Договор залога первой очереди

Оглавление:

Залог, как обеспечение банковского кредита

По масштабу использования банковского кредита гражданами и коммерческими организациями можно судить о стабильности и развитии экономики страны.

Взаимосвязь банковского кредитования и экономики страны четко определена тем, что практически за каждым кредитом стоит ориентация его получателя на решение перспективных задач, среди которых: строительство жилых домов, создание или реконструкция предприятия, сооружение объектов, значимых для инфраструктуры страны и т.д.

Серьезной проблемой, в пору экономического кризиса, для коммерческих банков стал риск непогашения кредитов. А ведь не секрет, что банк выдает кредиты из сберегательных средств граждан и предприятий, которые хранятся на депозитных счетах, обязуясь при этом вернуть вкладчикам их деньги с начисленными процентами. То есть, банк обязан защищать деньги своих вкладчиков путем усиления гарантий возврата заемщиком денежных средств. Наиболее распространенными способами обеспечения исполнения заемщиком кредитных обязательств являются ипотека (залог недвижимости) и залог движимого имущества.

Исходя из ст. 334 ГК РФ, залог дает приоритетное право кредитору-залогодержателю на удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества, при неисполнении заемщиком своих обязательств по погашению кредита. Исключением являются случаи банкротства предприятия, когда кредитор имеет право получить свои средства только после первой и второй очереди кредиторов, которыми являются:

  • первая очередь – компенсации морального вреда и вреда причиненного жизни и здоровью (абзац 1 п. 4 ст. 134 Закон о банкротстве);
  • вторая очередь – оплата труда и выплата выходных пособий (абзац 2 п. 4 ст. 134 Закон о банкротстве).

Залог недвижимого имущества

Начиная с 1998 года, в Российской Федерации залог недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. К договору об ипотеке могут быть применены общие правила ГК РФ о залоге, когда другое не установлено Законом об ипотеке.

Предметы ипотеки (ст. 76 Закон об ипотеке):

  • здания и сооружения;
  • земельные участки;
  • недра;
  • леса;
  • обособленные водные объекты;
  • воздушные и морские суда;
  • многолетние насаждения;
  • суда внутреннего плавания;
  • квартиры;
  • незавершенные строительные объекты.

Помимо вышеперечисленных предметов ипотеки, залогом могут выступать денежные средства, которые находятся на счетах, безналичная иностранная валюта и т.д.

В основном залоговые отношения вытекают из соответствующего договора, также залог может быть предусмотрен законом. Так, например, залог по закону, распространяется на квартиру или жилой дом, приобретенные или построенные с использование кредитных средств банка или средств целевого займа ( п. 1 ст. 77 Закон об ипотеке).

Залогодатель – это лицо, передающее в залог, принадлежащее ему имущество. Таким лицом может являться не только должник по основному обязательству, но и третье лицо, желающее заложить свое имущество в обеспечение чужого обязательства. Отношения должника по основному обязательству и залогодателя в таком случае, находятся вне договора о залоге.

Собственник имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, то есть он может его заложить, продать, подарить и т.д. Исключение составляет имущество, которое передано в хозяйственное ведение. Предприятие, имеющее в своей собственности, переданное в хозяйственное владение имущество, может заложить только движимую часть такого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Что бы заложить недвижимое имущество, предприятию потребуется разрешение собственника. Не может быть заложено имущество учреждений, финансируемых за счет средств собственника. При этом данные учреждения могут заложить имущество, приобретенное на средства, вырученные от разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Предприятия казенного типа вправе заложить закрепленное за ними недвижимое и движимое имущество только получив на это разрешение собственника. Действующим законодательством за казенными предприятиями закреплено право, распоряжаться по своему усмотрению, в том числе отдавать под залог, произведенную ими продукцию.

Залогом может быть не только непосредственное имущество, но и имущественные права. Данное право может быть заложено без согласия собственника, если законом или договором не предусмотрен запрет на такие действия.

Договор о залоге

Залог оформляется договором, заключаемым в письменной форме.

  • предмет залога;
  • оценка предмета залога;
  • размер, срок и существо исполнения обязательств;
  • определение стороны, у которой на время кредита будет находиться залоговое имущество.

Ипотечный договор в соответствии со ст. 339 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению, по месту нахождения имущества, передаваемого в залог. Так же нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества, если данное имущество обеспечивает основное обязательство по договору. После нотариального удостоверения залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, во избежание установления залога на одну и ту же недвижимость несколько раз. Наряду с другими сделками с недвижимостью, регистрация ипотеки регулируется Законом о регистрации прав на недвижимость. Движимое имущество, а именно все виды транспорта, согласно п. 2 ст. 40 Закона о залоге, подлежат обязательной регистрации залога.

Любое отклонение от требований к договору залога приводит к признанию такого договора не действительным.

Прекращение залога

Залог прекращается в связи с (ст. 352 ГК РФ):

  • уничтожением заложенной вещи;
  • прекращением обеспечиваемого залогом обязательства;
  • прекращением имущественного права;
  • продажи с публичных торгов заложенного имущества;
  • невозможностью реализации залогового имущества;
  • переходом прав на заложенное имущество к залогодержателю;
  • переводом долга по основному обязательству на другое лицо;
  • изъятием заложенного имущества у залогодателя законным собственником или в порядки санкции за правонарушение или преступление.

Залогодатель вправе потребовать возвращения, находящегося у залогополучателя имущества, если последний грубо нарушает обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества.

После прекращения залога по ипотеке, в реестр регистрации ипотечных договоров должна быть внесена соответствующая пометка. Прекращение залога обязывает залогодержателя, вернуть залоговое имущество его владельцу.

Современное законодательство в сфере залога, направлено на защиту интересов обоих сторон, и залогодателя, и залогодержателя. Консультация адвоката по гражданским делам позволит обезопасить себя от неправомерных действий со стороны любого из участников договора залога, а также защитить свое имущество или права в случае возникновения спорных ситуаций.

Пресса о ВАС РФ

Игры с предметом залога: Президиум ВАС РФ пресек опасную правоприменительную практику

Получая кредит в банке, недобросовестные компании изначально не собираются его погашать, для чего используют различные ухищрения.

Например, в ситуации, когда банковский кредит обеспечен залогом, банк может неожиданно обнаружить, что залог предоставлен неуполномоченным на то лицом (не собственником заложенного имущества). Сохраняется ли в этом случае право залога? Президиум ВАС РФ в одном из недавних постановлений (от 07.06.2012 № 16513/11) положительно ответил на этот вопрос. Вынесенный вердикт полностью соответствует тренду на укрепление обеспечительной конструкции, которого высшие арбитры придерживаются в последнее время, а также подходам, используемым при подготовке фундаментальных поправок в Гражданский кодекс РФ.

На укрепление обеспечительной конструкции направлены, в частности, постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» и от 12.07.2012 № 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством». Отметим, что оба эти документа вызвали в свое время критику со стороны отдельных представителей юридического сообщества. ВАС РФ , в частности, обвиняли в лоббировании интересов кредитных организаций (см., например, «ЭЖ», 2012, № 11, с. 14).

В то же время ни для кого не секрет, что поручитель или залогодатель, предоставляющие обеспечение по кредиту, могут быть аффилированы с заемщиком и могут согласовать свои действия таким образом, что банк-кредитор невольно окажется в положении слабой стороны, что в свою очередь может негативно повлиять на сложившуюся систему кредитования бизнеса.

Типичная история: залогодатель заложил не свое.

Фабула дела, которое Президиум ВАС РФ рассматривал в порядке надзора, развивалась таким образом. В июле 2009 г. между банком и ООО был заключен договор кредита, согласно которому банк обязался предоставить обществу заемные средства в определенном размере, а общество — возвратить их и уплатить проценты на данную сумму. Сумму кредита банк перечислил на расчетный счет заемщика в одном из своих филиалов.

В тот же день в обеспечение исполнения кредитного обязательства между банком (залогодержателем) и третьим лицом (залогодателем) был заключен договор залога движимого имущества (транспортного средства) с оставлением предмета залога у залогодателя.

Право собственности залогодателя на предмет залога было подтверждено договором купли-продажи, заключенным между залогодателем (покупатель) и продавцом в марте 2008 г. Причем по условиям данного договора продавец должен был передать имущество покупателю сразу, акт приемки стороны подписали спустя три дня после заключения договора. Покупатель поставил транспортное средство на учет в органе Ростехнадзора. Обязанность по оплате переданного имущества покупатель вправе был исполнить до 1 сентября 2008 г. включительно.

2 сентября 2008 г. стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому отсрочили оплату еще раз, до 31 марта 2009 г. (напомним, что обеспеченный залогом договор кредита был заключен уже после этой даты — 22 июля 2009 г.). При этом было указано, что, если по истечении данного срока покупатель деньги за товар не перечислит, договор купли-продажи считается расторгнутым, а переданное имущество переходит вновь к продавцу с момента расторжения договора. Свои обязательства по оплате покупатель не исполнил, поэтому продавец 16 июня 2010 г. обратился в арбитражный суд с виндикационным иском и выиграл дело. Решением арбитражного суда от 09.09.2010 исковые требования удовлетворены.

В то же время должник по кредитному договору не исполнил своих обязательств, в связи с чем банк обратился в суд с иском о взыскании долга, процентов по кредиту и неустойки к заемщику, а также об обращении взыскания на предмет залога — к залогодателю.

Судебные подходы: а был ли залог?

Суд первой инстанции удовлетворил требования банка в полном размере: взыскал с должника сумму кредита, проценты за пользование заемными средствами и неустойку за неисполнение обязательств, а также в остальной части обратил взыскание на предмет залога. Суд посчитал, что требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество соответствуют условиям договора залога и являются обоснованными.

К участию в деле был также привлечен первоначальный собственник предмета залога, продавец по договору купли-продажи.

Однако суд апелляционной инстанции не согласился с принятым решением в части обращения взыскания на предмет залога. Первоначальный собственник предмета залога при рассмотрении дела в апелляционной инстанции ссылался на решение суда по другому делу, которым был удовлетворен его виндикационный иск к залогодателю, а также был признан расторгнутым ранее заключенный договор купли-продажи.

Апелляционная инстанция приняла во внимание аргументы продавца и указала, что после перехода права собственности на предмет залога к его прежнему собственнику (с 9 сентября 2010 г.) право залога прекратилось. Залогодатель не имел права собственности или права хозяйственного ведения в отношении предмета залога, а потому договор залога является недействительным (ст. 168 и 335 ГК РФ). В данном случае положения ГК РФ о сохранении залога неприменимы, поскольку относятся к случаям перехода права собственности на предмет залога на основании отчуждения или в порядке правопреемства (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Ссылки залогодержателя на регистрацию обременения в виде залога транспортного средства в органе Ростехнадзора суд не переубедили: в соответствии с гражданским законодательством договор залога подлежит государственной регистрации, только если его предметом выступает недвижимое имущество. Федеральный арбитражный суд округа полностью поддержал выводы апелляционной инстанции.

Президиум ВАС РФ : право на залог остается

Не согласившись с апелляционным и кассационным судами, банк-кредитор обратился с надзорной жалобой в ВАС РФ . Рассмотрев материалы дела, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно квалифицировал залоговые отношения и правомерно удовлетворил иск в данной части.

Так, при заключении договора залога банк располагал документальным подтверждением права собственности залогодателя на передаваемое в залог имущество. Кроме того, в самом договоре залога залогодатель отразил тот факт, что именно он является титульным собственником предмета залога и имущество не обременено правами третьих лиц.

Как указал президиум, право собственности на транспортное средство перешло к покупателю (залогодателю) в момент передачи ему вещи, поскольку в договоре стороны не связали такой переход с оплатой товара. Кроме того, до вступления в силу судебного решения по делу о расторжении договора купли-продажи и виндикации предмета залога не было оснований считать такой договор расторгнутым. Доказательств осведомленности банка об обстоятельствах, которые стали основанием для признания недействительным договора купли-продажи, в материалы дела представлено не было.

В результате президиум при рассмотрении надзорной жалобы применил положения п. 1 ст. 353 ГК РФ о переходе права залога при смене собственника предмета залога. Правда, несмотря на правильность выводов суда первой инстанции (по мнению Президиума ВАС РФ ), решение арбитражного суда было отменено: суд допустил процессуальные нарушения. В итоге дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Подведем итог. Правовая позиция, сформированная Президимом ВАС РФ , такова: если на момент заключения договора залога у кредитора-залогодержателя не имелось оснований сомневаться в правомочии залогодателя на заключение такого договора, то в случае виндикации предмета залога у залогодателя право залога сохраняется. Отметим также, что постановление от 07.06.2012 № 16513/11 содержит оговорку о возможности пересмотра судебных актов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятых исходя из иного толкования правовых норм.

На днях на сайте Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству опубликован подготовленный ко второму чтению текст законопроекта № 47538-6, предусматривающего глобальные изменения в ГК РФ. Кроме прочего, законопроект вносит корректировки и в нормы Кодекса, регулирующие договор залога. В частности, в п. 4 ст. 335 законопроекта вводится новое для российского права понятие «добросовестный залогодержатель». В случае, когда предмет залога был передан залогодержателю неуполномоченным лицом, а залогодержатель не знал и не мог знать об этом (то есть был добросовестным), все связанные с договором залога права и обязанности несет собственник переданного имущества. В качестве исключения из данного правила предусмотрено лишь выбытие предмета залога из владения собственника или иного уполномоченного лица помимо их воли. Если текст законопроекта «доживет» до статуса закона, сохранив данное положение, очевидно, что споров по поводу действительности договора залога (как в рассмотренном постановлении) станет гораздо меньше.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июля 2012 г. N ВАС-8062/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: движимое имущество — ипотека — момент заключения договора — договор залога — заложенное имущество)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июля 2012 г. N ВАС-8062/12
«Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Харчиковой Н.П., судей Марамышкиной И.М., Прониной М.В. рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества «Банк ВТБ» в лице филиала в городе Ставрополе от 28.05.2012 N 333/709000 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010 по делу N А63-8073/2010, постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.02.2012 по тому же делу

по иску Карачаево-Черкесской Республики в лице Правительства Карачаево-Черкесской Республики (г.Черкесск; далее — Правительство КЧР) к открытому акционерному обществу «Банк ВТБ» в лице филиала в городе Ставрополе (г.Ставрополь; далее — банк) и региональному государственному унитарному предприятию «Карачаево-Черкесия-Туризм» (г.Карачаевск; далее — предприятие) о признании недействительным (ничтожным) договора о залоге оборудования от 23.08.2007 N доЗ-709000/2007/00031, заключенного ответчиками.

решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.02.2012, иск удовлетворен.

В заявлении о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора заявитель (банк) просит их отменить, ссылаясь на то, что предметом залога было оборудование, являющееся движимым имуществом, поэтому основания для признании договора недействительным отсутствуют.

Ознакомившись с доводами заявителя и материалами надзорного производства, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения заявления.

В обеспечение исполнения обязательств предприятия перед банком по кредитному соглашению от 23.08.2007 N КС-709000/2007/00031 (с дополнительными соглашениями) между банком (залогодержателем) и предприятием (залогодателем) заключен договор залога от 23.08.2007 N ДоЗ-709000/2007/00031, по которому в залог банку передано оборудование, перечень которого содержится в приложении N 1 к договору.

Судами установлено, что до заключения договора спорное оборудование было смонтировано и являлось составной частью канатной пассажирской дороги первой очереди (подтверждено актом от 19.07.2007). При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что на момент заключения договора залога существовали не отдельные движимые вещи, перечисленные в приложении N 1 к договору, а сложный объект капитального строительства, то есть вещь, связанная с землей и обладающая всеми признаками недвижимого имущества, определенными пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащая разделу на отдельные движимые вещи без изменения своего назначения.

Вместе с тем, на момент заключения договора залога право собственности на первую часть пассажирской канатной дороги не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи возникает с момента регистрации, на момент заключения договора залога оно не возникло, как не возникло и право хозяйственного ведения на это имущества у предприятия.

Учитывая, что спорное недвижимое имущество, не включенное в гражданский оборот в связи с отсутствием регистрации права собственности на него, не могло быть предметом залога ( пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и принимая во внимание, что ипотека также подлежит государственной регистрации ( пункт 1 статьи 10 Закона), без осуществления которой ипотечная сделка является ничтожной, суды пришли к правильному выводу о ничтожности заключенного между ответчиками договора залога.

Довод заявителя о том, что оспариваемый договор является не ипотекой, а договором залога движимого имущества (оборудования), был обоснованно отклонен судами со ссылкой на пункт 4 статьи 5 названного Закона, согласно которому не может предметом залога часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен.

При таких обстоятельствах все доводы заявителя, изложенные в настоящем заявлении, по сути сводятся к оспариванию вывода судов о существовании на момент заключения договора залога первой очереди канатной дороги как самостоятельного неразрывно связанного с землей объекта недвижимого имущества, между тем данный вывод сделан на основании всех в совокупности доказательств, представленных в материалы дела. Суд надзорной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен.

В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора может быть вынесено лишь при наличии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку названные основания для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствуют, оспариваемые судебные акты не могут быть пересмотрены в порядке надзора.

Руководствуясь статьями 299 , 301 , 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А63-8073/2010 Арбитражного суда Ставропольского края для пересмотра в порядке надзора решения от 22.11.2010, постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.02.2012 отказать.

Что такое залог и обеспечение? Пример и формулы расчета

Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.

В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».

Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.

Сходство и различие залога и обеспечения

Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.

Обеспечение кредита залогом

Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, экспресс-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.

Документальная составляющая

После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.

Что будет если не заплатить Банку?

В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества. Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.

Расчет обеспечения по залогу и обязательств

Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:

Далее оценивает обеспечение по кредиту. Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.

Пример расчета

Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:

Наследование недвижимого имущества. Судебные споры по наследуемой ипотеке

Автор: Кристина Проценко

Наследование недвижимого имущества, находящегося в залоге у банка или иного лица, зачастую порождает судебные споры. Как избежать судебного разбирательства, какие особенности существуют у этого вида наследования и какие нюансы необходимо учитывать, читайте в настоящей статье.

Общие положения о наследовании

Прежде чем разбирать специфику наследования залогового имущества, необходимо понять общие положения законодательства о наследовании.

После смерти практически любого человека остается какое-то имущество. Наследство открывается после его смерти (ст. 1113 Гражданского кодекса РФ). Умерший становится наследодателем, а его близкие и/или родственники — наследниками по закону (ст. 1141 ГК РФ). Также наследником может быть совершенно постороннее лицо, указанное наследодателем в завещании (ст. 1118 ГК РФ).

Существует 5 очередей наследования по закону (ст. 1145 ГК РФ). Но обычно есть наследники первой или второй очереди. Первая очередь — это супруг, дети и родители наследодателя (ст. 1142 ГК). Вторая — полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки и бабушки со стороны обоих родителей (ст. 1143 ГК).

Местом открытия наследства будет последнее место проживания умершего, либо место, где находится недвижимое имущество, либо наиболее ценная его часть, если наследодатель не проживал на момент смерти на территории Российской Федерации (ст. 1115 РФ).

После смерти наследодателя у наследников есть 6 месяцев, чтобы заявить о своих правах на наследство (ст. 1154 ГК РФ). Для этого необходимо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства. Если срок принятия наследства пропущен по уважительной причине, то он может быть восстановлен через суд (ст. 1155 ГК РФ).

Если в наследственную массу входит жилое помещение или дом, где помимо наследодателя проживали наследники, то в этом случае будет считаться, что такие наследники приняли это имущество, следовательно, оформить права на него можно и по истечении шестимесячного срока. Однако на другое имущество наследодателя это правило не распространяется.

Нюансы ипотечного кредитования, связанные с наследованием

В соответствии с законодательством ипотекой является оформление договора о залоге имущества, который является обеспечением обязательства по кредитному договору, договору займа или любому другому гражданско-правовому договору (ст. ст. 1-2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В рамках рассмотрения вопроса о наследовании недвижимого имущества, находящегося в залоге, речь пойдет о кредитных договорах, заключенных между физическим лицом и кредитной организацией — банком, и договорах займа, поскольку именно по таким договорам чаще всего возникают споры.

Очень часто при нехватке денежных средств на покупку квартиры или дома люди берут кредит в банке, а приобретаемое имущество передают в залог банку. Также может быть оформлен договор займа не с кредитной организацией, а с физическим или юридическим лицом, в качестве обеспечения которого заимодавцу в залог передается недвижимое имущество.

При этом правом собственности на недвижимое имущество и правом пользования обладает заемщик.

Если заемщик в течение определенного договором времени не осуществляет платежей по кредиту банк вправе обратиться в суд о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на объект ипотеки — такое условие содержат все кредитные договоры.

Особенности наследования недвижимого имущества, находящегося в залоге

Помимо прав на все имущество, принадлежащее наследодателю, к наследникам переходят и обязательства по его долгам (ст. 1175 ГК РФ), в том числе по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченным ипотекой — в порядке универсального правопреемства (ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это означает, что после смерти заемщика к его наследникам, принявшим наследство, переходят обязанности по кредитному договору в том же объеме и на тех же условиях.

По долгам наследодателя наследники отвечают солидарно и в пределах стоимости наследуемого имущества (доли в наследуемом имуществе).

Наследование имущества, обремененного ипотекой, отличается от общего порядка наследования. После подачи заявления о вступлении в наследство нотариусу необходимо сообщить в банк, выдавший кредит о смерти заемщика. Если речь идет о договоре займа, то необходимо сообщить заимодавцу о факте смерти должника. Сделать это необходимо, чтобы не нести ответственность за просрочку внесения платежей: уплачивать неустойку, пени, штрафы и т.п. Кроме того, многие банки специально выжидают достаточно длительный срок, чтобы сумма задолженности стала больше, и обращаются в суд сразу с двумя требованиями: о погашении задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Виды судебных споров по делам о наследовании имущества в ипотеке

Судебная практика по делам о наследовании имущества в ипотеке достаточно однообразная, поскольку есть Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», содержащее разъяснения по этому виду судебных споров, которых нижестоящие суды и придерживаются.

Позиция судов такова — наследование заложенного имущества возможно только при принятии наследниками и долгов наследодателя (п. 58 Постановления ВС РФ № 9). Если наследодатель не имел задолженности по ипотечному кредиту или договору займа, то к наследнику переходит обязанность вносить ежемесячные платежи, если же у наследодателя имелась задолженность по этим обязательствам, то к наследникам, кроме необходимости вносить ежемесячные платежи, переходит обязанность погасить имеющуюся задолженность и все штрафные санкции за просрочку погашения кредита или займа. В противном случае взыскание обращается на заложенное имущество. При этом исключений не делается ни для несовершеннолетних наследников (апелляционное определение Омского областного суда от 05.05.2016 по делу № 33-3814/16), ни для инвалидов (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 09.06.2016 по делу № 33-5628/16).

Есть несколько видов судебных споров между наследниками должника и кредиторами:

Иски банков к наследникам о взыскании задолженности по ипотечному кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 № 09АП-24714/2016 по делу № А40-120385/2015);

Иски заимодавцев к наследникам о взыскании суммы займа/задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество (решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 30.09.2015 по делу № 2-2324/15);

Иски наследников к банкам об оспаривании сумм задолженности по кредитам/займам или признании сделок недействительными (решение Ивантеевского городского суда Московской области по делу № 2-85/16).

Алгоритм действий наследников заложенного имущества до судебного разбирательства

Самое главное — постараться избежать судебного разбирательства, поскольку это совершенно не рационально.

Что необходимо сделать:

Как можно раньше после смерти наследодателя пересмотреть все имеющиеся документы на имущество, а также перебрать иные документы, поискать расписки или договоры займа — наследники могут и не знать о долгах и залоге имущества;

Если стало известно о кредитных (заемных) обязательствах и залоге имущества, необходимо ознакомиться с условиями кредитного договора или договора займа и понять, есть ли возможность и желание принимать долги наследодателя ради получения имущества в собственность;

Если принято решение о принятии наследства, необходимо как можно раньше сообщить о факте смерти в банк или заимодавцу;

Обратиться с заявлением о принятии наследства к нотариусу по месту открытия наследства;

Провести переговоры с банком или заимодавцем на предмет пересмотра сроков и размера долга наследодателя, чтобы не допустить обращения взыскания на имущество.

Если же наследники приняли решение отказаться от наследства (ст. 1157 ГК РФ) или просто его не принимать, то долги наследодателя к ним не перейдут, равно как и право собственности на заложенное имущество. Такое имущество наследодателя будет являться выморочным (ст. 1151 ГК РФ) и перейдет в собственность городского или сельского поселения, муниципального района или городского округа (в зависимости от места расположения недвижимости), как и долги, которые подлежат уплате (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.2016 № Ф04-29076/15).

Рекомендации для наследников, участвующих в судебном разбирательстве

Но не всегда удается избежать судебного разбирательства. Несмотря на однозначную позицию судов, это не означает, что получить решение суда в свою пользу для наследника нереально. Есть несколько моментов, на которые следует обратить внимание при составлении искового заявления или подготовке мотивированных возражений на иск кредитора:

Сроки исковой давности. Это очень важный момент, поскольку эти сроки по требованиям кредиторов наследодателя продолжают течь в том же порядке, что и до момента открытия наследства (открытие наследства не прерывает, не пресекает и не приостанавливает их течения). Требования кредиторов могут быть предъявлены в течение оставшейся части срока исковой давности, если этот срок начал течь до момента открытия наследства. По требованиям кредиторов об исполнении обязательств наследодателя, срок исполнения которых наступил после открытия наследства, сроки исковой давности исчисляются в общем порядке. К срокам исковой давности по требованиям кредиторов наследодателя правила о перерыве, приостановлении и восстановлении исковой давности не применяются (п. 59 Постановления ВС РФ № 9).

То есть, если кредитор обратился с иском за пределами исковой давности, то требования подлежат отклонению (апелляционное определение Омского областного суда от 12.08.2015 по делу № 33-5275/2015).

Злоупотребление правом. Иногда кредиторы, зная о факте смерти наследодателя, намеренно затягивают подачу иска, чтобы сумма задолженности возросла, и легче было обосновать необходимость обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ такое право не подлежит защите (абз. 3 п. 61 Постановления ВС РФ № 9).

Наследование заложенного имущества — весьма хлопотное дело, чреватое длительными судебными разбирательствами. Однако при соблюдении определенных условий можно избежать дополнительных проблем и унаследовать имущество, находящееся в ипотеке. Главное, не упустить время и совершить необходимые действия, чтобы избежать обращения взыскания на недвижимость. Безусловно, каждая конкретная ситуация индивидуальна, и наследники самостоятельно решают, «стоит ли игра свеч».

Смотрите еще:

  • Какова форма внешнеэкономической сделки и последствия ее несоблюдения Какова форма внешнеэкономической сделки и последствия ее несоблюдения Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки […]
  • Украли аккаунт как его вернуть Как восстановить доступ к своему аккаунту в Steam Нередки ситуации, когда вы вводите пароль и логин, нажимаете войти, а система говорит, что данные введены неверно. Здесь вам понадобится […]
  • Материнский капитал 2018 изменения в законодательстве Материнский капитал и ежемесячные выплаты на детей в 2018 году Понятие материнский капитал появилось с введением в действие в 2007 году федерального проекта, целью создания которого […]
  • Машина в залоге продать машину Как продать машину в кредите? Кредит на авто – это популярная услуга, к которой прибегают многие покупатели. Она дает возможность приобрести действительно хорошую машину и оплачивать ее […]
  • Сроки выдачи документов при увольнении Выдача трудовой книжки при увольнении Трудовая книжка традиционно является основным документом для подтверждения стажа. Поэтому правильное оформление и выдача трудовой книжки при […]
  • Суд на развод не может один явиться Обязательна ли явка в ЗАГСЕ при разводе обоих супругов? Брак заключается на небесах и в ЗАГСе – об этом известно всем. А вот о том, где получить развод, многие не знают или имеют нечеткие […]
Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.