Дарение или купля-продажа квартиры родственнику

Оглавление:

Дарение или купля-продажа квартиры родственнику

Добрый день! Вы неправильно проинформированы.

Если продаваемая квартира получена Вами в наследство, и это будет первая продажа недвижимости Вами в календарном году, то такая продажа налогом не облагается.

Можете продавать квартиру, не выжидая три года, налог с продажи Вы платить не будете.

Условие не менее трехлетнего пребывания в собственности для освобождения от уплаты налога необходимо для имущества, полученного другим путем кроме наследства (например, купленного или полученного в дар, или приватизированного и т.п.).

Договор займа-ипотеки

Вопрос: Здравствуйте. У меня вопрос по поводу договора займа-ипотеки. Договор заключается между двумя физлицами. Я занимаю .

Ответ:

Если договор займа планируется оформлять нотариально, то заявление о согласии Вашей жены на оформление договора .

подскажите пожалуйста

Вопрос: подскажите пожалуйста за сколько по времени можно переоформить землю после смерти бабушки

Ответ:

Не ранее шести месяцев со дня ее смерти. Остальное зависит от быстроты сбора наследниками необходимых .

Приобретение квартиры

Вопрос: Добрый день! Хотел бы заключить предварительный договор о приобретении квартиры. Желаемая квартира оформлена на мать .

Ответ:

Предварительный договор заключается в той же самой форме, что и основной договор. Поскольку .

Дарение земли

Вопрос: Здравствуйте. Обращаюсь к вам поскольку возникла проблема. У меня сложилась такая ситуация, мой дедушка написал .

Ответ:

Скорее всего нотариус предупредил Вашу маму, что будучи нерезидентом Украины, при получении наследства .

Потерян ИНН

Вопрос: Добрый день. Подскажите можно в случае потери Инн при покупке жилья воспользоваться ксерокопией?

Ответ: Добрый день!

В таком случае необходимо получить дубликат справки о присвоении идентификационного номера. Процедура получения дубликата .

Продаж дома

Вопрос: Здравствуйте.Я хочу продать приватизированный дом с участком земли за 3000$, какая будет стоимость оформления договора .

Ответ:

В Украине не существует единых тарифов на оформление нотариальных действий. Поэтому вопросы по .

Іноземець, ПМЖ, прописка в власній квартирі

Вопрос: Доброго дня, мене звати Андрій. Звертаюсь до вас оскільки виникло питання. У момент коли іноземний .

Ответ:

Якщо у іноземця є у власності житло на території України, то йому не .

переоформление авто

Вопрос: добрый день,вопрос следующий: я купил авто по доверености на друга(что бы он потом переоформил его .

Ответ:

Добрый день!
Количество продаж транспортных средств Вашим другом, как принадлежащих ему лично, так и, как .

Приватизация дома

Вопрос: Добрый день! Есть квитанция о покупке дома на уже умершего родственника нет завещания, есть только .

Ответ:

Добрый день! О какой квитанции идет речь? Если дом был куплен, то есть ли договор .

Стоимость купли продажи квартиры

Вопрос: Сколько стоит данная услуги у нотариуса Харьков

Ответ:

В Украине, и в Харькове в частности, нет единых тарифов на нотариальное оформление тех или .

Что выбрать : Договор купли-продажи, Договор пожизненного содержания или дарственную

Важно :Во всех случаях данные о сделках вносятся в Единый реестр недвижимости. Поэтому, если какие-либо сделки уже были с данным объектом недвижимости, то информация об этом есть у нотариуса и госрегистратора.Однако, нотариус не обязан, а может это сделать. Поэтому при совершении сделки нужен вменяемый нотариус и заочное или очное присутствие юриста при заключении сделки (вычитывание договора, общение с нотариусом и прочее).

Наследственный Договор и Договор пожизненного содержания

Что такое наследственный договор? Согласно Гражданскому кодексу Украины, по наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжения другой стороны (отчуждателя) и, в случае его смерти, приобретает право собственности на имущество отчуждателя. Это может напомнить договор пожизненного содержания или завещание с условием, но на самом деле это не так. В чем его уникальность?

Так как это договор, то на него распространяются все стандартные требования к договорам — заключения, выполнения условий, прекращения действия. Нельзя забывать, что наследственный договор — это сделка, где каждая из сторон обязана выполнить определенные условия. Значит, получатель выполняет прописанные условия, а отчуждатель завещает после смерти свое имущество. Наследственное право затрагивается тут только в связи с переходом прав на имущество к другой стороне после смерти владельца.
В чем отличие от договора пожизненного содержания ?

В наследственный договор можно прописать различные обязанности, а не только содержание и уход за владельцем недвижимости, как в договоре пожизненного содержания. Например, в условиях наследственного договора можно прописать обязанность достроить дом, который и станет предметом наследования. В договоре пожизненного содержания таких условий быть не может — в нем мы только можем прописать определенную ежемесячную сумму, условиях ухода, лечения в случае надобности и тому подобное.
Второе отличие заключается в разных условиях передачи прав собственности. По наследственному договору права собственности перейдут только после смерти владельца, по договору пожизненного содержания — сразу же после заключения договора.

В завещание с условием завещатель выдвигает свое желание, которое наследнику нужно обязательно выполнить, иначе наследство ему не достанется. То есть, условия выдвигает только одна сторона, а второй нужно либо соглашаться и выполнять, либо терять право на имущество. В нашем же договоре каждая сторона должна выполнить свои обязательства.
Так, условием завещания может стать вступление в брак, получение высшего образования, рождения ребенка и другое. В наследственном договоре такого не может быть. Но вполне можно поставить условием уход за третьим лицом или организацию похорон владельца недвижимости.

Плюсы для приобретателя

В таком договоре есть несомненные плюсы у наследника. Так, ему не потребуется ходить к нотариусу для вступления в наследство и ждать полгода. Сразу после фиксация факта смерти он становится владельцем недвижимости.

Вторым положительным моментом несомненно является то, что наследник по такому договору получает только оговоренное имущество, а все долги, которые передаются обычным наследникам, его не касаются.

Как защищают свои права стороны

Для того, чтобы на имущество, оговоренное в договоре, не претендовали остальные наследники, во время заключения сделки нотариус налагает на это имущество запрет на отчуждение, информация о чем вносится в Единый реестр недвижимости.

Особенность наследственного договора в том, что завещатель не должен предоставлять документы, которые подтверждают его право собственности на имущество. Может сложиться такая ситуация, что в завещании укажут ту же недвижимость, что и в наследственном договоре. Но в такой ситуации недвижимость останется за тем, кто подписал наследственный договор.

В то же время, владелец жилья также может защищать свои интересы. Он имеет право назначить физическое или юридическое лицо, которое будет следить за исполнением его волеизъявления после смерти. Если такое лицо не назначено, то за этим должен проследить нотариус, который закреплен за районом, где открывают наследство.
Разорвать такой договор можно по желанию одной стороны через суд. К примеру, в ситуациях, когда получатель не выполняет условия договора или получатель не может дальше выполнять взятые на себя обязательства из-за болезни.

Дарственная на квартиру

Договор дарения наиболее не надежный способ

1. Договор дарения имеет смысл использовать в качестве инструмента для минимизации налоговых платежей только в случае, когда сделка совершается между родственниками первой степени родства

2. Кроме того, в случае с договором дарения Вы можете оказаться жертвой мошеннической схемы: заключается договор дарения дома — Вами передаются деньги за дом (без оформления каких-либо документов) — даритель обращается в суд с иском о признании договора дарения недействительным и выигрывает дело — Вы обязаны будете вернуть дом, а Вам никто ничего возвращать не будет, поскольку деньги Вы передавали без оформления документов.

Будьте внимательны, аналогичная схема применяется и в случаях оформления правоотношений посредством договора купли-продажи, но по заниженной цене (значительная сумма стоимости недвижимости передается опять же неофициально).

3. Узнайте еще один момент — находится ли квартира в собственности продавца более 3х лет и является ли данный договор для продавца первым в этом году — данный момент имеет важное значение и для Вас, т.к. при соблюдении указанных условий доход для продавца не будет облагаться подоходным налогом, а цену дома для себя Вы можете «сбить» (ведь ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости стараются перекладывать уплату налога на плечи покупателей посредством включения его размера в состав цены).

В соответствии с новым порядком регистрации прав собственности, действующим на территории Украины с начала текущего года, вся информация об объекте недвижимости теперь вносится в Госреестр. Право доступа к Госреестру, единой базе данных, принадлежит нотариусам и госрегистраторам.

Кто и кому может дарить недвижимое имущество?

С вопросом «кто?» – всё просто. Любой гражданин имеет право подарить объект недвижимости , законно принадлежащий ему. Законность собственности должна быть подтверждена правоустанавливающими документами.

А теперь ответим на вопрос «кому?». Разумеется, главной юридической особенностью дарственной является безвозмездность. И, соответственно, подобные договоры заключаются в основном между «своими»: супругами, родственниками или очень близкими друзьями. Именно в таких, наиболее частых случаях, безвозмездность сделки не скрывает в себе «двойного дна» – речь действительно идет о подарке, который не приносит дарителю никакой материальной выгоды. А вообще, закон позволяет дарить недвижимость практически кому угодно: физическим и юридическим лицам и даже государству Украина.

Существует лишь одно ограничение: родитель, опекун или усыновитель по закону не имеет права дарить имущество своих детей и/или подопечных.

Что же касается налогов при дарении недвижимости, то, если недвижимость дарится родственнику первой степени родства (дети, родители, супруги) – налог на доходы физлиц платить не надо. Если же получателем подарка не является такой родственник, то нужно будет заплатить налог в размере 5% от общей стоимости недвижимого имущества.

Особенности оформления договора дарения

Итак, по договору дарения две стороны – даритель и одаряемый, – заключают между собой сделку, в результате которой даритель безвозмездно передает (сразу же или в будущем) одаряемому свое имущество. Если в договоре прописаны какие-либо имущественные или неимущественные действия одаряемого в пользу дарителя, то такой документ уже не может являться договором дарения.

Договор дарения может считаться заключенным только с момента передачи имущества (в отличие от заключаемого в момент госрегистрации договора купли-продажи). Официальное принятие дара – это вручение одаряемому документов, которые удостоверяют его право собственности на недвижимость. Кроме того, одаряемому могут быть вручены прочие документы или ключи от объекта, в качестве символа предмета договора.

Расторжение договора и срок исковой давности

Договор дарения можно расторгнуть, если одаряемый совершит умышленное преступление против дарителя. Преступление может быть совершено как против жизни, или здоровья дарителя, так и против его собственности. Сюда же относятся преступления против близких родственников дарителя – родителей, детей, супруга. Например, если «благодарный» одаряемый умышленно убивает дарителя, то наследники имеют право требовать расторгнуть договор дарения.

Еще одна важная особенность договора дарения – срок исковой давности. По договору дарения этот срок устанавливается продолжительностью в 1 год (в отличие от общей исковой давности – трехгодичной). В течение этого года любое лицо (не только даритель и одаряемый) может обратиться в суд в случае, если его интересы нарушены заключением договорадарения.

Основные этапы оформления дарственной

На сегодняшний день доступ к Госреестру имеют нотариусы и госрегистраторы. Таким образом, нотариус имеет и право проверки объекта до оформления сделки, и право обновления информации в реестре после ее завершения. В новом едином реестре содержатся данные о правах собственности, владельцах, ипотеке, залогах и арестах, собранные из нескольких реестров, существовавших ранее.

При дарении недвижимого имущества сделка оформляется в четыре следующих этапа:

1. Проверка нотариусом паспортов граждан, желающих оформить договор дарения, и всех документов на объект недвижимости, передаваемый в дар. Нотариус должен выяснить, можно ли приступать к оформлению сделки. В процессе выяснения он может сделать запрос в БТИ, при необходимости уточнения каких-либо моментов.

2. Сведения о собственнике объекта недвижимости (дарителе) вносятся в госреестр. Для этого даритель должен написать заявление, где будет указана вся необходимая информация о нем и об объекте, а также оплатить услугу внесения этих сведений. Нотариус заполняет решение о госрегистрации и карточку о приеме заявления. После того, как будут проверены наличие ареста, запрета отчуждения и ипотеки над объектом, нотариус приступает к оформлению дарственной.

3–4. На третьем этапе заключается договор дарения. А на четвертом, заключительном, информация о новом владельце вносится в госреестр, а самому этому владельцу выдается извлечение, которое подтверждает его право собственности на недвижимость. Оба эти этапа происходят в течение одного дня. Стороны изучают проект договора, пока нотариус вносит в реестр информацию о дарителе.

Как подарить часть квартиры?

Порядок дарения части квартиры зависит от формы собственности. Если жилплощадь находится в общей долевой собственности (каждый собственник владеет определенной частью), то можно подарить свою часть не испрашивая согласия остальных собственников. Но если общая собственность является совместной, то нужно будет получить согласие всех остальных совладельцев жилплощади. Если жилплощадь является общей собственностью супругов, то один из них имеет право подарить свою часть только при наличии письменного согласия мужа или жены. Такие согласия тоже оформляются у нотариуса.

Как подарить квартиру с прописанными в ней людьми?

Если в квартире, которую дарят, временно зарегистрированы третьи лица, это не может помешать оформлению договора дарения – просто в договоре будет фигурировать пункт, указывающий на то, что на момент подписания договора в данной квартире прописаны люди. По обоюдному согласию обеих сторон, можно отметить в договоре, что одаряемый совершит какие-либо действия имущественного характера в пользу прописанных людей, или же воздержится от этих действий. Под действиями имущественного характера здесь подразумевается передача денег, выплата денежной ренты, право пользования даром или его частью, передача какого-либо имущества в собственность и др.

Чего опасаться при заключении договора дарения?

Основная часть проблем, возникающих при сделках дарения, происходит из-за стремления граждан уйти от налогов. То есть, когда договор дарения является прикрытием для сделки купли-продажи. В этом случае существует множество рисков, в результате которых «одариваемый» может остаться и без денег, и без недвижимости – поэтому лучше не пускаться в такие сомнительные аферы.

Купля-продажа квартиры

С 1 сентября прошлого года года вступил в силу закон, согласно которому любые сделки на сумму, превышающую 150 тыс. грн. должны осуществляться исключительно через банки, в безналичной форме. Кроме того, теперь нотариусы имеют право оформлять такие сделки лишь при условии наличия платежных поручений от банков, подтверждающих осуществление безналичного расчета между продавцом и покупателем.

Руководство НБУ намеревается контролировать и суммы комиссий, взимаемых банками с граждан при переводе средств со счета на счет, чтобы исключить их необоснованное повышение.

Мошенническая схема в обход закона

Основной рекомендуемый способ – занижение стоимости недвижимости – настолько же прост, насколько небезопасен. В договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а остаток суммы продавец получает наличными. При использовании такого варианта уклонения от закона, нужно договариваться с нотариусом, поскольку он может отказаться заверить договор, усомнившись в законности заключаемой сделки.

Второй обсуждаемый вариант заключается в разбитии общей суммы на несколько частей. Сумма делится на необходимое количество частей, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., и вносится ежедневными траншами.

Некоторые юристы советуют пойти еще дальше – например, изменить категорию сделки, оформив ее как дарение, а не куплю-продажу, поскольку дарение не подпадает под ограничения Нацбанка. Подписывается дарственная (договор дарения), а расчет по имуществу производится без документального подтверждения.

Порядок оформления сделок купли-продажи недвижимости

Последовательность оформления договора купли-продажи недвижимости на сегодняшний день такова: сначала нотариус должен проверить паспорта покупателя и продавца и ознакомиться с правоустанавливающими документами. Чтобы подтвердить достоверность документов продавца, нотариус может обратиться в БТИ, если право собственности было зарегистрировано до введения электронного реестра (т. е. до 01.06.2010 г.). Необходимо всем нотариусам осуществлять запрос в БТИ, хотя закон и не обязывает их делать это. Такие меры принимаются для того, чтобы удостовериться, что предъявленные продавцом документы являются окончательными (по ним не выдавались дубликаты и не совершались иные нотариальные действия). Подобный подход помогает защитить граждан от мошенников, которые могут использовать момент, когда в едином электронном Госреестре нет данных, имеющихся в БТИ.

Затем составляется текст договора, и стороны обсуждают способ оплаты. Даже в том случае, если договор будет сразу подписан сторонами, – он все равно должен оставаться у нотариуса. Далее покупатель с продавцом идут в банк для открытия счета (также счета могут быть открыты за 1–2 дня до оформления сделки). Покупатель перечисляет на счет продавца деньги, после чего передает нотариусу полученный документ, подтверждающий перевод средств. Продавец убеждается, что деньги прибыли на его счет, и только после этого нотариус может удостоверить договор и внести в реестр информацию о нем.

О занижении цены недвижимости

Большинство нотариусов не согласились бы работать по схеме с занижением стоимости. Всем известно, что, несмотря на принятие закона об ограничении наличных расчетов, цена квартир, конечно, не понизилась до 150 тыс. грн. Помимо этого, занижение стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности не только участников сделки, но и оценщиков недвижимости за преднамеренное уклонение от налогов или попытку уменьшить их.

У нотариуса могут возникнуть проблемы, если будет установлено, что указанная в договоре цена значительно ниже рыночной, поскольку квартиры не могут внезапно подешеветь в несколько раз.

У оценщиков недвижимости также есть определенная методика, которой они должны четко придерживаться. А по новым правилам без предварительной экспертной оценки недвижимого имущества невозможно оформить договор купли-продажи.

Дарственная

Теоретически можно обойти ограничение НБУ, если вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Однако этот документ будет откровенно фиктивным, и, если нотариусу предложат заверить такой договор, заключенный между посторонними людьми, – он может заподозрить обман. Обязанность нотариуса – следить, чтобы все сделки соответствовали своему назначению. Кроме того, он должен ознакомить клиентов с возможными последствиями сделки купли-продажи, «прикрытой» договором дарения. А последствия очень рискованные, поскольку при этом покупатель подписывается под тем, что получил недвижимость в дар.

Если впоследствии договор дарения квартиры или иной недвижимости будет расторгнут или признан недействительным, – покупатель не имеет права потребовать назад свои деньги, ведь с юридической точки зрения он ничего не заплатил. Также рискует и продавец, поскольку в случае, если покупатель добьется подписания договора до того, как будут переданы деньги, – продавец не сможет доказать, что ему должны, потому что в договоре дарения речи о деньгах не идет. «Рассрочка» оплаты.

По поводу разбития общей суммы на части, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., чтобы обойти новые правила, – тоже не стоит обольщаться. Согласно недавнему разъяснению НБУ, платежи по общей сумме договора должны осуществляться в безналичной форме вне зависимости от размера каждого из них. Другими словами, можно рассчитаться частями, однако если общая стоимость квартиры выше 150 тыс. грн., то все деньги все равно будут вноситься через банк, и обойти ограничения таким способом не удастся.

Рискнуть – не значит сэкономить

В принципе, любые способы, которыми могут пользоваться люди, не желающие проводить через банк большие суммы, будут либо слишком рискованными, либо откровенно незаконными. Например, схема, при которой предлагается основную часть стоимости квартиры (до 85%) выплатить по предварительному договору, а остаток (меньше 150 тыс. грн.) – по основному договору купли-продажи. Вряд ли стоит пояснять, почему опасно оплачивать почти всю стоимость квартиры, даже не получив прав собственности на нее.\

Поэтому в любом случае лучше произвести все расчеты через банк: пусть это несколько дороже, зато вы будете уверены, что не ввязались в сомнительную махинацию, где на кон поставлены и ваша квартира, и ваши деньги. Необходимо помнить о том, что все мошеннические схемы разрабатываются с расчетом на людей, желающих сэкономить.

И в который раз хочу напомнить: обращайтесь к юристу за консультацией,иначе (особенно в наше тяжелое время) останетесь и без имущества и без денег.

Что лучше — договор «продажи» или договор «дарения»

Правильное решение задачи: что лучше дарение или купля продажа между родственниками, представляет значительный интерес. В правоотношениях между гражданами достижение соглашения начинается с «равноправия» интересов сторон, отчего купля-продажа определяет канву процесса юридической подготовки.

Подарки между родственниками обычная практика, это мало чем отличается от купли-продажи, поскольку задача обычно возникает в части недвижимости и дорогостоящих предметов, а здесь идеи благотворительности и меценатства – большая редкость.

Социальное значение вариантов имущественных отношений между родственниками

Выбор, что лучше дарение или купля-продажа между родственниками далеко не всегда основывается на аспекте, различающим эти правовые отношения: безвозмездность одной стороны – дарителя.

Набор столовой посуды, комплект дорогих инструментов, хрустальная люстра и так далее редко является причиной договора дарения и «становится предметом отношений» в этом контексте.

Ни даритель, ни одаряемый не придают «юридического значения» тому, что имел место договор дарения, а возникшие правовые отношения можно пересмотреть, например, в суде с целью признания сделки недействительной. Обычная логика дарения – важное событие в жизни семьи: день рождения, свадьба, защита диссертации и прочее.

Здесь договор дарения возникает устно, ни о какой купле-продаже речи быть не может, а сколько стоит подаренная детская кроватка или прогулочная электрифицированная и позолоченная коляска от ведущего производителя на «две персоны» значения не представляет.

Никто и никогда такие договоры дарения не осуждает и не рассматривает как цель купли-продай, ну разве что в семейном скандале может быть «обозначено» то или иное обстоятельство, но к юридическим последствиям ничто не приведёт, и на судебном процессе мало что можно будет доказать.

Что правильнее дарственная или купля-продажа возникает в контексте «выгоды» участников отношений.

Выбор оптимального юридического оформления отношений (что лучше дарение или купля-продажа) приобретает обоснованный и значимый смысл, когда предметом выступает:

  • земля, квартира, дом;
  • автомобиль, мотоцикл;
  • холодильник, стиральная машинка;
  • телевизор, компьютер;
  • иное дорогое имущество, имеющее, кроме значительной стоимости, существенную потребительскую функциональность.

Здесь не только стороны заинтересованы в нужном результате, но и адекватный интерес может возникнуть у правоохранительных органов, а также будет иметь юридические последствия или представлять интерес для суда.

Существенное содержание договоров

В случае договора купли-продажи обе стороны берут на себя определённые обязательства, причём вполне возможно участие третьего лица, например, в качестве плательщика или гаранта исполнения обязательств. В договоре дарения иных лиц быть не может, отношения формируются только между дарующим и получающим. Других участников сделки нет, возврата предмета дарения нет, факта получения за подарок денег, материальных ценностей или иного другого возмещения по сделке тоже нет.

При купле-продаже продавец передаёт предмет в полное владение покупателя, а последний принимает и оплачивает определённую сторонами цену. В отношении объекта недвижимости необходимо также удостоверение возникающего права собственности в государственном реестре. Это имеет значение и при договоре дарения.

Встречная дача денег или имущества от одаряемого или наличие встречного обязательства делает договор дарения ничтожным. Договор купли-продажи – возмездная сделка, каждая сторона преследует собственные интересы, а отношения родства имеют относительное значение. Разве что можно как-то обосновать низкую стоимость предмета продажи или лояльность исполнения обязательств сторонами.

Что лучше при оформлении квартиры дарение или купля-продажа стороны решают самостоятельно, учитывая различные обстоятельства.

Преимущества и отрицательные моменты дарения

Если собственность была у стороны (даритель) меньше трёх лет, нет нужды уплачивать налоги (доход физлица), когда подарок недвижимости делается родственнику.

Однако:

  • одаряемый не может сделать налоговый вычет (дарение носит безвозмездный характер);
  • одаряемый должен уплатить налог на доход, если реализует подаренное в течение трёх лет;
  • стороны должны быть связаны родственными связями, иначе уплачивается подоходный налог, временной момент (сколько времени предмет дарения был у дарителя) роли не играет.

Выбор что лучше договор дарения или купли квартиры в отношениях между родственниками имеет существенное значение. Например, дарственная на квартиру отцом (собственник) детям (родные) оценена ненадлежащим образом остальными родственниками или правоохранительными органами.

Случай, когда отец не имел возможности уплачивать алименты, но стремится как-то загладить нанесённый бывшей семье ущерб, не редкость. Однако оформленная дарственная на квартиру в пользу его детей (после развода – это родные дети) неоспорима, причин для судебного разбирательства не возникает. Отец передаёт своё имущество своим детям, обратного хода нет. Дарение недвижимости состоялось и носило безвозмездный характер.

Вполне возможно, что такой сделкой могло быть прикрыто совершенно иное обстоятельство. Допустим, что (в этом примере) отец предполагал возможную конфискацию квартиры или вынесение судебного решения о её продаже с целью расчётов по его долгам, потому заранее оформил дарственную.

Детали продажи по договору

«Коммерческие» отношения между родственниками – не редкость, скорее норма жизни. Такие соглашения обязывают обе стороны и заключаются в обычном письменном варианте.

Но каждая сторона может быть обременена собственными обязательствами перед третьими лицами. Даже если все обязательства формируются между родственниками, сторонам надлежит ответственно подходить к формулировке пунктов договора, особенно по его существенным позициям.

Продажа квартиры, полученной по договору дарения, имеет ограничения, то есть одаряемому невыгодно продавать квартиру в течение конкретного срока. Договор купли-продажи лишён этого ограничения, но прежде чем его заключать следует учесть родственный момент.

Что лучше дарственная или купля-продажа квартиры в контексте «владелец находится в браке» делает будущего собственника квартиры зависимым (расторжение брака), а именно такого рода обстоятельства обуславливают поиски лучшего варианта юридического оформления передачи имущества.

При этом дарение квартиры не создаёт нежелаемую зависимость. Оформить дарственную можно точно на конкретное лицо, адресовать точно и исключить возможные варианты, когда на подаренное могут возникнуть у кого-либо какие-либо права.

Желание продать квартиру близкому человеку сопровождается определёнными последствиями:

  • продавец может жить в проданной квартире, но при её продаже новым собственником окажется на улице;
  • оформление купли-продажи сопровождается затратами, полученный доход подлежит налогообложению;
  • продавец не может получить налоговый вычет;
  • близкие могут инициировать иски в защиту своих прав.

Планируя договорные соглашения о купле-продаже с ближайшими родственниками, даже когда договорённость о возможных невыгодных последствиях окончательно достигнута, всегда следует рассматривать риск потери жилья и вероятность судебного разбирательства.

Продажа или дарение

Договор продажи или договор дарения? Для родственников начинать следует с первого варианта, но всегда иметь в виду вероятность признания сделки ничтожной.

Заинтересованных лиц среди родственников обычно предостаточно, когда дело связано с отчуждением недвижимого имущества, а особое отличие договора дарения – безвозмездность. Этот момент всегда даёт основание утверждать, что имущество покупали, а не дарили.

Даже если нет оснований доказать факт продажи, любой договор иной близкий родственник сможет представить, как договор дарения совершенно в ином свете, который был не предусмотрен дарителем.

Однако даря квартиру, не заключая соответствующий договор, в купле-продаже можно также усомниться. Слишком низкая цена, слишком лояльные условия договора на продаваемое имущество, отличающиеся длительностью передачи объекта, растянутым бременем платежей, а не одной суммой, однозначно наведут на мысль, что это вариант завуалированного договора дарения.

Купленный при таких обстоятельствах дом, квартира или иной объект недвижимости заинтересованный родственник, располагающий доказательной базой, может интерпретировать в своих интересах или просто стремиться разрушить планы.

Во всех вариантах, прежде чем начинать планировать сделку, важно иметь идентификацию:

  1. Объект недвижимости – надлежащие документы, подтверждающие право собственности.
  2. Личность продавца (дарителя), подтверждение его прав и отсутствие препятствующих обременений.
  3. Личность покупателя (одаряемого), наличие родственных связей.

Оценив начальные позиции, можно начинать строить планы и формировать оптимальный вариант их юридического оформления. Во всех случаях, несмотря на то что ситуации всегда уникальные, а в похожих обстоятельствах всегда образуется непредвиденная неопределённость, следует придерживаться норм действующего законодательства, прежде всего.

Выбранная форма договора и её реализация в действительности должна удовлетворять букве закона.

Родственные отношения

Характерная черта современного гражданского оборота: родственные узы – это юридически значимое обстоятельство. Элементы морали и нравственности достаточно давно ушли на второй план. Деньги и недвижимое имущество приобрели значение в контексте получить, приобрести, обменять. Фактор родственных отношений перешёл из социальной сферы в область права и стал значимым элементом отношений.

Составляя пункты договора, стремясь к их однозначной формулировке, важно оформить всё юридически правильно и обеспечить фактическую действительность всех пунктов. Договор дарения и договор купли-продажи: стороны отражают фактическую сделку, а не прикрывают иные отношения между собой, не скрывают то, что на самом деле планируют совершить.

В отличие от обычного гражданского оборота, родственники хорошо знают:

  • друг друга;
  • имущественное и финансовое положение членов семьи;
  • имеют отчётливое представление об интересах и планах.

В такой ситуации нельзя не учитывать, что достижение соглашения между одними родственниками может быть принято и не оспорено другими родственниками.

Например, сын занимался бизнесом, несколько лет идёт уголовный процесс, вынесение обвинительного приговора более чем вероятно. Родители беспокоятся, что будет наложен арест на их квартиру, хотя у сына есть собственная. Осуществлять дарение дочери родители не рассматривают как надлежащий переход права собственности, а о продаже квартиры дочери даже речи быть не может.

Родители ничего не имели против сына и его проживания в их квартире, хотя категорически были против его действий по составлению договора дарения. Здесь родственные связи не нанесли никому никакого вреда, юридически все сделки были оформлены правильно, никаких исков не последовало. А с течением времени, ещё до вступления завещания в силу, договор дарения сочли правильным и родители.

Имущественные интересы всегда являлись корнем многих социальных проблем, особенно в семье: невыгодные идеи одного всегда выгодны другому. Однако всегда можно найти взаимовыгодный выход из любой ситуации. Попытки прикрыть одно другим – не самое лучшее решение, если эмоции преобладают, лучшее решение – не принимать никаких решений.

Выбор между договором купли-продажи или дарения, не отражённый адекватно в юридической форме, может повлечь непредвиденные последствия, судебные тяжбы, нарушение баланса отношений среди родственников, неразумные затраты времени и средств.

ПОКУПКА ЖИЛЬЯ У РОДСТВЕННИКА. Какой договор лучше: дарения или купли-продажи

Не редкость, когда недвижимость (весь объект или его доля) возмездно переходит от одного родственника к другому. В таких случаях близкие родственники становятся перед дилеммой — произвести фиктивное дарение объекта недвижимости, чтобы избежать уплаты, оформить договор купли-продажи и затем заплатить государству налог.

Такая ситуация зачастую возникает у родственников, получивших в наследство доли в одном объекте наследуемой недвижимости.

Кто освобождается от налогообложения при операциях с недвижимостью, по закону.

1. Налоговый кодекс не признает доходом доход от имущественных и неимущественных операций между членами семьи и близкими родственниками, за исключением доходов, полученных в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-­правового характера или трудовых соглашений (пункт 5 статьи 208 НК РФ).

2. Освобождаются от налогообложения доходы, получаемые налогоплательщиком в порядке дарения, в случае если такая имущественная операция произошла между членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и не полнородными [имеющими общих отца или мать] братьями и сестрами) (абз.2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).

3. От налогообложения освобождаются доходы, полученные от продажи недвижимости, которую налогоплательщик получил в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника, при условии нахождения этих объектов недвижимости в его собственности в течение не менее 3 лет (пункты 2­3 ст.217.1 НК РФ).

4. Налогоплательщик, владевший недвижимостью до её продажи менее установленного минимального срока, обязан уплатить подоходный налог. При этом он имеет право по своему выбору: уменьшить налогооблагаемую сумму своих доходов от продажи этой недвижимости на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, или получить налоговый вычет из налогооблагаемой суммы дохода в размере 1 млн. рублей (ч.1­2 п.2 ст.220 НК).

Как родственникам передать друг другу право на недвижимость и не нарушить закон

1. Передача недвижимости родственнику по договору дарения.

Если родственники осуществят передачу права на владение недвижимостью (объекта или его доли) путем фиктивного дарения, с передачей денег за недвижимое имущество, то есть вместо безвозмездного дарения фактически будет совершена мнимая сделка на возмездной основе.

Такая сделка уже не будет дарением, и поэтому другое заинтересованное лицо может по суду признать эту сделку притворной и недействительной с момента её совершения. Мнимая сделка, совершенная лишь для вида или для прикрытия другой сделки, ничтожна (ст.170 ГК РФ).

Чтобы избежать такого развития событий, деньги за недвижимость нужно передавать после составления договора дарения без свидетелей и без расписки о получении денег. Иначе, в случае признания сделки мнимой и нахождения недвижимости во владении продавца менее 3 лет, ему придется уплатить налог на доход в размере 13%. При этом размер налогооблагаемого дохода будет равняться сумме, полученной продавцом от покупателя, а если сумма неизвестна, тогда налогооблагаемая база равна 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Договор дарения недвижимости можно заключить с любым родственником, хоть близким, хоть далёким. Но одаряемый будет освобожден от уплаты налога за полученный дар только от членов своей семьи или близких родственников. А вот договор купли-­продажи можно заключить с любым гражданином и в некоторых случаях тоже не платить налог.

2. Передача недвижимости родственнику по договору купли­-продажи

Чтобы избежать в будущем риска судебного разбирательства по признанию договора дарения ничтожным и уплаты подоходного налога с пенями и штрафами, передачу недвижимости между членами семьи (или родственниками) лучше всего совершать по договору купли-­продажи.

При передаче доли унаследованной недвижимости от одного родственника другому по договору купли­-продажи стоимость сделки редко превышает 1 млн. рублей, а поэтому необходимость уплаты налога обычно не возникает. Но если такая необходимость и возникнет, то сумму подоходного налога можно будет в ходе совершения сделки разделить по­родственному между покупателем и продавцом. Ведь если родственник, покупатель недвижимости по договору купли-­продажи, является налогоплательщиком подоходного налога, то он имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере до 2 млн. рублей (до 270 тысяч рублей возврата ранее уплаченного им подоходного налога).

Чтобы сделку купли-­продажи, совершенную между родственниками, в будущем не могли признать ничтожной, необходимо зафиксировать передачу денег за продаваемую недвижимость распиской получателя денежных средств.

Еще один нюанс заключения договора купли­продажи касается семейного права. При получении недвижимости через договор купли-­продажи супруги имеют равные права на этот объект, а при дарении имущества его владельцем становится только одаряемый супруг.

Если объект недвижимости находился во владении члена семьи или родственника более 3 лет, передавать его другому родственнику выгоднее по договору купли­продажи, в этом случае налог на доходы физических лиц уплачивать не требуется. А покупатель-­налогоплательщик при этом получает право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья.

То есть родственники, получив в наследство свои доли одного объекта недвижимости, могут договориться подождать три года и только затем оформить передачу прав собственности без уплаты подоходного налога.

Как оформить сделку купли­-продажи между родственниками

Порядок оформления сделки купли­-продажи не сложный. А если договор купли­-продаже заключить в простой письменной форме, то можно сэкономить на оплате услуг нотариуса.

После чего составить акт приема-­передачи недвижимости. Эти документы, подписанные сторонами договора, нужно представить в службу государственной регистрации кадастра и картографии по месту нахождения объекта недвижимого имущества вместе со следующим пакетом документов:

— заявление о госрегистрации имущества;

— квитанция уплаты госпошлины;

— свидетельство о праве собственности на объект недвижимости предыдущего собственника;

— кадастровый паспорт объекта;

— акт приема-­передачи имущества;

— выписка из домовой книги;

— нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки;

— справку из органов опеки о согласии на отчуждение жилья, в котором проживает несовершеннолетний.

Смотрите еще:

  • Какова форма внешнеэкономической сделки и последствия ее несоблюдения Какова форма внешнеэкономической сделки и последствия ее несоблюдения Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки […]
  • Адвокат авто юрист Програма АВТОЮРИСТ Адвокатське об’єднання “ПРАВОВИЙ СТАНДАРТ” разом із партнером Юридичною фірмою “АВТО-ЮРИСТ” впроваджують на Волині ПРОГРАМУ ЗАХИСТУ ПРАВ АВТОВЛАСНИКІВ: консультації […]
  • Исковое заявление об устранении нарушения прав собственника земельного участка Образцы судебных документов Раздел содержит образцы и конкретные примеры документов по различным категориям дел. Здесь можно найти исковые заявления, заявления, ходатайства, жалобы и […]
  • Закон об образовании 42 статья Об образовании Статья 42. Академическая добродетель 1. Академическая добродетель - это совокупность этических принципов и определенных законом правил, которыми должны руководствоваться […]
  • Куплю материнский капитал пермь Материнский капитал Каковы общие условия по выдаче Материнского (семейного) Капитала? Сертификат на материнский капитал выдают за рождение (усыновление) второго ребенка с 2007 года и […]
  • Руководитель кружка норма рабочего времени Нормы рабочего времени для руководителя кружка Здравствуйте, каким документом утверждены нормы рабочего времени для руководителя кружка, художественного кол-ва? Ответы юристов […]
Закладка Постоянная ссылка.

Обсуждение закрыто.