Договор аренды нежилого помещения анализ

Анализ договора аренды нежилого помещения

Существенная часть недвижимости, которая используется для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. Как правило, для предпринимателя отдельное нежилое помещение необходимо только тогда, когда это исходит из особенностей его предпринимательской деятельности.

Для юридических лиц наличие надлежащим образом оформленного нежилого помещения необходимо с момента начала их существования как хозяйственных субъектов, поскольку место нахождения юридического лица является одним из его важнейших признаков.

В реальности учредители таких форм юридического лица, как например акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества и другие организации еще до момента организации юридического лица должны провести предварительные переговоры с собственниками или иными владельцами нежилых помещений, с тем, чтобы определиться с юридическим адресом будущей организации, т.е. предположить место будущей аренды.

Кроме того, актуальность темы состоит в том, что аренда всегда была одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших обширное распространение как в предпринимательской, так и в других сферах.

Между тем наиболее распространена аренда нежилых помещений в сфере торговли и оказания бытовых услуг (к примеру, аренда магазинов, складских площадей, иных «адаптированных» нежилых помещений). Однако и в производственном секторе бизнес зачастую строится с применением арендованных нежилых помещений. Кроме того, необходимо признать, что аренда офисных помещений стала нормой практически во всех сферах предпринимательской деятельности.

Актуальность выбранной темы исследования состоит в том, что в настоящее время для многих организаций аренда стала основным видом деятельности. Между тем в законодательстве России отсутствует специальный нормативный акт, регулирующий все тонкости рассматриваемого договора. Вследствие чего при составлении договора аренды нежилого помещения часто возникают различные правовые вопросы, спорные аспекты, от решения которых зависит правильность составления договора аренды и степень заложенных в договоре потенциальных правовых рисков.

Целью исследования является всесторонний юридический анализ договора аренды нежилого помещения. Указанная цель достигается путем последовательного решения следующих исследовательских задач:

1. Изучить гражданско-правовое регулирование договора аренды нежилого помещения по современному законодательству Российской Федерации;
2. Установить понятие договора аренды нежилого помещения;
3. Выявить особенности формы договора аренды нежилого помещения;
4. Охарактеризовать правовое положение сторон договора аренды нежилого помещения;
5. Проанализировать существенные условия и содержание договора аренды нежилых помещений;
6. Рассмотреть порядок заключения и изменения договора аренды нежилого помещения;
7. Установить основания и последствия расторжения договора аренды нежилого помещения.

Объект исследования – общественные отношения, возникающие в связи с функционированием договора аренды нежилого помещения. Предмет исследования — правовые нормы, регулирующие договор аренды нежилого помещения, а также практика их толкования и применения.

Теоретическую основу исследования составили труды отечественных ученых: Н.Н. Агафонова, М.И. Брагинского, В.В. Васильевой, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, Е.Е. Дорогавцевой, А.В. Ерша, В.П. Мозолина, А.И. Масляева, Е.А. Суханова, Е.А. Пискуновой, К.П. Победоносцева, А.М. Эрделевского и других. Научная и практическая значимость дипломной работы определяется его ориентацией на правильное применение норм, регулирующих договорные отношения аренды нежилых помещений.

Нормативно-правовую и эмпирическую основу дипломной работы составляют нормативные акты и материалы практики по вопросам применения норм, регулирующих договорные отношения аренды нежилых помещений.

Методологической основой исследования послужил диалектический метод познания социальной и правовой действительности. Применялись также исторический, сравнительно–правовой, метод правового моделирования.

Научная новизна работы состоит в рассмотрении основных аспектов договора аренды нежилого помещения, выявлении роли этого договора для предпринимательской среды, формировании нового независимого исследования на проблемы, возникающие при использовании данного договора.

Задайте свой вопрос юристу

Если у Вас возникла какая-либо проблема, требующая юридической помощи, Вы можете напрямую обратиться со своим вопросом к юристу или адвокату — для этого нужно заполнить форму и отправить заявку в юридическую службу. Через несколько минут Вы получите ответ от юриста или адвоката. При этом первичная консультация осуществляется бесплатно .

Можно не отправлять заявку, а просто позвонить юристам по бесплатным телефонам:

Договор аренды нежилого помещения (3)

Главная > Реферат >Государство и право

ВВЕДЕНИЕ 3


ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 6


НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6


1.1. Общие положения о договоре аренды нежилых помещений 6


1.2. Нежилое помещение, как объект договора аренды 13


1.3. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. 18


ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 23


НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 23


2.1. Существенные условия договора аренды нежилого помещения 23


2.2. Стороны договора аренды нежилых помещений 29


2.3. Права и обязанности сторон договора аренды нежилых помещений 33


3 ОСОБЕННОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 41


3.1 Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения 41


3.2 Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения 52


ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 61

Действующее гражданское законодательство России закрепило принципиально новый подход к оценке правомочий собственника: он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

С древних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества.

Поэтому вполне закономерно, что с развитием в нашей стране рыночных отношений, снимающих несвойственные запреты и ограничения с правомочий частного собственника, аренда рассматриваемого вида имущества вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Здания (сооружения) и нежилые помещения ввиду возможности их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений), пользуются высоким спросом.

Именно развитие экономики на преимущественно рыночных, конкурентных началах очерчивает объективные границы участников гражданского оборота по самостоятельному распоряжению принадлежащими им правами и имуществом. Как известно, в период «новой экономической политики» 20-х годов прошлого столетия, предусматривавшей определенные правовые гарантии арендаторов, аренда государственных промышленных предприятий в целях их эксплуатации имела широкое распространение.

Сегодня договор аренды применяется как в предпри­ниматель­ских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря­жения имуществом без передачи права собственности обу­словила широкое применение института договора аренды.

С начала 90-х годов в России аренда государствен­ной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве проме­жуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.

В период реформ арендное законодательство разви­валось бурно и противоречиво, что характерно для право­вой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочива­лись.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно воз­росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе­ру правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Актуальность темы. Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопре­де­ля­ет возникновение споров и разногласий в данной области, а, следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при­ведено в соответствие с Федеральным законодательством, каса­ющимся аренд­ных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка не­дви­жимости в России и сравнительно небольшой срок его эволю­ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не­обхо­ди­мым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений в РФ, что и является целью данного исследования.

В основные задачи исследования входит:

раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;

рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоот­ношений между сторонами;

показать порядок государ­ственной регистрации договоров данного вида;

проанализировать существенные условия договора;

рассмотреть порядок действия договора;

проанализировать судебно-арбитражную практику разреше­ния споров по договорам аренды нежилых помещений.

Объектом исследования являются арендные отношения в российском гражданском законодательстве, в той части, что касаются нежилых помещений.

В работе использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература – труды из­вестных отечественных специалистов, в разное время освещавших проблемы арендных отношений в России, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган, Л.Кокоевой и других.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ


НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ


1.1. Общие положения о договоре аренды нежилых помещений

Аренда нежилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности актуальна сегодня для широкого круга индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих хозяйственную деятельность.

Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, отличительными признаками данного договора являются:

а) представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества;

б) предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; в) предоставление имущества за плату.

Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт.

Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК «Найм жилого помещения». Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ», который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)

Договор аренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями такого договора являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:

точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д);

площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо техпаспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии технического паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора. Например.

ООО «Техкомплектсервис» заключило договор аренды с ООО «Мир знаний» и предоставило последнему помещение площадью 26 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 26 кв. метров ООО «Мир знаний» было предоставлено помещение площадью 20 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор недействителен 1 .

Юристы обращают внимание на основное правило, касающиеся объектов аренды. Например, не может являться объектом аренды самовольная постройка. Ведь в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществляющее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. И к тому же самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Таким образом, при заключении договора аренды на строение, сооружение или иное недвижимое имущество необходимо обратить особое внимание на объект аренды, не является ли он самовольной постройкой. Для этого, следует потребовать у арендодателя предоставления документов, свидетельствующих об отведении земельного участка для строительства объекта аренды, разрешение на строительство или судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку. Этим можно обезопасить себя и «свой кошелек» от неправомерных действий со стороны арендодателя, пытающегося в нарушении вышеперечисленной нормы гражданского законодательства заключить договор аренды на самовольную постройку.

В договоре аренды должен быть пункт, определяющий размер арендной платы, периодичность и порядок ее внесения, а также срок действия аренды. Отсутствие в договоре аренды согласованного размера арендной платы не влечет недействительность договора. В этом случае, согласно статье 614 ГК РФ, будет приниматься в расчет плата, обычно уплачиваемая при аренде подобного имущества в сравнимых обстоятельствах. Но подобный вариант вызовет массу сложностей, так что указывать размер арендной платы все же необходимо.

Справка, анализ договора аренды

юрист по аренде 8(495) 664-55-96

Внимание! Это образец.
Он не может быть применен ко всем делам

АО «В.»
МО, Мытищинский район,
д. Беляниново,
от юриста: Курьянова А.А.
для корреспонденции:
Юридическое бюро «Moscow legal»
г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15
http://msk-legal.ru
тел: 8(495)664-55-96

СПРАВКА
по изменению размера арендной платы по договору

К юридическому анализу представлены следующие договоры:

  1. Договор аренды нежилых помещений № б/н от 01.02.2014г. между АО «В.и ООО «П.» (далее – Договор № 1).
  2. Договор аренды нежилых помещений № б/н от 01.02.2014г. между ЗАО «В.» и ООО «В.» (далее – Договор № 2).
  1. Вопрос по одностороннему изменению (увеличению) арендной платы по Договору № 1 носит крайне дискуссионный характер, однако, с большой долей вероятности, будет трактоваться Судом не в пользу Арендодателя. Так, в п. 2.4. Договора № 1 указано, что обо всех возникающих и ожидаемых изменениях условий аренды и ее оплаты, Арендодатель обязан сообщить Арендатору за месяц в письменном виде. Данная формулировка не позволяет сделать однозначный вывод о праве Арендодателя в одностороннем порядке изменить цену договора и может трактоваться сторонами по-разному.

Таким образом, изменение цены договора в одностороннем порядке не рекомендуется.

  1. Согласно п. 7.3. Договора № 1 Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только по причинам существенных нарушений Арендатором условий договора.

Таким образом, ведение переговоров о повышении цены через угрозу расторжения Договора № 1, при условии отсутствия нарушений со стороны Арендатора, невозможно.

  1. Договор № 1 был заключен на срок 11 месяцев, 01.02.2014г. по 31.12.2014г. В соответствии с п. 7.4. Договора № 1, срок его действия был продлен до 31.11.2015г. Следует отметить, что формат пролонгации краткосрочного Договора № 1, указанный в п. 7.4. (в случае если за 1 месяц до истечения срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях), не может быть использован для признания договора не заключенным или для целей его расторжения, или отказа от исполнения. Так как заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, госрегистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок составляет более года, данная позиция подтверждается судебной практикой Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2013, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011.

Следует отметить, что данный способ оформления арендных отношений может вызвать для арендатора негативные последствия, в том числе претензии со стороны налоговых органов.

  1. Договор № 2 содержит в себе аналогичный Договору № 1 п. 2.4., в котором указано, что обо всех возникающих и ожидаемых изменениях условий аренды и ее оплаты, Арендодатель обязан сообщить Арендатору за месяц в письменном виде. Данная формулировка так же, как и в случае с Договором № 1 является неоднозначной и не дает безусловное право на повышение арендной платы.
  2. Договор № 2 содержит в себе п. 7.3., согласно которому Арендодатель вправе по своей инициативе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор до истечения срока его действия путем направления Арендатору письменного уведомления не менее чем за два месяца до даты предполагаемого освобождения помещения.

Таким образом, Арендодатель вправе расторгнуть Договор № 2, что при условии, взаимосвязанности хозяйственно-производственные процессов Арендаторов по Договору № 1 и Договору № 2 может повлечь для ООО «ПК «Е.» определенные трудности, в том числе и по причине отсутствия в Договоре № 1 условий для одностороннего расторжения договора со стороны Арендатора, т.е. ООО «ПК «Е.» не имеет права расторгнуть Договор аренды до 31.11.2015г.

Данное обстоятельство рекомендуется использовать в рамках переговорного процесса.
_______________________/Курьянов А.А./
28.05.2015г.

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения. Разъяснить возможные последствия для арендатора и наличие возможных неоднозначных толкований.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен, по согласования с Арендодателем.

Ответы юристов (9)

Добрый вечер, Василий.

В разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Уточнение клиента

А 8.2 не считается ?

21 Октября 2017, 21:49

Есть вопрос к юристу?

А 8.2 не считается ?

Пункт в такой редакции несколько неоднозначный. Было бы неплохо его перестроить по аналогии с п. 8.1.

Вызывает вопросы и содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, холодное водоснабжение относится к коммунальным услугам?

Советую прописать более точно про перечень коммунальных услуг.

Также советую указать в 4.1. договора, что размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Дополнение: не соответствует закону п. 9.1 договора, так как стороны договора — ИП.

АПК РФ, Статья 27. Подведомственность дел арбитражному суду
1. Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
2. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее — индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее — организации и граждане).

Анализ договора аренды нежилого помещения

Добрый вечер! В разделе — 4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ СТОРОН — необходимо точнее прописать момент произведения выплат. 1. Не прописан расчётный счёт арендодателя и его реквизиты как в данном пункте, так и в конце договора в разделе — 11. реквизиты и подписи сторон. 2. Не прописан иной способ — рекомендую прописать внесение платы или через расчётный счёт указав полные реквизиты счёта и (или) передачу денежных средств по расписке.

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения. Разъяснить возможные последствия для арендатора и наличие возможных неоднозначных толкований.

Предлагаю дополнить договор отдельным подпунктом: 1. Или денежные средства в соответствии с п.п. 4.1. Договора будут вноситься нанимателем путём перечисления денежных средств на банковский счёт №_______, Банка ______ открытый на имя наймодателя по реквизитам банка: ___________. 2. Или денежные средства в соответствии с п.п. 4.1. Договора будут вноситься нанимателем путём передачи наличных денежных средств в установленные договором сроки (а так же по предварительному согласованию даты и времени передачи) по средствам составления расписки в передачи-получении денежных средств в счёт оплаты найма по договору.Данный момент необходимо обязательно прописать что бы исключить различного рода не недопонимания. Денежные средства переводите на счёт с назначением платежа за найм жилого помещения или передавайте по расписке — что бы у вас оставались доказательства передачи денежных средств за найм и оплату депозита (про депозит так же укажите способ внесения отдельно).

Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен, по согласования с Арендодателем.

В данном случае рекомендую направить письменное уведомление арендодателю, в котором подробно опишите свои желания и необходимые работы и соответственно просите согласовать данный момент и произведение ремонтных работ с выдачей письменного разрешения — это что бы потом так же не возникало проблем и лишних вопросов… С Уважением.

Также обращаю внимание не некорректность условий раздела 7 договора.

Содержание п. 7.2 договора при нарушении со стороны арендодателя (например, не передает помещения по акту приема-передачи) позволяет прийти к выводу о том, что что срок аренды может быть менее 11 месяцев. Нужно прописать так: «составляет 11 месяцев с 01.11.2017 года».

договор нормальный с учетом ранее данных рекомендаций.

но необходимо изменить подведомственность (п.9.1. Договора), прописывать о праве расторжения по ст.620 ГК не вижу смысла, т.к. норма закона в любом случае будет действовать, а надо прописывать основания для расторжения которых нет в ГК или отличающиеся от норм ГК (например, вместо через суд односторонний отказ), но если написали, то пусть.

Также обращаю внимание на обязанности сторон. Очень много обязанностей у арендатора (раздел 3), зато очень мало — у арендодателя (раздел 2). Необходимо соблюдать некий баланс.

ГК РФ Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Так же обратите внимание на акт приёма передачи помещений: 1. Не указан перечень установленной сантехники, а так же иного оборудования или предметов расположенного в помещениях (необходимо указать их перечень или указать — что в помещениях на момент сдачи не имеется каких либо вещей, предметов и оборудования за сохранность которого в последующем может нести ответственность арендодатель). 2. Далее —

Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые помещения общей площадью 81кв/м (Восемьдесят один) квадратный метр на первом этаже жилого здания (нежилое помещение №2), расположенного по адресу: Красногорск, ____, (далее по тексту – «Помещения»)

Необходимо дописать — передаёт помещения указанные в плане помещений, Приложении № 1 к настоящему договору. С Уважением.

Я посмотрел приложенный Вами текст договора аренды. В целом он не противоречит нормам права, составлен с изложением необходимых условий.

Вы верно заметили, что в договоре указаны помещения, передаваемые в аренду, без конкретизации их местоположения. Это надо бы продумать и с учетом условий конкретизировать арендуемые помещения.

В п. 3.1.21. договора предусмотрены условия, что в случае замены замков входных дверей арендатор обязан передать арендодателю дубликаты этих ключей. Но нет условия, что арендодатель может войти в помещение только в присутствии арендатора или его представителя.

в п. 1.3. договора записано: «Помещения передаются АРЕНДАТОРУ для использования согласно разрешенного использования, предусмотренного назначением Помещений и деятельности АРЕНДАТОРА». Здесь бы, мне кажется, нужно кратко расшифровать, в чем состоит деятельность арендатора.

В остальном, можно сказать, все правильно, если не считать, что в договоре много излишних фраз и повторений, что затрудняет восприятие его содержания.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения от собственницы. Разъяснить возможные последствия для арендатора и его отличия от изначального договора.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Будущий вид деятельности в помещении Физкультурно-оздоровительный. Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен.

Планируемый мной срок аренды по 11 месяцев с ежегодной пролонгацией или переподписанием договора. Сумма оплаты аренды должна быть неизменна в течение этих 11 месяцев. Прилагаю так же файл типового изначального договора, который меня устраивал по наполнению.

Так же, хочется убрать любые неоднозначные толкования из договора, которые могут быть использованы арендатором как инструмент давления или расторжения договора с целью повысить стоимость оплаты в любой момент.

Ответы юристов (7)

по договору аренды от собственницы

3.1.4 — если будете делать перепланировку- получать обязательно письменное согласие арендодателя

+ 3.1.5 — все эти улучшения и изменения вам возмещены не будут

3.1.9 — для физкультурного центра не требуется получение сан. эпид заключения — но при вот такой ситуации

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

его получить будет и невозможно

потому что помещение одно- 300 кв.м. а его делят условно перегородками на нужные

3.1.10 — не понятно какую территорию вы должны содержать- выходит вы уже общее имущество должны будете содержать в чистоте а не просто арендованное- имейте это в виду

тут можно истолковать как просто не сорить так и поддерживать порядок- уборка за ваш счет может быть в теории

3.1.15 — текущий ремонт на вас

это нормально и в общем то законом допускается но надо иметь в виду

3.1.21. — как минимум надо исправлять пункт и указывать что исправить вы должны только те изменения которые были сделаны ( если) без письменного разрешения арендодателя

все остальные изменения пускай исправляют за свой счет раз дали на это согласие

4.7 добавить что если нет претензий обеспечительный взнос возвращается в 10 дн срок с момента расторжения договора

у вас договор в плане оплаты- вступает в силу с 1 ноября 2017

а п. 7.1 — указывает что с 1 января 2017 — наверное опечатка но надо исправить

п. 8.1 договор может быть расторгнут есть вы просрочили аренд платеж 1 раз более чем на 7 дн — когда по закону нужно сделать минимум 2 просрочки подряд и только через суд будет такое расторжение

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

п. 8.2 — удалить — получается что если вы расторгаете договор досрочно но ваш обеспечительный взнос остается у арендодателя- это такой вид штрафа получается за расторжение

10.4 — могут раз в год арендодатель вам увеличить аренд плату но не более чем 15% без вашего согласия- в одностороннем порядке

ну и на плане лучше цветной ручкой обозначить все границы помещения который вам передается

Есть вопрос к юристу?

по договору аренды изначальный арендат

п. 2.2.3 на вас текущий ремонт

2.3 запрет на субаренду — может вам это не нужно но лучше знать об этом

3.3. арендная плата изменяется только при согласии 2 сторон что хорошо для вас

4.1.2 — у вас будет преимущественное право на заключение нового договора аренды — тоже хорошо для вас

4.5 суд — арбитраж московской области в случае споров- просто для сведения

этот договор куда менее конкретен конечно и куда более прост чем 1

ну и конечно тут никаких обеспечений нет

Добрый вечер, Василий.

Обратила бы внимание на раздел 8 договора в части возможности расторжения договора по инициативе арендатора.

Условие о том (п. 8.2 договора), что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора гарантийный взнос остается у арендодателя в полном размере, не соответствует ГК РФ.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж (в договоре указано про гарантийный взнос) — это средство обеспечения исполнения обязательств. Платеж может быть удержан, если арендатор нарушает условия договора. А если нет нарушений — то удержание будет неправомерным.

Дополнение: также в разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Кроме того, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

Также не совсем ясно содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, горячее водоснабжение относится к коммунальным услугам. Тогда что понимать под коммунальными услугами? Советую прописать более точно и конкретно перечень коммунальных услуг.

Как я уже писала выше, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

В ГК РФ четко сказано:

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

в целом коллеги все разобрали, лишь немного уточню

пункты договора Арендодателя 4.9. и 10.4 пересекаются между собой и могут дать возможность существенно увеличить арендную плату. на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

кроме того, п.4.2. предусматривает необходимость доплаты переменной части арендной платы, но ничего не сказано про возврат/зачет переплаты, хотя и такое может быть.

в отношении обеспечительного платежа и его не возврата при Вашем досрочном расторжении аренды. данное условие закону не противоречит в силу ч.2 ст.381.1 ГК, но Вам не выгодно и обеспечительный платеж должен возвращаться Вам, особенно с учетом того, что платите Вы аренду авансом.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

по п.9.1 суд будет Арбитражный, т… к. обе стороны ИП, при чем тут Красногорск не понятно.

в целом краткосрочный договор, не особо отвечает, интересам Арендатора, если предстоят существенные расходы, т.к. за 11 месяцев Вам необходимо не только отбить расходы, а и начать получать прибыль. но решать, конечно, сторонам.

на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Смотрите еще:

Закладка Постоянная ссылка.

Обсуждение закрыто.