Ипотека залог недвижимости гражданское право

1. Под ипотекой в гражданском законодательстве понимается залог недвижимого имущества

1. Под ипотекой в гражданском законодательстве понимается залог недвижимого имущества. Согласно п.2, 3 ст.339 ГК договор об ипотеке должен быть нотариально

удостоверен и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право

залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и

недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные

в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.340

ГК). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой

по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или

сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый

объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его

соответствующей части (п.3 ст.340 ГК). При ипотеке земельного участка право

залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания

и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания

на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования

(сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или

сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью

участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае

спора — судом (п.4 ст.340 ГК).

Государственная регистрация ипотекипроводится на основании заявления

залогодателя после государственной регистрации вещных прав (право собственности,

право хозяйственного ведения) залогодателя на недвижимое имущество. Такой

состав вещных прав следует из содержания п.2 ст.335 ГК, в соответствии с которым

залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, обладающие правом

хозяйственного ведения имуществом. К заявлению залогодателя прилагается договор

об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности правового регулирования

Главная > Курсовая работа >Государство и право

Федеральное Государственное Образовательное Учреждение

Высшего Профессионального Образования

Сибирская Академия Государственной Службы

Институт переподготовки специалистов

по дисциплине «Гражданское право»

на тему: «Залог недвижимости (ипотека): форма договора, регистрация, особенности правового регулирования»

Глава 1. Залог недвижимости (ипотека) – понятие и сущность 5

1.1 Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога 5

1.2 Действующее законодательство России об ипотеке 8

1.3 Стороны договора о залоге недвижимости. 9

Глава 2. Заключение и исполнение договора о залоге недвижимости 12

2.1 Форма и содержание договора о залоге недвижимости 12

2.2 Заключение и государственная регистрация договора об ипотеке 17

2.3 Исполнение договора о залоге недвижимости 20

Глава 3. Особенности правового регулирования залога некоторых видов недвижимости 22

3.1 Особенности ипотеки земельных участков 22

3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений 25

3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир 29

Список использованной литературы 33

Актуальность данной темы заключается в том, что залог недвижимости (ипотека) за последние годы получил активное распространение в России. Во многом это связано с массовой миграцией населения, что до предела обострило жилищную проблему в нашем государстве. Действующая прежде государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие стали обращать свое внимание на институт ипотеки, который является, чуть ли не единственным способом решения жилищной проблемы в стране.

При написании данной курсовой работы я поставил перед собой следующую цель: дать комплексную характеристику залогу недвижимости (ипотеке) как одного из видов залога, обладающего своими характерными чертами и особенностями.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Рассмотреть понятие и сущность залога недвижимости (ипотеки), действующее российское законодательства об ипотеке, и определить характерные черты ипотеки, которые отличают ее от других видов залога.

Дать правовую характеристику сторон договора об ипотеке, их правам и обязанностям, вытекающим из договора об ипотеке.

Описать требования, необходимые при заключении договора о залоге недвижимости (форма договора и его содержание) и его государственной регистрации.

Выявить особенности правового регулирования залога конкретных категорий недвижимости, таких как: земельные участки; предприятия, здания и сооружения; жилые дома и квартиры.

Объект изучения — имущественные отношения, возникающие между юридически равными и независимыми субъектами, по поводу залога недвижимости (ипотеки).

Предмет изучения — залог различных видов недвижимости.

При написании курсовой работы я использовал следующие методы:

Научно-правовой метод, поскольку в курсовой работе дается определение ключевым понятиям, имеющим отношение к ипотеке. Такими понятиями являются недвижимость, залог недвижимости (ипотека), залогодатель, залогодержатель, договор и т. д.

Метод комплексного анализа, поскольку при описании залога недвижимости (ипотеки) я использовал не только правовую характеристику данного института, но и рассматривал данный институт с экономической точки зрения.

Исторический метод, поскольку в своей работе я делаю упоминание на историческое развитие института залога недвижимости (ипотеки).

Практическая значимость работы заключается в том, что начинающие юристы должны ориентироваться в операциях с недвижимостью (в частности, в ее залоге) – курсовая работа может этому способствовать.

При написании курсовой работы, помимо действующего российского законодательства и судебной практики, регулирующих отношения в сфере залога недвижимости (ипотеки), использовалась учебная и научная литература С. Гришаева, Е. Герасимова, А. Козырина, А.В. Толкушина, В.В. Кущенко и других авторов.

Глава 1. Залог недвижимости (ипотека) – понятие и сущность


1.1 Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога

По общему правилу недвижимость 1 – это земельные участки и все то, что с ними связано. Однако российское законодательство относит к недвижимому имуществу и приравненные к нему движимые вещи (например, воздушные и морские суда). Приравнивание некоторых вполне движимых вещей к недвижимым связано не с их родовыми или видовыми признаками, а с распространением на них специального правового режима, установленного для реально недвижимых объектов.

В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.

Слово «ипотека» в обиход ввел афинский реформатор Солон, который в ходе своих реформ предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Столб на участке ставился в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное 2 .

Современное же представление об ипотеке, естественно, изменило свой смысл, поскольку под ипотекой определяется залог различных видов недвижимости, непосредственно связанных с землей. Несмотря на это основная идея ипотеки и в древние времена и в современный период остается одинаковой: обеспечение требований кредитора за счет заложенного имущества.

Как разновидность залога, ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что залогом может быть только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться. Если по договору займа, обеспеченному ипотекой, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику 3 .

В сущности залога недвижимости (ипотеки) необходимо выделить юридический и экономический аспекты:

Юридический аспект: ипотека является ограничением прав собственности на объекты недвижимого имущества, заключающемся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного имущества.

Экономический аспект: ипотека является дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов (например, купли-продажи, приватизации) экономически нецелесообразно.

Закон об ипотеке, по существу, выделяет 2 вида ипотеки (законодательство РФ на данный момент не дает конкретного определения данным видам):

Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона.

Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами 4 .

Различия между указанными видами ипотеки заключается в том, что:

— ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности на имущество;

— ипотека по договору возникает с момента заключения этого договора.

— ипотека в силу закона всегда возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты; по договору пожизненного содержания с иждивение; при покупке недвижимого имущества в кредит; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

— ипотека по договору возникает в иных случаях, не предусмотренных законом.

Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку ипотека является отдельным видом залога, соответственно существует и ряд особенностей, которыми она отличается от других видов залога. Анализ изученного материала способствовал выделению следующих отличий ипотеки:

Ипотека, отличается от других видов залога, в первую очередь, предметом залога. При ипотеке (залоге недвижимости) закладывается только недвижимое имущество 5 .

При залоге недвижимого имущества необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре.

При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.

При ипотеке возможны случаи залога недвижимости, находящейся в совместной собственности. В такой ситуации ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственником совместного имущества.

Залог недвижимости предусматривает страховку заложенных объектов. Согласно п. 2 ст. 31 ФЗ РФ «Об ипотеке», «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства 6 ». Данное положение очень важно для залогодержателя, поскольку это гарантирует ему сохранность заложенного объекта недвижимости. С другой стороны данное обязательство залогодателя лишает его возможности обмана при ипотеке.

Ипотека и ипотечный кредит

ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

2.3.Залог недвижимости (ипотеки)

Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залог не-движимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обя-зательно регистрируется государственными органами, следовательно, гаранти-руется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Приме-нение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясня-ется значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

В настоящее время, как мы уже отмечали выше, ипотека в России регу-лируется ч. 1 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 29.05.1992 г. «О зало-ге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), Федеральными зако-нами от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости), от 21.06.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими.

Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости.

Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержаться в статье 69 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимо-сти). При этом в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК РФ.

В комментарии к закону «Об ипотеке» отмечается, что «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до-говору земельного участка, на котором находится это здание либо часть этого здания, либо части этого участка, функционально обеспечивающей заклады-ваемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участ-ка» . В тоже время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в современной российской практике встречается до-вольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного меха-низма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.).

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге вклю-чаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со-оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требова-ния, исключительные права и т.п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки  хозяйственного ис-пользования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.

В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвер-гать заложенное имущество определенному финансовому риску, однако в та-ком случае него должны быть возложены определенные договором обязанно-сти. Прежде всего  по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, но-сящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отме-тить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимо-го аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться нескольки-ми способами. Один из таких способов  на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика.

Иногда оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имуще-ства, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, оправок торгующих или снабженческих организаций и т. п.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточ-но трудоемка для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения.

Оценка залога  одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога про-изводится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно преду-гадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсо-лютно новое для российского законодательства положение о том, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого должна со-ставлять не менее половины стоимости имущества предприятия. В мировой практике размер кредита обычно в 1,3  2 раза меньше рыночной стоимости предмета залога. Подобная осторожность банков объясняется нестабильностью рыночной среды.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право залога недвижимого имущества (ипотека) подлежит государственной регистрации. Система государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Являясь в целом важным шагом на пути совершен-ствования рынка недвижимости, действующий закон в то же время содержит ряд положений, нуждающихся в определенной корректировке. Так, одним из основных этапов регистрационной деятельности является правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью (п.1 ст. 13 Закона о регистрации). В то же время данный Закон не предусматривает ответственно-сти за недобросовестную или неполную проверку предоставляемых докумен-тов. Согласно ст. 31 Закона ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена лишь за свое-временность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за точность и своевремен-ность предоставления данных (п. 1), за искажение или утрату информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в уста-новленном порядке (п. 2). Ответственность же за неполную правовую эксперти-зу законом не предусмотрена. Не удивительно, что уже после введения данного закона, совершались сотни сделок, впоследствии признававшихся недействи-тельными в силу, например, ущемления прав малолетних и несовершеннолет-них и по иным поводам.

Очевидно, как справедливо пишет адвокат Д.В.Астафьев, что покупателю самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне слож-но, поэтому возложение обязанности по правовой экспертизе документов на го-сударственный орган совершенно целесообразно, но в таком случае не менее важно и предусмотреть определенную ответственность за невыполнение дан-ной обязанности.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государствен-ной регистрации, возникают с момента осуществления таковой, если иное не установлено законом. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. № 102-ФЗ, действовавший до 14 февраля 2002 года в редакции Фе-дерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 143-ФЗ от 09.11.01 г. , в отношении момента возникновения права залога на недвижимое имущество содержал иное правило. Согласно ст. 11 Закона «Об ипотеке» право залога возникало с момен-та заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипо-текой, возникло бы позднее — с момента возникновения этого обязательства. Именно с момента возникновения права залога имущество считалось обреме-ненным ипотекой. Государственная же регистрация права залога недвижимости имела в соответствии с п. 6 ст. 20 Закона «Об ипотеке» лишь правоподтвер-ждающее значение – с момента осуществления государственной регистрации ипотека считалась возникшей для третьих лиц.

Практическое значение этого правила состоит, например, в том, что толь-ко при зарегистрированном праве залога залогодатель, отчудивший обременен-ное ипотекой имущество, вправе противопоставить требованию его приобрета-теля об уменьшении покупной цены возражение о том, что поскольку покупая недвижимое имущество, в силу публичного характера государственной регист-рации прав на недвижимость приобретатель не мог не знать о существовании обременения, постольку в момент заключения договора об отчуждении он со-гласился с тем, что приобретаемое им имущество служит обеспечением требо-ваний третьего лиц — залогодержателя.

Независимо от того, что законодателем момент возникновения права за-лога не ставится в зависимость от его государственной регистрации, скорейшее осуществление последней всегда является также и интересом залогодержателя. Своевременная государственная регистрация ипотеки служит своеобразной превентивной мерой в отношении возможных спорных ситуаций, способных поколебать права залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипо-теки, сколько бы ни были добросовестны его последующие отчуждатели и при-обретатели, ни один из них не сможет пошатнуть состояние обеспеченности требований залогодержателя ссылками на свое добросовестное неведение о су-ществующем обременении недвижимости. Кроме того, вследствие этой особой прочности права, придаваемой ему признанием со стороны государства, пред-мет ипотеки в определенной степени иммобилизуется, естественным образом ограничивается в своей оборотоспособности — вряд ли найдется много желаю-щих платить за имущество, которое вскоре, возможно будет утрачено без вся-ких компенсаций. В этом смысле государственная регистрация ипотеки делает маловероятной саму возможность возникновения споров, основывающихся на фактах, свершившихся после возникновения права залога.

Многие исследователи отмечали редакционные и содержательные по-грешности ст. 11 Закона «Об ипотеке» в его новой редакции. В частности, об-ращалось внимание на изменения, произошедшие в правовом регулировании отношений, связанных с использованием документа, называемого «закладная». Как следовало из предыдущей редакции Закона «Об ипотеке», закладная пред-ставляла из себя именную ценную бумагу, удостоверявшую права кредитора по основному обязательству и права залогодержателя по договору ипотеки. При этом передача прав по закладной осуществлялась путём совершения на ней пе-редаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. Основные затруднения, не позволившие закладной стать орудием оборота и од-ним из инструментов, опосредующих рефинансирование ипотечных операций банков, состояли в том, что закладная в силу ст. 143 ГК РФ не могла быть при-знана ценной бумагой, так как Закон «Об ипотеке» не является законом о цен-ных бумагах. Но даже предположив законность отнесения этого документа к разряду ценных бумаг Законом «Об ипотеке», невозможно было игнорировать тот факт, что никакие особые правила о способе и форме передачи прав по за-кладной, в частности о совершении на ней передаточной надписи, применяться к закладной в силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», п. 2 ст. 146 ГК РФ не могли. Сделка по передаче прав по закладной должна была бы совершаться в нотари-альной форме с последующей государственной регистрацией (п.п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ). Понятно, что ни о каком особом оборотном инструменте в этом случае не могло быть и речи.

Применение всех новых правил о закладной вообще было бы вряд ли возможно, признай мы даже закладную ценной бумагой – в этом бы не было никакого смысла, поскольку закладная лишена всех свойств обычных ценных бумаг, делающих их особыми инструментами торгового оборота – так, п. 1 ст. 17 Закона «Об ипотеке» в новой редакции лишает документарную ценную бу-магу свойства презентационности, а п. 2 ст. 48 Закона закрепляет отказ от свой-ства публичной достоверности закладной.

Среди разумных новелл в правовом регулировании ипотеки отметим воз-можность осуществления государственной регистрации ипотеки по заявлению залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» в новой редакции), норму п. 1 ст. 60 Закона «Об ипотеке» в новой редакции, изменяющую общее правило п. 7 ст. 350 ГК РФ об объеме тех требований, удовлетворение которых прекращает процесс обращения взыскания на предмет залога, а также изменения в тексте ст. 77 Закона «Об ипотеке», устранившей нелогичность предыдущей редакции статьи и предусматривающей, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге у кредитора с момента госу-дарственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, а вовсе не с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Самым же смелым шагом являются поло-жения новой редакции ст. 78 Закона «Об ипотеке», устранившие последние за-конодательные препятствия для выселения не исполняющего своих обяза-тельств залогодателя и членов его семьи из приобретенного на кредитные сред-ства жилого помещения.

5 февраля 2004 года приняты очередные изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004 го-да (ФЗ от 5.02.2004 г. № 1-ФЗ) . Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на следующие новшества:

1) теперь допускается составление и нотариальное удостоверение заклад-ной и договора ипотеки, если предметом залога являются леса (ранее было нельзя);

2) не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки яв-ляется земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Таким образом, заключение и нотариаль-ное удостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;

3) расширена категория земель, которые могут являться предметом зало-га. Если ранее – это были только земельные участки в отношении которых за-кон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) прямо оговаривал такую возможность (ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые земельные уча-стки, при условии, что они не исключены из оборота или не ограничены в обо-роте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не до-пускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);

4) предусмотрена возможность залога прав по договору аренды земельно-го участка с согласия его собственника и в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона в новой редакции). Представляется, что согласие собственника в данном случае также должно быть оформлено нотариально, как неотъемлемая часть договора ипотеки;

5) ипотека земель сельскохозяйственного назначения допускается теперь только с одновременным залогом зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, и иных объектов недвижимости прочно связанных с земельным участком и принадлежащем на том же праве собственнику такого земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона в новой редакции);

6) изменены правила оценки земельного участка при его ипотеке. В част-ности, при проведении такой оценки теперь следует руководствоваться законо-дательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. По общему прави-лу, залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом сняты ограничения, когда оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены (прежняя редакция ст. 67 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога про-изводится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удо-стоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или куль-турную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариан-тов реализации имущества должника – от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с уста-новлением первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо-нами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не со-стоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобре-тении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается.

Понятие и сущность ипотеки.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требования кредитора.

Залог недвижимости (ипотека) – это один из основных способов обеспечения обязательства. Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст. 1 он представляет собой договор, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При этом залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (абзацы первой и второй п.1 ст.1 Закона об ипотеке).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила (п.3 ст.1 Закона об ипотеке).

Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. При этом залог обладает наиболее характерными свойствами вещных прав — правом следования, которое означает, что в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства (т.е. право как бы следует за вещью), и правом преимущества, поскольку кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами данного должника.

Тем не менее, ипотека является особым видом залога: имущество, на которое установлена ипотека (предмет ипотеки), всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании до обращения взыскания него в соответствии с договором об ипотеке. Поэтому ипотеке не свойственны такие признаки вещных прав, как непосредственная и исключительная власть над вещью, поскольку ее предмет не передается залогодержателю. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, заключаются в следующем.

«Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы дома по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Гражданский кодекс РФ (ст.349) устанавливает «особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора – залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.

В силу ст 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса запрещено (п.8 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Тем не менее Гражданский кодекс РФ предусмотрел исключение из этого общего правила, — разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога. Залогодержатель может приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов в соответствии со ст. 409 ГК РФ, которой допускается заключение между сторонами соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в данном случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество.

При этом если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.

Удовлетворение требований залогодержателя в таком порядке не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственником не дает согласия в письменной форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда (ст.55 Закона об ипотеке).

В случае, когда взыскание обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению, однако если договор залога был заключен в обеспечение кредита для приобретения жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке.

В соответствии со ст. 338 ГК РФ залог может быть без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю. По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» установлено значение понятия «заклад». Закладом признается договор о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю во владение. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе (ст. 49 Закона РФ «О залоге»).

Ипотека в соответствии с Федеральным законом об ипотеке может быть установлена:

Ипотека в силу закона — залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств.

К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, ипотека в силу закона может возникать при:

— покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа;

— приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка, иной кредитной организации или целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом;

— приватизации государственного и муниципального имущества.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, уже являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ). Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 2, 3 ст. 587 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты. Продажа товара в кредит имеет место в тех случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. При этом товар также признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Ипотека в силу закона может возникать при приобретении (покупке или новом строительстве) жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации или за счет целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом.

Следует отметить, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.

Если заключаются два самостоятельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору.

В соответствии с п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу Федерального закона N 178-ФЗ признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

Норма о возникновении ипотеки при передаче недвижимости по договору ренты является императивной нормой и не может быть отменена соглашением сторон. Нормы, содержащиеся п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ, а также п. 1 ст. 77 Федерального закона об ипотеке являются диспозитивными нормами. Стороны вправе в этих случаях не устанавливать ипотеку, при этом, продавец по договору (или банк) лишаются предоставляемого федеральным законом преимущественного права (по отношению к иным кредиторам) обратить взыскание на объект недвижимости. 2.

Смотрите еще:

  • Мировой суд г лангепас Судебный участок № 1 Лангепасского судебного района Понедельник 8:30-18:00, Вторник-Пятница 8:30-17:00 Прием граждан и документов работниками аппарата мирового судьи осуществляется в […]
  • Жилищная инспекция по янао Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО Департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа Адрес: 629007, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. […]
  • Адвокат горбушин дмитрий сергеевич ВЕСТНИК. Адвокатской палаты города Москвы Транскрипт 1 ВЕСТНИК Адвокатской палаты города Москвы Выпуск 3 (137) 2017 2 18+ ВЕСТНИК Адвокатской палаты г. Москвы Выпуск 3 (137) 2017 Москва […]
  • Как восстановить утерянный паспорт гражданина украины Что делать если потерялся паспорт гражданина Украины При потере паспорта гражданина Украины необходимо срочно его восстановить. Дело не в административном наказании за проживание в стране […]
  • Заполнение карточки т2 воинский учет Личная карточка работника по форме Т-2. Образец заполнения Личные карточки работников используются учреждениями с целью полного учета персонала. Закон обязывает руководителей позаботиться […]
  • Ст 3223 ук рф приговоры Ст 3223 ук рф приговоры СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО УГОЛОВНЫМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА от 07 июня 2011 года Дело N 22-3223 г.Ростов-на-Дону 7 июня 2011 г. Судебная коллегия по […]
Закладка Постоянная ссылка.

Обсуждение закрыто.