лет или лица ограниченной дееспособности», — говорит руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.

В АИЖК по программе «Переезд» кредит под залог собственного жилья можно получить, чтобы в дальнейшем использовать его для оплаты части стоимости нового жилья. Кредит и начисленные проценты должны быть погашены в течение 2 лет в результате продажи старого жилья, без требования по внесению обязательных ежемесячных платежей. На оставшуюся часть стоимости нового жилья заемщику может быть выдан стандартный ипотечный кредит.
Однако, если заемщик закладывает собственное жилье и оно у него единственное, стоит знать о некоторых особенностях российского законодательства. Действующее законодательство содержит запрет на обращение взыскания на жилое помещение, которое является для гражданина единственным пригодным для проживания. «Тем не менее, стоит помнить о том, что такой запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. Для обращения взыскания в этом случае необходимо, чтобы нарушение было существенным, а размер требований банка соразмерен стоимости заложенного жилого помещения. По общему правилу сумма задолженности должна быть не менее 5% от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки должен составлять не менее 3 месяцев», — рассказывает заместитель генерального директора «Столичной правовой компании» Екатерина Ермихина.

«С утратой права собственности гражданин утратит и право на проживание в жилом помещении. При этом стоит помнить, что наличие у него прав собственности или оснований пользования другими жилыми помещениями не может повлиять на выносимое судом решение. При рассмотрении дел, касающихся обращения взыскания на заложенное жилое помещение, суды указывают следующее. На такие помещения может быть обращено взыскание независимо от того, имеет ли залогодатель иное жилое помещение;

ссылки на то, что гражданин или его семья не обеспечены иным жилым помещением, не свидетельствуют о невозможности обращения взыскания на заложенную квартиру.

Гражданин имеет возможность обеспечить себя жильем иным образом (социальный найм, коммерческий найм, приобретение нового жилого помещения в собственность по гражданско-правовым договорам и др.) Судебная практика в этом отношении единообразна в различных регионах РФ», — поясняет Екатерина Ермихина.

Сразу после выселения квартира выставляется на аукцион, где продается, как правило, по меньшей, чем рыночная, стоимости. Далее должника могут переселить в жилье маневренного фонда. После продажи квартиры банк гасит долг, остальную часть возвращает заемщику и после этого должник должен освободить муниципальную квартиру.
Однако, по сути, маневренного фонда в России нет. Причина, как всегда — в отсутствии денег. Например, еще в 2009 году депутат Госдумы РФ Павел Крашенинников говорил: «. а с чего это вдруг субъект Федерации будет создавать такой специализированный фонд на свои деньги и, по существу, расплачиваться за те отношения, которые были между банком и, соответственно, гражданином. У него нет столько лишних денег. Я сомневаюсь, что какой-то субъект Федерации этот фонд будет создавать, следовательно, норма не до конца проработана. Соответственно, норма, которая при первом рассмотрении выглядит такой либеральной и красивой, при реализации оказывается достаточно туманной и расплывчатой, и в итоге – негативной». Правда, 12 февраля 2013 года и.о. губернатора Московской области Андрей Воробьев заявил о том, что в Подмосковье будет создан манёвренный жилой фонд для оперативного расселения людей из аварийных домов.

Преимущества и риски кредита под залог недвижимости

Во всем многообразии финансовых структур банковской системы сегодня практически любой человек может получить финансовую помощь в виде кредита. Разделяют беззалоговое и залоговое кредитование. К беззалоговым относят кредиты под поручительство. Обычно они представляют собой небольшие потребительские кредиты. Залоговое кредитование дает возможность получить достаточно крупную сумму денег.

Все более популярными в Украине становятся кредиты под залог движимого и недвижимого имущества на любые потребности как физических, так и юридических лиц, пишет https://ru.unicredit.ua/against_collateral/view/23/.

Кредит, обеспеченный имуществом является самым простым в получении. Как правило, банки любят предоставлять кредиты под залог квартир. Это дает им гарантию на возврат заемных средств, а Вам возможность получить кредит на сумму до 80% от стоимости квартиры. Как показывает практика, сегодня также стал актуальным вопрос о местоположении региона, в котором находится ваша недвижимость. Это значит, что чем перспективней район, тем вероятнее вы получите желаемый кредит.

Полученными финансовыми средствами под залог недвижимости вы можете распоряжаться на свое усмотрение. Не обязательно тратить их на покупку новой квартиры. Еще одним преимуществом кредитования под залог недвижимости являются относительно небольшие процентные ставки. Обычно они составляют от 2% до 5% в месяц и рассматриваются индивидуально под каждый отдельный случай.

Среди возможных рисков необходимо отметить, что на квартиру, находящуюся в залоге, наложены некоторые ограничения: ее нельзя продать или подарить. В случае невыполнения обязательств по возвращению кредита, квартира переходит в собственность банка-кредитора. После этого банк имеет право продать Вашу квартиру другим людям и таким образом вернуть свои средства. Еще одним минусом является, как правило, наличие скрытых банковских комиссий на кредитование такого вида, поэтому прежде чем оформлять договор на получение кредита под залог вашего имущества, мы советуем уточнить все возможные варианты его погашения. Это убережет Вас от непредвиденных расходов и неприятных ситуаций.

Если Вы все-таки решились получить крупную сумму денег на свои нужды под залог квартиры, тогда запомните, что для получения кредита необходимо представить документы, которые подтверждают, что именно Вы являетесь хозяином квартиры. В случае если в квартире прописано несколько человек, скорей всего, у Вас попросят документы всех прописанных членов семьи.

Также необходимо предоставить огромный перечень документов, касающихся прав на эту квартиру для рассмотрения возможности получения кредита кредитными экспертами банка. Это может занять некоторое время. После предоставления пакета всех необходимых документов, Вы подписываете договор с банком на получение кредита, где указываете вид обеспечения.

Как видите, недвижимость является достаточно популярным видом обеспечения по кредиту. Как и любые другие займы, такой вид кредита имеет свои риски и свои преимущества. На что обратить внимание решать Вам.

Взаимозачет: квартира в новостройке за вторичное жилье. Особенности, этапы и преимущества сделок

Смена старой квартиры на просторные апартаменты в новостройке – мечта многих семей. Однако процесс продажи старой квартиры и покупки новой – долгий и хлопотный. Его может значительно ускорить покупка квартиры взаимозачетом – простой схемы, позволяющей обменять свое жилье на квартиру в новом доме.

Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода

Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.

Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.

Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.

Взаимозачет или обмен?

Покупка квартиры по взаимозачету очень похожа на обмен – распространенную некогда схему. Она существует и сегодня – об обмене говорят в тех случаях, когда сделка совершается между физическими лицами, двумя владельцами квартир. Если же в сделке участвуют физическое (владелец старой квартиры) и юридическое (застройщик) лица, ее принято называть взаимозачетом жилья. Сегодня 90% всех обменных операций на рынке недвижимости заключается с участием новостроек. Конечно, попытаться обменять одну квартиру на вторичном рынке на другую можно, но успех такого мероприятия будет близок к нулю – шанс, что владелец приглянувшейся вам квартиры захочет обменять ее именно на вашу, крайне мал.

Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин» – сделку по быстрой продаже старой квартиры и немедленного приобретения новой. Понятие трейд-ин (trade in) пришло на рынок недвижимости из автобизнеса, где такая схема используется уже давно. Там трейд-ин подразумевает выкуп старой машины с небольшой скидкой (до 15%). Взамен клиент получает новое авто, доплачивая разницу в стоимости.

Сегодня на рынке недвижимости «трейд-ином» и взаимозачетом нередко называют один и тот же тип сделок, что и порождает некоторую путаницу. На самом деле, разница есть и она существенна. Trade in – это ускоренный выкуп старой квартиры агентством по несколько сниженной цене. На практике эта схема используется нечасто, в большинстве случаев агентство выставляет квартиру на продажу.

Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

  1. Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
  2. Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи. Чем больше и серьезнее агентство, тем шире его рекламные возможности – и, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.
  3. Клиент бронирует выбранную квартиру в понравившейся новостройке на все время продажи старой квартиры.
  4. Когда покупатель найдется, одновременно подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и полное сопровождение сделки риелторское агентство берет на себя.

Для такой сделки подойдут любые объекты, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное – трезво оценивать свои возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компании предъявляют определенные требования к старым квартирам – так, в столице чаще всего для взаимозачета принимаются квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, юридически и физически свободные – то есть хозяева должны быть готовы освободить жилье в течение пары недель после достижения договоренности.

В целом, для сделок по схеме взаимозачета гораздо более охотно принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах (2000-х годов постройки) и в хорошем состоянии. Впрочем, жесткость требований зависит от компании-застройщика – некоторые предлагают весьма необременительные условия.

Покупка квартиры в новостройке по взаимозачету с «Азбукой Жилья»: за и против

«Азбука Жилья» – одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания, основанная в 1997 году, предлагает полный спектр риелторских услуг и успешно решает любые, даже самые нестандартные, задачи на рынке недвижимости. Для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, подойдет особая программа «Взаимозачет на новостройку». В рамках данной программы клиенты «Азбуки Жилья» могут на выгодных условиях совершить обмен вторичной квартиры в Москве или Подмосковье на новостройку или обмен квартиры в новостройке на другую новостройку (например, большей площади или другой стадии строительства). Компания работает с огромным количеством застройщиков, так что клиенты агентства не ограничены в выборе. В каталоге «Азбуки Жилья» – множество объектов в разных районах Москвы и Подмосковья, от бюджетных до элитных. На сегодняшний день компания предлагает несколько адресов, по которым возможен взаимозачет:

  • Звенигород, мкр. Восточный;
  • Москва, ЖК «Горизонт»;
  • Щелково, мкр. Жегалово;
  • Андреевка, ЖК «Зеленоградский»;
  • Балашиха, ЖК «Алексеевская роща»;
  • Лопатино, ЖК «Государев дом»;
  • Поварово, ЖК «Поварово первый».

При участии в программе клиенты могут не беспокоиться, что выбранную квартиру в новостройке купит кто-то другой – новые квартиры бронируются на 2 месяца с фиксацией цены на время продажи старого жилья.

К недостаткам покупки квартиры по взаимозачету с «Азбукой Жилья» можно отнести лишь то, что не все новостройки Москвы и Подмосковья участвуют в программе агентства. Однако, стоит отметить, что у этого риелтора список возможных вариантов один из самых обширных, и выбрать подходящий вариант, без сомнения, можно.

Примеры успешных сделок

Покупка квартиры взаимозачетом еще не стала распространенной практикой для «Азбуки Жилья», но популярность этой системы растет. Уже было проведено несколько удачных сделок.

Балтийский берег рядом…

Клиент обратился в «Азбуку Жилья» с просьбой продать 2-комнатную квартиру площадью 56 кв. м в Москве на ул. Свободы стоимостью 12 800 000 рублей и купить 2-комнатную квартиру площадью 63 кв. м в новом ЖК «Балтийский квартал» с огороженной территорией, охраняемой стоянкой и подземным паркингом. Стоимость новой квартиры составляла 12 400 000 рублей.

С клиентом был заключен договор на оказание услуг по продаже его квартиры на ул. Свободы, после чего агентством была забронирована выбранная клиентом квартира в ЖК «Балтийский квартал» с фиксацией стоимости на время продажи старой жилой площади. Агентство быстро нашло покупателя и заключило сделку по продаже квартиры. После государственной

Новоселы «Бутово Парк»

По аналогичной схеме была проведена продажа 2-комнатной квартиры в г. Железнодорожный, мкр. Южное Кучино, площадью 50 кв. м и стоимостью 5 100 000 рублей. На вырученные деньги клиент агентства купил предварительно забронированную «Азбукой Жилья» 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. м стоимостью 4 780 000 рублей в новом жилом комплексе «Бутово Парк».

Умножаем на два

Специалистами «Азбуки Жилья» была осуществлена продажа 3-комнатной квартиры на ул. Нелидовской, площадью 65 кв. м и стоимостью 11 500 000 рублей. Сразу после оформления права собственности на нового владельца клиент агентства приобрел две 2-комнатных квартиры площадью по 64 кв. м и стоимостью по 5 000 000 рублей в ЖК «Путилково».

Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле.

Если вос­поль­зо­вать­ся обыч­ной схе­мой – про­дать ста­рую квар­ти­ру и при по­мо­щи агент­ст­ва най­ти квар­ти­ру в но­во­ст­рой­ке, не вхо­дя­щей в спи­сок про­грам­мы вза­и­мо­за­че­та, – при­дет­ся за­пла­тить ко­мис­сию за под­бор и оформ­ле­ние но­во­го жилья, как пра­ви­ло, 2-4% от сто­и­мос­ти квар­ти­ры. Но участ­ни­ки про­грамм вза­и­мо­за­че­та мо­гут сэко­но­мить на по­куп­ке – квар­ти­ры в но­вых ЖК, с ко­то­ры­ми со­труд­ни­ча­ет агент­ст­во, оформ­ля­ют­ся ли­бо с боль­шой скид­кой, ли­бо бес­плат­но.

13 роковых ошибок при покупке квартиры

Какие ошибки зачастую совершают покупатели квартир и чем это грозит?

Domik.ua уже писал об основных ошибках продавцов квартир. Подробнее об этом можно прочесть здесь

Но если большинство продавцов рискуют слишком долго продавать свою недвижимость и потерять часть возможной прибыли от продажи, то покупателям некоторые ошибки грозят потерей и денег, и недвижимости. Рассмотрим подробней, что это за ошибки.

1. Отказ от услуг риелторов

Так уж повелось, что в Украине, за редким исключением случаев эксклюзивной продажи, риелторские услуги оплачивает покупатель. Справедливости ради уточним, что не только в Украине. Но для многих покупателей нежелание платить дополнительные 3-5% от стоимости сделки — весомый повод отказаться от услуг посредников.

Такое решение может быть оправдано, если вы дока в сфере купли-продажи недвижимости, знаете, на что обязательно обращать внимание и хорошо ориентируетесь в правовом поле. Ну, или сами имеете отношение к риелторской деятельности. Если же покупка квартиры — первая в вашей жизни, лучше обратиться к профессионалам.

Domik.ua настоятельно рекомендует обращаться в проверенные агентства с устоявшейся репутацией.

2. Торг уместен. Почти всегда

В большинстве случаев продавцы закладывают возможность торга в стоимость квартиры. Если заявленная цена квартиры, соответствующей вашим пожеланиям, на 5-10% процентов дороже, не отказывайтесь от этого варианта сразу — отправляйтесь на просмотр и предлагайте свою цену. Вполне возможно, продавец согласится на ваше предложение.

Если же вам попалось предложение, цена которого и так ниже рыночной на те же 5-10%, и квартира, и ее цена вас устраивают, а продавец категорически не хочет уступать, не стоит отказываться от сделки только чтобы выторговать лишние пару-тройку процентов. В противном случае, вы рискуете в другом месте выторговать скидку, но сумму заплатить большую.

3. Занижение стоимости квартиры в документах

При заключении договора купли-продажи дополнительно оплачивается государственная пошлина и сбор в пенсионный фонд в размере 1% стоимости. Что тоже нередко становится поводом занизить стоимость квартиры в отчете об оценке и договоре. В последнее время эта практика снова приобретает актуальность.

Пошлину и сбор оплачивает покупатель, потому и выгодно это, в первую очередь, ему. Однако, если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, пострадает тоже покупатель — продавец будет обязан вернуть ему только ту сумму, которая указана в документах.

4. Оформление договора дарения вместо купли-продажи

Тоже помогает избежать части налогов — при дарении сбор в пенсионный фонд не взимается. Однако если квартира была продана при помощи договора дарения, и такой договор признан недействительным, покупатель вполне может остаться и без денег, и без квартиры — он просто не сможет доказать, что продавец получил от него деньги.

5. Покупка квартиры с прописанными в ней не-собственниками

Помимо владельцев квартиры, в ней могут быть зарегистрированы и другие люди. У них нет права собственности на квадратные метры, но есть право проживания на них. И даже при передаче права собственности, они права проживания не лишаются.

Риелторы, которым этот казус известен, обычно настаивают на выписке всех не-собственников до заключения сделки. Во время оформления договора продавец обязан предоставить документ о том, кто прописан в квартире. По украинским законам, ответственность за правдивость информации несет тот, кто выдал документ.

Собственникам дается время на выписку уже после сделки. Во избежание проблем, риелторы берут у них денежный залог, который возвращается после выписки. В случае отказа продавца выписываться, залог используется на юридические и судебные издержки.

6. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними

Если в квартире прописан ребенок до 18 лет, разрешение на продажу должен дать опекунский совет. По закону — независимо от того, совладелец несоврешеннолетний или нет. На практике, если ребенок не является совладельцем, чаще всего, его выписывают без разрешения опекунского совета и прописывают, например, у родственников.

В принципе, без разрешения опекунского совета на продажу, нотариус сделку не заверит. Но случаи бывают разные, и вопросом, не прописаны ли в квартире дети, обязательно стоит поинтересоваться.

7. Отсутствие разрешения супруга на продажу

Если у квартиры несколько собственников, например, муж и жена, они оба являются полноправными участниками сделки. Если же собственник только один, но квартира была приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Причем, это согласие должно быть предоставлено до подписания договора.

Если владелец квартиры получил право собственности на нее в результате приватизации или в наследство, разрешение супруга не требуется.

8. Обременения на квартиру

При покупке квартиры обязательно стоит проверить ее на наличие обременений. Проблема в том, что, как и в случае в историей сделок, законным путем сделать это не представляется возможным. Остается только положиться на нотариуса, который при оформлении договора обязан проверить отсутствие обременений.

9. Проверка дееспособности продавца

Если продавец недееспособен или его дееспособность ограничена, сделка может быть признана судом недействительной. В Украине признать человека недееспособным может только суд. Но стоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере, проверить можно и нужно.

Запросить справку о том, состоит он на учете или нет, имеет право только сам продавец. Но даже состоя на учете, человек может быть дееспособным и подписывать договора. Потому, если продавец на учете в психоневрологическом диспансере состоит, желательно, чтобы в справке было написано, что право подписывать договора он имеет.

Не помешает удостовериться и в том, что психически нездоровые люди, алкоголики и наркоманы не живут по соседству — они вполне способны испортить вам жизнь.

10. История квартиры — юридическая.

Во избежание покупки недвижимости, права на которую одним из предыдущих владельцев были получены в результате мошенничества, необходимо проверять историю сделок. Это, увы, затруднительно — формально такого права у покупателя нет. При заключении сделки нотариус проверяет историю предыдущих переходов прав собственности, данные о которых содержаться в электронном реестре. Сделки, которые заключались по квартире до внесения информации в реестр, покупатель может проверить только в обход закона, и то, если у него или у риелтора есть связи в БТИ.

11. …и энергетическая

Жить в квартире, в которой кто-то умер неестественной смертью, не хочет, наверное, никто. Особенно, когда случаи таких смертей повторялись неоднократно. Но многие покупатели забывают уточнить этот вопрос. И хорошо, если они живут в квартире припеваючи, и ничего о ее истории не знают. Но обычно неприятные истории, связанные с новой квартирой, очень быстро обнаруживаются. Потому, если вам не все равно, стоит поинтересоваться вопросом заблаговременно. Продавец об этом вряд ли расскажет. А вот соседи или любопытный консьерж могут.

12. Здоровая среда

Источником неприятностей могут стать и не обнаруженные вовремя плесень и грибок или инфекционные болезни кого-то из ранее проживавших в квартире.

Вероятность появления грибка и плесени особенно возрастает в квартирах на первом этаже и угловых. Потому при просмотре обратите внимание на пол и стены в кухне и ванной, а также на стены, прилегающие к внешнему фундаменту в той же ванной.

О том, не болел ли кто-то из живущих в квартире серьезными инфекционными заболеваниями, вроде туберкулеза, тоже могут поведать соседи.

Конечно, все эти проблемы можно решить.

13. Излишняя эмоциональность при выборе квартиры

Иногда продавцы, особенно, те из них, которые покупают квартиру впервые, относятся к процессу поиска слишком эмоционально: боятся приходить на просмотры только потому, что при повторном рассмотрении фото что-то не понравилось, слишком быстро соглашаются на покупку из страха, что желаемую недвижимость, «уведут», или, наоборот, слишком долго тянут — и, в итоге, ее таки «уводят».

Даже если вы покупаете первую в своей жизни квартиру, Домик рекомендует подходить к вопросу взвешенно: соотносить цену и качество предлагаемого объекта, сопоставить его с другими просмотренными предложениями, не соглашаться на покупку первой же просмотренной квартиры, но и не тянуть с покупкой до бесконечности.

Выводы: При покупке квартиры необходимо взвесить «за» и «против», изучить всю документацию на объект недвижимости, не только проконсультироваться с юристом, а и прибегнуть к его помомщи при заключении сделки купли-продажи квартиры.

В том числе нужно обезопасить себя от ошибок, которые могут хорошенько подпортить жизнь покупателю квартиры. НЕЛЬЗЯ:

1. Отказываться от услуг профессионального риэлтора для экономии денег.

2. Отказываться от торга с продавцом, будучи заведомо уверенным в неизменности первоначальной цены.

3. Занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

4. Оформлять договор дарения вместо договора купли-продажи для уклонения от уплаты сбора в Пенсионный фонд.

5. Покупать квартиру с прописанными в ней не-владельцами, у которых есть право проживания на жилплощади.

6. Покупать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними, у которых есть право проживания в ней.

7. Упускать момент получения разрешения обоих супругов на продажу квартиры.

8. Не проверять квартиру на наличие обременений.

9. Игнорировать проверку дееспособности и психического здоровья продавца квартиры.

10. Игнорировать проверку юридической истории квартиры.

11. Игнорировать энергетическую атмосферу квартиры, неприятные истории и несчастные случаи, происходившие в ней.

12. Игнорировать «экологическую ситуацию» в квартире и закрывать глаза на наличие плесени или грибка.

13. Проявлять чрезмерную эмоциональность при выборе и покупке квартиры, спешить и делать скоропалительные выводы.

Домик традиционно желает вам удачных сделок!

Как правильно заложить квартиру

Заявка на кредит

Если вам срочно понадобились деньги, а обращение в банк займет достаточно много времени, сил и еще неизвестно, какое решение вынесет кредитор, то остается один единственный выход – пойти к частному инвестору и заложить квартиру. В этом случае от заемщика только понадобится доказать свое право собственности на недвижимость – это и будет обеспечением кредита. Банки же, в свою очередь, выдвигают достаточно широкое количество требований, с которыми большинству справиться не под силу, поэтому при срочной необходимости ничего больше не остается как заложить квартиру частному лицу, реже небольшой кредитной организации. Но разве такие кредиты под залог квартиры полностью законные и не имеют «подводных камней»? Как раз в этих деталях мы постараемся разобраться ниже.

Кредит под залог квартиры может быть целевым или нецелевым?

В мире банковском и финансовом такие термины, как «ипотека» и «кредит в залог квартиры» имеют абсолютно идентичный смысл. Но наравне с такими операциями банка есть и другие – ломбардные. Как многие могут догадаться, сам термин «ломбард» уже указывает на то, что в этом заведении все манипуляции могут быть связаны только с залогом.

Что же означает получить целевой кредит? Получить кредит на приобретаемую квартиру, где обеспечением выступает именно покупаемая недвижимость, или оформить кредит под залог уже имеющейся квартиры для покупки новой. В любом из этих случаев кредитные деньги могут быть потрачены только в счет покупки квартиры.

Что значит «ломбардный» займ? Финансовая организация под залог квартиры выдает вам приличную сумму денег, которую вы можете использовать на свое усмотрение: для покупки авто, квартиры, дачи, туристической путевки, оплаты за обучение, лечение и т. д.

Тем, кто решил заложить свою квартиру, следует отличать банковские целевые кредиты под залог квартиры и ломбардные с обязательным обеспечением в виде недвижимости. В случае с первыми заемщик обязан будет отчитываться за использование всей суммы, и предоставлять договора и контракты с фирмами, оказавшими услуги. А при получении нецелового кредита под залог в ломбарде такая необходимость полностью отсутствует, но ставка у таких кредитных продуктов выше. Если взять статистические данные, то нецелевые ломбардные кредиты составляют 1/3 от общей массы выданных кредитов, даже несмотря на их дороговизну. Заемщики выбирают заложить квартиру именно в небольшом ломбарде, чтобы обойти длительную процедуру официального оформления сделки.

Каким образом характеризуется недвижимость в роли обеспечения

Все без исключения кредиторы в первую очередь при рассмотрении квартиры под залог обращают внимание на ее ликвидность. Ликвидность – это основное свойство и показатель спроса на данное имущество. Неликвидная квартира не сможет заинтересовать ни ломбард, ни банк, так как при потере платежеспособности заемщика кредитор просто не сможет превратить ее в деньги. Какие именно квартиры заложить не удастся:

  1. расположенные в ветхом здании, которое вскоре будет снесено;
  2. хрущевки или дома, находящиеся в достаточно старых постройках;
  3. расположенные в помещении, которое готовится к реконструкции;
  4. в аварийных домах;
  5. находящиеся вдалеке от центра города и без наличия поблизости транспортных развязок.

Все банковские организации в каждом городе определяют свой конкретный радиус для данной местности, в рамках которого недвижимость будет являться привлекательной, то есть вы вполне сможете заложить квартиру, расположенную в этом районе. Это правило не применяется в маленьких городах, а в больших — каждый банк или ломбард выставляет свои индивидуальные ограничения.

Более капризные кредиторы к основным требованиям выдвигают и дополнительный список, в соответствии с такими условиями они отказываются выдавать кредит под залог квартиры, если та:

  • была приобретена всего лишь пару месяцев назад,
  • находится на первом или последнем этаже,
  • является малометражной.

Но полагать, что вы не сможете заложить квартиру – ошибочно! Эти условия применимы лишь некоторыми банками и у вас есть огромное количество вариантов, которое позволят заложить квартиру под залог для получения необходимого кредита. Главные критерии, которыми пользуются кредиторы это запрашиваемая кредитная сумма и индивидуальные требования финансовой организации. Другими словами, если вам понадобится лишь 50% от рыночной стоимости вашей недвижимости, то 90% того, что кредитор вам ответит положительно и вы сможете удачно заложить свою квартиру.

Чем популярнее и престижней банк, тем его условия для кредита под залог будут более жесткими. Например, один из ведущих банков в стране требует, чтобы недвижимость была максимально «чистая». Это означает, что жилье должно иметь только 1 собственника, и только он должен быть прописан на этих квадратных метрах.

Ссуда под залог недвижимости и требования к имуществу

Если вы решили заложить квартиру для получения кредита, то должны знать: чем выше правовая ценность недвижимости, тем больше шансов у потенциального заемщика услышать «Да» от банка. Каким правовым требованиям должна отвечать квартира:

  • владелец должен иметь на руках свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • количество квадратных метров и возможные перепланировки должны быть актуальными в техническом паспорте;
  • права несовершеннолетних детей, проживающих в этой квартире, не будут нарушены.

Это главный список требований. На практике же заемщики вряд ли смогут заложить недвижимость, которая была приобретена в браке или в ней прописаны несовершеннолетние дети. Как показала судебная практика, взыскания на квартиру, где прописаны дети или же на недвижимость, которая приобреталась в браке, могут быть отменены. В последнем случае можно рассчитывать только на выделение доли.

Обращаем внимание потенциальных заемщиков на то, что кредит под залог квартиры невозможно получить, если сам объект еще только строится. Станет ли он недвижимым имуществом или нет – будет зависеть от застройщика, а пока заемщику понадобится искать другие пути решения своих проблем или ждать, пока дом не будет сдан для заселения.

Какими дополнительными возможностями может воспользоваться заемщик

  • Законодательство не запрещает закладывать один и тот же объект недвижимости в разные банки или кредитные организации. Главное, чтобы при этом соблюдалось условие: сумма всех кредитов под залог данной квартиры не должна превышать оценочную стоимость жилья.
  • Квартира, заложенная в банке, может сдаваться в аренду.
  • Если заложенная квартира для вас является единственной жилплощадью, то своего родившегося ребенка вы можете прописать в ней без согласия банка.
  • Если недвижимость неделимая, например, однокомнатная квартира, то на нее не может накладываться обременение. Во всех остальных случаях обременение накладывается на часть недвижимости или на ее выделенную натуральную часть.

Что нужно для того, чтобы заложить квартиру в ломбард

В сети, на стенах домов и просто в газете сейчас появилось достаточно много заманчивых предложений о том, что кто-то может вам выдать крупную сумму денег без каких-либо справок, но с одним условием: вы должны будете заложить квартиру! Такие предложения поступают чаще всего от ломбардов. Они выставляют заниженный годовой процент, максимальную сумму кредита и небольшой срок рассмотрения заявок. Но во всех этих заманчивых операциях есть одно «НО»: ломбарды не имеют право в качестве залога принимать недвижимое имущество, поэтому организация может работать в обход действующему законодательству, что отрицательно отразится и на ваших интересах.

Как работают частные инвесторы с кредитом под залог квартиры

Вы же не раз встречались взглядом с надписью «организация предлагает займы на выгодных условиях»? Что же это означает и какой подвох кроется в этой фразе? Все достаточно банально: сделка проходит по схеме ссуда-покупка-продажа, то есть коммерческое предприятие или физическое лицо выдает вам необходимую сумму денег, в ответ вы не просто закладываете свою недвижимость, а продаете кредитору. Все время погашения такого кредита квартира или дом остаются в собственности у инвестора, а за вами остается лишь право проживать на этой жилплощади. Как только весь кредит будет погашен, вы и инвестор оформляете сделку по обратному выкупу, и квартира опять переходит к вам во владение.

В такой процедуре риск остаться без своей недвижимости заметен с самого начала. Если по какой-то из возможных жизненных причин вы перестанете справляться с погашением кредита, квартиру вернуть будет достаточно сложно даже при помощи судебного разбирательства. В отличие от частных инвесторов банки не заинтересованы отчуждать вашу квартиру и присваивать ее себе, им нужно лишь получить годовые проценты, поэтому банки всякий раз идут на уступки и разрешают оформить перекредитование или воспользоваться отсрочкой платежа (кредитными каникулами). С частным инвестором все наоборот ясно с самого начала: такие кредиторы часто выставляют условия, которые практически невозможно выполнить, в свою очередь клиенту предоставляют размер займа намного меньше оценочной стоимости квартиры. Из этого можно сделать вывод, что такой частный кредитор выигрывает дважды.

В описанной выше ситуации вам не смогут помочь вернуть имущество даже прописанные в квартире несовершеннолетние дети, так как вы законно представляете их и несете за них ответственность. При закладывании квартиры на момент заключения сделки вы отдаете отчет за свои действия и делаете это абсолютно сознательно, поэтому в такой «продаже» никого винить кроме заемщика и не приходится.

Регистрация и место жительство детей определяют их собственные родители. В эти вопросы не имеют права вмешиваться даже органы социального контроля и попечительства. На фоне такой картины уже давно сформировалась определенная судебная практика, из которой понятно: подумайте миллион раз, прежде чем решите заложить квартиру у частного инвестора.

Документы для оформления кредита под залог квартиры в банке

Если в ломбардной организации у вас кроме свидетельства на право собственности больше ничего не спросят, то для банка придется собрать целый пакет бумаг, справок и документов.

  • Гражданский паспорт.
  • Копия трудовой книжки.
  • Документы, подтверждающие ваш официальный доход (справка с места работы, выписка о получении дивидендов, копий квитанций арендных платежей и т. д.). В этот раздел можно отнести любой доход, который входит в состав вашего бюджета.
  • Если вам нужно получить небольшую сумму – до 20% от оценочной стоимости квартиры, то никаие дополнительные справки не понадобятся.
  • Документы по квартире (выписка из госреестра, технический паспорт, сведения о том, что у вас нет задолженности по оплате коммунальных услуг).

При оформлении кредита под залог недвижимости вам предстоит оплатить оценку квартиры той организации, которая напрямую сотрудничает с вашим кредитором. Также материально подготовьтесь к проведению страхования квартиры на случай ее утраты или порчи.

Теперь вы точно знаете, где легче заложить свою квартиру и получить деньги, где нужно будет собрать весомый пакет документов и куда лучше не обращаться, чтобы не рисковать, возможно, своим единственным жильем.

Если же вы все-таки решите пойти более простым и удобным способом при помощи получения денег у частного инвестора, советуем вам прийти на сделку с собственным юристом или взять необходимые для заключения бумаги на рассмотрение с собой, чтобы позже с ними проконсультироваться у специалиста.

Смотрите еще:

  • Если не платить алименты пол года что будет За каждый день просрочки по уплате алиментов можно будет требовать неустойку Около 600 тыс. детей, которые живут в неполных семьях, сейчас не получают алименты Власти всерьез решили […]
  • Специальное страховое законодательство рф Специальное страховое законодательство рф 10. Специальное страховое законодательство России Основным законодательным актом, регулирующим общественные отношения, возникающие при […]
  • Высшие судебные инстанции в республике беларусь Высшие судебные инстанции в республике беларусь 15 сентября 2016 года состоялась встреча Председателя Верховного Суда Республики Беларусь Валентина Олеговича Сукало с Верховным судьей […]
  • Монологи маменко брачный контракт Игорь Маменко (все концерты). Тут есть Монологи и анекдоты: Здоровье. Всё включено! О сексе и не только (2013). Славяне! Жена уехала в санаторий. Анекдоты на футбольную и деревенскую темы. […]
  • Тест для развода Тест на развод При помощи этого теста вы сможете определить, на что именно похож больше ваш брак – на темный тупик или же простое дружелюбное сосуществование. Возможно, вам уже пора […]
  • Ст 268 коап украина Кодекс Украины об административных правонарушениях (КУоАП Украины) с комментариями к статьям Стаття 268. Права особи, яка притягається до адміністративної відповідальності Особа, яка […]
Закладка Постоянная ссылка.

Обсуждение закрыто.