Измененный договор социального найма

Апелляционное определение Московского городского суда от 18 июля 2013 N 11-22428/13 (ключевые темы: социальный наем — наниматель — квартира — условия договора — право пользования)

Апелляционное определение Московского городского суда от 18 июля 2013 N 11-22428/13

Судья суда первой инстанции:

Захарова С.Л. Дело N11-22428

18 июля 2013 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Ульяновой О.В.

Судей Кировой Т.В., Лукьянова И.Е.

при секретаре Надвидовой Л.О.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.

дело по апелляционной жалобе ДЖП и ЖФ г. Москвы

на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 января 2013 г.

по делу по иску Альтвергер А.Н. к ДЖП и ЖФ г. Москвы об обязании заключить договор социального найма,

Спорным жилым помещением является комната N_ жилой площадью _.. кв.м. в _.. квартире коммунального заселения по адресу: __

В указанном жилом помещении по месту жительства зарегистрированы три человека: Альтвергер А.Н., ее _. Альтвергер В.Е., ее __- Марук Я.Н.

Жилое помещение используется на условиях договора социального найма. Вместе с тем, договор социального найма в отношении спорного жилого помещения не оформлен.

Альтвергер А.Н. обратилась в суд с иском к ДЖП и ЖФ г. Москвы об обязании заключить с ней договор социального найма в отношении спорного жилого помещения, ссылаясь на то, что оформление договора социального найма ей необходимо для обращения в ДЖП и ЖФ г. Москвы по вопросу постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях, и что оан не возражает быть нанимателем спорного жилого помещения.

Впоследствии Альтвергер А.Н. исковые требования изменила и просила суд обязать ДЖП и ЖФ г. Москвы заключить договор социального найма в отношении спорного жилого помещения с Маруком Я.Н., включив в договор истицу с несовершеннолетним ребенком (л.д. 71-73). Измененные исковые требования обоснованы тем, что Марук Я.Н. отказывается от заключения договора социального найма до погашения истицей имеющейся у Марука Я.Н. задолженности по коммунальным платежам. Также истица указала на то, что она не возражает, что бы нанимателем спорного жилого помещения был Марук Я.Н.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Марук Я.Н. не возражал против удовлетворения исковых требований. Самостоятельный требований не заявлял.

Представитель ДЖП и ЖФ г. Москвы в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 22 января 2013 г. постановлено:

-Исковые требования Альтвергер А.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Альтвергер В.Е., к ДЖП и ЖФ г. Москвы об обязании заключить договор социального найма удовлетворить.

-Обязать ДЖП и ЖФ г. Москвы заключить договор социального найма на комнату размером _.. в __ коммунальной квартире, расположенной по адресу: _., с нанимателем — Марук Я.Н. с включением в договор социального найма Альтвергер А.Н. и несовершеннолетнего Альтвергер В.Е.

Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит ДЖП и ЖФ г. Москвы, указывая на то, что на момент возникновения спора отсутствовало согласие Марука Я.Н. на заключение с ним договора социального найма. Марук Я.В. в ДЖП и ЖФ г. Москвы с заявлением о заключении договора социального найма не обращался, ДЖП и ЖФ г. Москвы не отказывало Маруку Я.Н. в заключении договора социального найма.

В заседании судебной коллегии представитель ДЖП и ЖФ г. Москвы — Иванов А.А. апелляционную жалобу поддержал.

Альтвергер А.Н. и Марук Я.Н. просили оставить решение суда без изменения.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по основаниям п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку, разрешая спор, суд допустил неправильное применение норм материального права.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Как усматривается из материалов дела, Альтвергер А.Н. с несовершеннолетним сыном Альтвергером В.Е. и Маруком Я.Н. имеют право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма. При этом договор социального найма на спорное жилое помещение ни с кем их них не оформлен и никто из них не признан нанимателем спорного жилого помещения.

При таких обстоятельствах и с учетом требований ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, нанимателем спорного жилого помещения может быть признан любой из дееспособных лиц, имеющих право пользования спорным жилым помещением, который требует признания его нанимателем при согласии на это других дееспособных лиц, проживающих в жилом помещении. Договор социального найма в свою очередь может быть заключен только с тем лицом, которое признается нанимателем в порядке, установленном ч. 2 ст. 82 ЖК РФ. В случае спора между проживающими в жилом помещении лицами о том, кто из них имеет право признаваться нанимателем, такой спор может быть разрешен судом.

В силу изложенного, договор социального найма в отношении спорного жилого помещения может быть заключен только с тем лицом, которое заявило требование о признании себя нанимателем и выразило намерение заключить такой договор.

Удовлетворяя требования Альтвергер А.Н., суд первой инстанции исходил из того, что в настоящее время между лицами, имеющими право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма, имеется согласие по вопросу о том, кто будет нанимателем спорного жилого помещения.

Однако суд не учел, что Марук Я.Н. не заявлял требования о признании его нанимателем спорного жилого помещения, не заявлял соответствующих требований в суд и не обращался в ДЖП и ЖФ г. Москвы с заявлением о заключении с ним договора социального найма. Соответственно, ДЖП и ЖФ г. Москвы не отказывал ему в заключении договора социального найма и не нарушал право Марука Я.Н. на заключение такого договора.

Заключение договора социального найма в качестве нанимателя жилого помещения предполагает необходимость обращения заинтересованного лица с заявлением о заключении такого договора. Из материалов дела усматривается, что в ДЖП и ЖФ г. Москвы с заявлением о заключении с ней договора социального найма обращалась только Альтвергер А.Н. (л.д. 20). Марук Я.Н., как указано выше, с таким заявлением в ДЖП и ЖФ г. Москвы не обращался.

Требование Альтвергер А.Н. о заключении договора социального найма не с нею, а с Маруком Я.Н. представляет собой требование, заявленное в интересах другого лица. Однако полномочий на обращение в суд в интересах Марука Я.Н. у истицы не имеется.

Кроме того, решение суда о возложении на ДЖП и ЖФ г. Москвы обязанности заключить договор социального найма с Маруком Я.Н. является неисполнимым, поскольку договор социального найма с Маруком Я.Н. не может быть заключен без соответствующего обращения Марука Я.Н. Однако на Марука Я.Н. такая обязанность судом не возлагалась и не могла быть возложена, т.к. заключение договора социального найма является добровольным волеизъявлением лица, желающего быть признанным нанимателем.

Учитывая изложенное, требования Альтвергер А.Н. удовлетворению не подлежали.

При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 , 329 , п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 22 января 2013 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Отказать Альтвергер А.Н. в иске к ДЖП и ЖФ г. Москвы об обязании ДЖП и ЖФ г. Москвы заключить договор социального найма с Маруком Я.Н.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Измененный договор социального найма

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с требованиями статей 82 и 83 ЖК РФ и с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско- правовых договоров, установленных в ст. 450 — 453 ГК РФ.

Когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо учитывать, что требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить, или расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа на данное предложение, а при его отсутствии — в 30-ти дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по требованию одной из сторон решением суда только при существенных изменениях обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Так, в Определении Президиума Самарского областного суда указано, что «изменение обстоятельств признаются существенными, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был заключен на значительно отличающихся условиях». [1]

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Жилищный Кодекс предусмотрел два вида изменения договора социального найма в ст. 82. Так, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

В другом случае предусмотрено, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем, а также по инициативе такого члена семьи в случае смерти нанимателя. Но при этом неясно, требуется ли согласие самого нанимателя или чем будет руководствоваться наймодатель, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Ранее в ЖК РСФСР предусматривалась возможность изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Новый Кодекс вообще не предусматривает выдел или раздел занимаемого гражданами жилого помещения, представленного по договору социального найма. Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действующим законодательством.

Вместе с тем, Г.Арутунян, ссылаясь на Вводный закон к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие приходит к выводу, что ЖК применяется только в части тех прав и обязанностей которые возникнут после введения его в действие. Исходя из этого он считает, что:

1) бывший член семьи нанимателя имеет такие же права, что и наниматель, в том числе и право требования заключения с ним договора социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных гл.8ЖК РФ;

2) бывший член семьи нанимателя самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающих из соответствующего (отдельного)договора социального найма (ч 4 ст.69 ЖК РФ);

3) ЖК не исключает возможности существования отдельного договора найма в отдельной квартире (ст. 82 ЖК); ЖК не содержит запретов на изменение договоров найма и заключения договора найма в одной квартире. [2]

Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор социального найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Договор социального найма жилого помещения, с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем ч ленов его семьи, может быть расторгнут им в любое время. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения или вследствие событий, не зависящих от воли сторон: разрушения жилого помещения, смерти одинокого нанимателя. По мнению известной самарской ученой В.Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения — это волевой акт являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой. [3]

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения регламентировано ст. 83 ЖК РФ. Примечательно, что в ч. 3 ст. 83 ЖК указано, что «в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда».

В этой связи представляет интерес мнение С. Д. Радченко, который полагает, что:

1. Выезд должен быть связан именно с переменой места жительства — это не должен быть выезд на учебу, в командировку. При этом показания свидетеля о том, что он долго не видел это лицо, не могут быть приняты во внимание без выяснения причин отсутствия, у выехавшего и желания у него сохранять право на жилье.

2. Доказательством отсутствия этого обстоятельства признаются: сохранение регистрации, внесение коммунальных платежей, обслуживание в п оликлинике по месту жительства, принятие мер по обмену жилых помещений.

3. Добровольность выезда, который может доказываться: свидетельскими показаниями, письменными заявлениями в РОВД. [4] В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, лишь в судебном порядке в случае:

а) не внесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 15 5 Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени. ;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использование жилого помещения не по назначению. «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», недоумевает А. А.Титов. [5]

Перечень, указанный в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

В ЖК РФ отсутствует регламентация вопроса утраты права пользования жилым помещением. Вряд ли правильно расторгать договор социального найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ и выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

В связи с утратой ордером значения как основания вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде социального пользования, по ЖК РФ не подлежит применению, сложившаяся судебная практика о признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора социального найма в случае нарушения очередности предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они не имеют. ЖК не устанавливает круга лиц, которые могут выступить с иском в таких случаях.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84 — 85 Кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке. ЖК РСФСР предусматривал два вида выселения с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья. В случаях, когда принимается решение о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Критики Жилищного Кодекса говорят, если «равнозначная жилая площадь», то из однокомнатной квартиры семья из четырех человек выехать уже не сможет? Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить? П.В. Крашенинников отвечает: «Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду ст. 86 ЖК. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома. В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам «предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке. Такой же порядок предусмотрен и статьями 87 и 88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или становится на капитальный ремонт. Но статья 89-я, действительно, противоречит трем предыдущим статьям. В ней, безусловно, надо указать «исходя из количества членов семьи. [6] ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений, в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения, в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин, производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т. е. не менее 6 кв. м. на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения — быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находится в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Правила о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 08.02.06г. о повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно –коммунальных услуг указано, что положения Жилищного кодекса о выселении с жилого помещения за невнесение платы не способствуют защите интересов граждан.

К недостаткам ст. 90 ЖК РФ можно отнести то обстоятельство, что в ней не раскрыто понятие «уважительных причин». Причина платежей не влияет на возможность расторжения договора. В то же время, согласно ст.83 Жилищного кодекса, расторжение договора из-за неуплаты платежей возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым можно отнести длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в составе семьи. Что касается выселения из-за невозможности проживания, то буквальное положение ст. 83 Жилищного кодекса приводит к выводу, что это касается соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Заинтересованным лицам, которые могут потребовать выселение нанимателя в случае нарушения им их прав, интересов или бесхозяйственности является не только наймодатель, но и соседи нанимателя, члены его семьи, проживающие с ним. Однако эти заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская его разрушение. К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятие разрушение и повреждение жилого помещения. Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц. В ст. 91 ЖК предусмотрено правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

[1] Определение Президиума Самарского областного суда (извлечение), № 07-06126 от 18.03.2004// Архив Самарского областного суда.

[2] Арутунян Г. Шанс на отдельный договор найма// Домашний адвокат № 15, 2005, С 2-5.

[3] Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. № 3, 2005, С. 14-16.

[4] Радченко С. Д. Споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма// Жилищное право. № 2,2002, С. 60 — 67.

[5] Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: Юрайт, 2005, с. 91.

[6] Невинная И. Жилье для всех и для каждого? // Российская газета. 17 марта 2005, № 52 (3721).

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

8.8. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Жилищный кодекс РФ допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма ЖК РФ называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК РСФСР. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм ЖК РФ от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК РСФСР, состоит в том, что в ЖК РФ говорится о гражданах, «объединившихся», а не «объединяющихся» (как это было в ЖК РСФСР) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой — на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР, признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений ЖК РФ от подобных норм ст. 88 ЖК РСФСР состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 ЖК РФ говорится о согласии «остальных членов семьи». Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее, можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает «параметрам» малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.

Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый ЖК РФ не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст. 86 ЖК РСФСР предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон — утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК РСФСР предусматривал только один вариант прекращения договора найма — его расторжение (см. ст. 89).

Расторжение договора социального найма регламентировано ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 ЖК РФ). Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК РСФСР её не предусматривал;

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК РСФСР (см. ч. 1 и 2 ст. 89).

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 ЖК РФ). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Комментируемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

3) систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Данный перечень сформулирован в Жилищном кодексе РФ как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и указанных выше статьях ГК РФ.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Основания изменения договора социального найма жилого помещения

(Семина Т. А.) («Жилищное право», 2006, N 7) Текст документа

ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Семина Т. А., советник Российской Федерации 2-го класса, соискатель кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Отношения владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда, урегулированные договором социального найма, являясь устойчивыми, стабильными, тем не менее, представляют собой развивающееся явление. Возникая однажды, указанные отношения могут неоднократно подвергаться последующему изменению. Как указывается И. Б. Мартковичем, договор социального найма изменяется в основном вследствие перемен, которые происходят в жизни нанимателя и его семьи . Семья на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в половозрастном отношении. Кроме того, изменяться также могут иные обстоятельства, влияющие на развитие договорных отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. И. С. Вишневская отмечает, что с момента возникновения жилищных правоотношений до их прекращения в редких случаях остается неизменным количественный и качественный состав семьи нанимателя, могут изменяться предмет договора, его содержание, режим жилого помещения . ——————————— Марткович И. Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 204. Вишневская И. С. Советское жилищное право: Учебник. М., 1986. С. 58.

Основаниями изменения и прекращения отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (собственно, как и любого гражданско-правового отношения) являются юридические факты или их совокупность (юридический состав) . Изменение указанных отношений находит свое отражение и закрепление в договоре социального найма. ——————————— Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 8.

По мнению Б. С. Лесина, изменение правоотношения является наиболее сложным моментом его движения . Изменение отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда социального использования может затрагивать все элементы этих правоотношений, причем как порознь, так и в совокупности. Как правило, под изменением отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изменяется его содержание, субъектный состав, предмет либо и то и другое одновременно. При этом возникает закономерный вопрос о том, как отграничивается стадия изменения указанного правоотношения от стадии его прекращения. Представляется заслуживающим поддержки мнение ученых , указывающих, что основным показателем изменения этого правоотношения является сохранение нанимателем или другими лицами, обладающими самостоятельным правом на жилое помещение (или хотя бы кем-нибудь из указанных граждан), прав (возможно, и в измененном виде) на конкретное жилое помещение (изменение отдельных элементов правоотношения при сохранении его самого). Справедливым обоснованием такой позиции служит то, что любое правоотношение — это отношение двух сторон по поводу конкретного предмета. Поэтому, когда лица перестают «относиться» друг к другу по поводу конкретного предмета, прекратившимся должно быть признано и само правоотношение. ——————————— Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений: Автореферат кандидатской диссертации. Л., 1967. С. 11. Гонгало Б. М. Изменение жилищного обязательства // Сб.: Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003. С. 31; Корнеев С. М. Гражданское право: Учебник. Т. 2. Полутом 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2004. С. 90; Кабалкин А. Ю. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. М., 1997. С. 398.

Основания, по которым может быть изменен договор социального найма, содержатся в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанной статье Жилищного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда договор социального найма может быть изменен исключительно по требованию нанимателя. Так, одним из оснований изменения договора социального найма является объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае объединившиеся граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации). По словам П. И. Седугина, «чаще всего такого рода требования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети» . ——————————— Седугин П. И. Жилищное право: Учебник. М., 1998. С. 144.

Необходимо отметить, что в части 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствует указание на то, что объединившиеся граждане вправе требовать заключения единого договора социального найма на занимаемые ими жилые помещения лишь с согласия проживающих с ними членов их семей. Е. С. Гетман и Е. Н. Могилевская справедливо полагают, что, несмотря на то что в этой норме Жилищного кодекса Российской Федерации не содержится требования о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер . Согласно статье 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, наниматель и члены его семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма , и, следовательно, очевиден вывод, что условия договора могут быть изменены только с согласия всех дееспособных членов семьи нанимателя . Учитывая изложенное, представляется, что в часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации целесообразно внести соответствующее уточнение. ——————————— Гетман Е. С. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Комментарий к статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 345; Могилевская Е. Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации. Статьи 60 — 91. ППВС СССР от 3 апреля 1987 г. N 2, пункт 7 // БВС СССР. 1987. N 3. С. 8. Титов А. А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. М., 1999. С. 134.

Вторым основанием изменения договора социального найма названо требование дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. При этом указанный случай изменения договора социального найма может иметь место не только по обстоятельствам смерти нанимателя, но и в случае выезда нанимателя в другое постоянное место жительства, а также в случае продолжения проживания нанимателя в данном жилом помещении. В юридической литературе справедливо отмечается, что «вопрос о замене нанимателя обычно возникает, когда наниматель является лицом преклонного возраста и хотел бы, чтобы до его смерти были оформлены права члена его семьи» . ——————————— Жилищное законодательство: комментарий / Отв. ред. В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин. М., 1991. С. 256.

Необходимо отметить, что Жилищным кодексом Российской Федерации сужен перечень возможных случаев изменения договора социального найма. В частности (в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР), законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (в литературе такое изменение договора социального найма называлось «разделом жилого помещения» или «разделом лицевого счета» ). Это решение обусловлено попыткой прекратить практику превращения отдельных квартир в квартиры коммунального заселения. К разделу жилого помещения ранее прибегали не только бывшие супруги, но и взрослые дети и родители, а также другие родственники, проживающие в одном жилом помещении, однако не ведущие совместного хозяйства, общих расходов и подчас имеющие между собой неприязненные отношения. ——————————— См., например: Седугин П. И. Жилищное право. М., 1998. С. 142.

Устанавливая запрет «раздела жилого помещения», занимаемого по договору социального найма, законодатель, однако, не решил вопроса о порядке разрешения споров, связанных с разделом таких жилых помещений, возникших до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29 января 2004 г. N 2-П , изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм. С этим связаны законные ожидания граждан, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано. С учетом указанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации представляется правомерным предложение о дополнении содержащего переходные положения Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» нормой, согласно которой к отношениям, связанным с изменением договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя путем заключения с ним отдельного договора социального найма, возникшим до 1 марта 2005 г., применяется прежний порядок такого изменения договора социального найма. Предлагаемое положение может восполнить имеющуюся правовую неопределенность в регулировании указанных отношений, а также позволит судебным органам придерживаться единой практики при рассмотрении подобных дел. ——————————— Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 6. Ст. 450.

Перечень перечисленных в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации случаев изменения договора социального найма не является исчерпывающим. Жилищный кодекс Российской Федерации содержит и иные основания, по которым договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Следует отметить, что указанные основания, как правило, сформулированы в Жилищном кодексе Российской Федерации в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя. Однако учитывая, что реализация указанными лицами отдельных правомочий приводит к изменению договора социального найма, они также должны быть проанализированы в качестве оснований изменения этого договора. Одним из таких оснований изменения договора социального найма по инициативе нанимателя, согласно части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, является вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение других лиц в качестве членов семьи. Такое вселение не только изменяет субъектный состав договора социального найма, но и может оказать влияние на права и обязанности нанимателя. Так, например, вселение в качестве члена семьи нанимателя гражданина, пользующегося определенными мерами социальной поддержки, может изменить обязанность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг. Также основанием изменения договора социального найма по инициативе нанимателя является вселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение, общая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась (часть 4 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире (статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации). В первом случае предмет договора социального найма изменяется в сторону уменьшения, а во втором случае — в сторону увеличения. Помимо изложенного, как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя, договор социального найма может быть изменен в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения одного из членов семьи нанимателя, виновного в грубых нарушениях, допущенных им при пользовании жилым помещением, а также в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным (статья 91 Жилищного кодекса Российской Федерации). Остается спорным вопрос о возможности отнесения переустройства и перепланировки жилого помещения (глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации) к основаниям изменения договора социального найма. В частности, В. В. Васильевым указывается, что «изменения предмета договора социального найма в связи с переустройством и перепланировкой являются основаниями для прекращения одного жилищного правоотношения и возникновения нового» , с чем, однако, трудно согласиться. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение конфигурации жилого помещения, что, по существу, и представляют собой переустройство и перепланировка (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации), могут лишь видоизменить предмет договора социального найма, в связи с чем могут изменяться и отношения владения и пользования жилым помещением по договору социального найма. Говорить о прекращении указанных отношений оснований не имеется, поскольку они продолжают представлять собой отношения прежних лиц по поводу прежнего предмета (в результате переустройства и перепланировки адрес или место расположения жилого помещения не меняются). ——————————— Васильев В. В. Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Тверь, 2004. С. 11.

Представляется, что переустройство и перепланировку жилого помещения с определенными оговорками можно отнести к основаниям изменения договора социального найма. При этом стоит поддержать позицию Б. М. Гонгало, согласно которой переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае их осуществления . Например, замена в жилом помещении санитарно-технического оборудования, как правило, не приводит к изменению договора социального найма. Внесение изменений в договор социального найма, скорее всего, может быть связано с изменением в результате перепланировки конфигурации жилого помещения, являющегося предметом этого договора. ——————————— Гонгало Б. М. Изменение жилищного обязательства // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. М., 2003. С. 45.

По инициативе наймодателя право собственности (право хозяйственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, может быть передано другому лицу. Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 64 Жилищного кодекса Российской Федерации, такой переход прав наймодателя на жилое помещение не влечет за собой изменения условий договора социального найма. Указанное положение также отражено в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. N 5 (в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10) . ——————————— Гражданский кодекс Российской Федерации. С постатейным приложением материалов практики Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М., 1999. С. 654.

Вместе с тем формулировки названных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации представляются не вполне корректными, поскольку смена собственника жилого помещения влечет изменение договора социального найма в части, касающейся субъектного состава договора — изменяется наймодатель. Очевидно, что цель статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 64 Жилищного кодекса Российской Федерации — защита и сохранение прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма в случае перехода права собственности (или иного вещного права) на жилое помещение к другому лицу. Следовательно, целесообразно обсудить вопрос о внесении в указанные нормы уточнений, предусматривающих, что переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения договора социального найма, а также изменение прав и обязанностей сторон по указанному договору. Ряд оснований изменения договора социального найма жилого помещения, являясь правоизменяющим, специально в Жилищном кодексе Российской Федерации остались не выделенными. В частности, таким основанием изменения договора социального найма является выезд в другое постоянное место жительства члена семьи нанимателя жилого помещения. В указанном случае изменяется субъектный состав договора социального найма, а также в отдельных случаях может иметь место изменение прав и обязанностей нанимателя по договору социального найма (например, в случае выезда члена семьи, пользующегося льготами по оплате жилья и коммунальных услуг). Еще одно специально не выделенное в Жилищном кодексе Российской Федерации основание изменения договора социального найма вытекает из смысла части 3 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме Жилищного кодекса Российской Федерации, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения указанного договора. Вместе с тем очевидно, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, в ряде случаев должно влечь изменение условий этого договора . В частности, такое изменение должно иметь место в случае улучшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, признанных малоимущими и на этом основании пользующихся в соответствии с частью 9 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением по договору социального найма безвозмездно (без внесения платы за наем), а также в противоположном случае — ухудшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, вносящих плату за наем. Утрата гражданами статуса малоимущих должна влечь за собой установление для них платы на наем жилого помещения, а приобретение этого статуса указанными лицами — освобождение от такой платы. ——————————— Тихомиров М. Ю. Социальный наем жилых помещений: новые правила. М., 2005. С. 112.

Кроме указанных оснований изменения договора социального найма представляется необходимым также выделить случаи изменения этого договора при утрате гражданином семейно-правовой связи с нанимателем жилого помещения. Согласно части 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В первую очередь это наиболее актуально для распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте. Представляется, что обязательства, вытекающие из договора социального найма, по которым бывший член семьи нанимателя отвечает самостоятельно, могут, в частности, возникать на основании заключенного им с нанимателем жилого помещения соглашения, в котором такие обязательства конкретизируются. В случае заключения такого соглашения указанными лицами может быть поставлен вопрос о внесении в договор социального найма соответствующих изменений, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств по договору социального найма. Однако стоит заметить, что для практического осуществления такого изменения договора социального найма в Жилищном кодексе Российской Федерации требуется уточнить порядок заключения соглашения между нанимателем жилого помещения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального найма соответствующих изменений. В целом анализ норм Жилищного кодекса Российской Федерации, касающихся изменения договора социального найма, позволяет сделать следующие выводы: 1) изменение договора социального найма означает, что при сохранении его силы в целом то или иное условие либо некоторые из них (условия о субъектах, предмете, цене, правах и обязанностях сторон) формулируются по-новому по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора; 2) основания изменения договора социального найма перечислены в Жилищном кодексе Российской Федерации, а также сформулированы в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя, реализация которых приводит к изменению договора социального найма; 3) отдельные основания изменения договора социального найма, являясь правоизменяющими, специально в Жилищном кодексе Российской Федерации не выделены; 4) изменение договора социального найма может осуществляться как по соглашению сторон, так и по требованию нанимателя (членов его семьи) или наймодателя.

Смотрите еще:

  • Федеральный закон 183 фз об экспортном контроле Федеральный закон от 18 июля 1999 г. N 183-ФЗ "Об экспортном контроле" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 18 июля 1999 г. N 183-ФЗ"Об экспортном контроле" С изменениями и […]
  • Расторжение договора с банком гк рф Статья 859. Расторжение договора банковского счета Статья 859. Расторжение договора банковского счета См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 859 ГК РФ 1. Договор банковского счета […]
  • Жилищная инспекция по янао Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО Департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа Адрес: 629007, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. […]
  • Договор на услуги по переезду Образец договора на переезд Договор № 07059 ____________________________именуемые в дальнейшем "Заказчик", действующие на основании Положения с одной стороны и Общество с ограниченной […]
  • Погашение судимости по ст 161 ук рф Какой срок погашения судимости по ч 2 ст 161 УК РФ? Человек осужден к лишению свободы сроком на 5 лет с 23 мая 2013 года,в мае 18 года освобождается,администрация колонии подает на […]
  • Федерального закона 102-фз об ипотеке залоге недвижимости Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Полное наименование Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Номер […]
Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.