Ограничение вещных прав на земельные участки

Ограниченные вещные права

  • Гражданское право
  • Предмет и методы гражданского права
  • Принципы гражданского права
  • Система гражданского права
  • Источники гражданского права
  • Субъекты и объекты гражданского права
  • Вещи в системе права
  • Правоспособность и дееспособность граждан
  • Представительство в гражданском праве

Категория «вещные права» охватывает не только право собственности, но и некоторые другие права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом (три правомочия собственника — владеть, пользоваться и распоряжаться).

Ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, у которой уже есть собственник, поэтому правомочия обладателя вещного права отличаются от правомочий собственника: здесь правомочия обладателя вещного права ограничиваются возможностью владеть и пользоваться вещью в том или ином отношении; распоряжаться данной вещью можно только с согласия собственника и в рамках предоставленных им полномочий.

Таким образом, под ограниченным вещным правом понимается право в том или ином ограниченном отношении использовать чужое, как правило недвижимое, имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Характерным признаком вещных прав является закрепленное законом право следования при переходе права собственности на имущество к другому лицу, т.е. вещное право на имущество как бы следует за этим имуществом, обременяя его.

Содержание и характеристика ограниченных вещных прав

Право собственности — наиболее широкое по содержанию вещное право. В отличие от него ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (jura in re aliena), уже присвоенную другим лицом — собственником. Одним из наиболее характерных примеров данного права является сервитут — право пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении (право прохода или проезда через чужой земельный участок).

Предоставляемые вещными правами возможности уже, чем правомочия собственника (отсюда и термин — «ограниченные вещные права»).

В российском гражданском праве практически все ограниченные вещные права (за исключением залога и права удержания) имеют объектом недвижимое имущество (недвижимые вещи).

Особенности ограниченных вещных прав

Характерным признаком ограниченных вещных прав является их сохранение при смене собственника соответствующего имущества (в том числе в случае его продажи, перехода по наследству и т. д.) — право следования. Ограниченные вещные права как бы обременяют имущество, т. е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Тем самым они ограничивают права собственника на его имущество, поскольку он в этом случае обычно лишается возможности свободного пользования своим имуществом, хотя, как правило, сохраняет возможность распоряжения им. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий.

Субъекты этих прав могут осуществлять их защиту в судебном порядке от неправомерных посягательств любых лиц, включая собственника вещи, подавая вещно-правовые иски (ст. 301-305 ГК РФ).

Следующим свойством ограниченных вещных прав является их производность, зависимость от права собственности как основного вещного права. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).

Классификация ограниченных вещных прав

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят, во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

К вещным правам юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков относятся:

  • принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути — бессрочной аренды);
  • право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, гак и юридические лица;
  • сервитута (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т. п.), но и здания, и сооружения. В ГК РФ они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитута), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута). Водные сервитута в виде прав на забор воды, водопои скота, осуществления паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. 43-44 Водного кодекса РФ;
  • право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся:

  • залоговое право (в случаях, когда его объектом является вещь, а не имущественное право);
  • право удержания (ст. 359 ГК РФ).

Объектом этих прав может являться как недвижимое, так и движимое имущество (веши), а в их содержание входит возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т. е. пре- крашение самого основного права — права собственности. Указанные обстоятельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав.

Виды ограниченных вещных прав

К ограниченным нравам лиц, не являющихся собственниками, относятся (сг. 216 ГК РФ):

  • право хозяйственного ведения:
  • право оперативного управления;
  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
  • право застройки чужого земельного участка (принадлежит субъектам прав пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования);
  • сервитутые права (сервитута);
  • право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);
  • право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу в соответствии с договором ренты (пожизненное содержание с иждивением) или завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ):
  • право залога (ст. 334 ГК РФ);
  • право удержания (ст. 359 ГК РФ). Рассмотрим некоторые из вещных прав.

1. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления — это вещные права юридических лиц по использованию чужого имущества. В возникающих при этом отношениях участвуют два субъекта: пользователь чужого имущества (юридическое лицо) и собственник, закрепивший свое имущество за пользователем.

Появление этих вещных прав в отечественном законодательстве связано с существованием в СССР плановой экономики, регулируемой государством. При изменении в законодательстве был предложен способ хозяйствования с имуществом публичного собственника (государства). И в гражданском обороте появились юридические лица с закрепленным за ними имуществом (на праве хозяйственного ведения, оперативного управления).

Субъектами (носителями) этого права могут быть только юридические лица, причем существующие лишь в двух организационно- правовых формах — предприятия и учреждения. При этом субъектами права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия (ст. 113, 114 ГК РФ), а субъектами оперативного управления — только казенные предприятия (ст. 115 ГК РФ) и учреждения (ст. 120 ГК РФ).

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Частное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе, при этом доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Автономное и бюджетное учреждения вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это слу- жиг достижению целей, ради которых эти учреждения созданы, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества. Казенное учреждение может осуществлять приносящую доходы деятельность в соответствии со своими учредительными документами, при этом доходы, полученные от этой деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ (ст. 298 ГК РФ).

Различия между правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления состоят в содержании и объеме правомочий, которые их обладатели получают от собственника на закрепленное за ними имущество.

Право хозяйственного ведения — это право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами (ст. 294 ГК РФ). В частности, унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения не может самостоятельно распоряжаться имеющейся у него недвижимостью, но в то же время оно может самостоятельно распоряжаться движимым имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ), а также полученной прибылью.

При этом виде права собственник имущества (учредитель предприятия). закрепивший свое имущество за предприятием, сохраняет право на создание, реорганизацию и ликвидацию предприятия, право осуществления контроля за сохранностью и использованием по назначению выданного им имущества, а также право на получение части прибыли.

Право оперативного управления — это право владеть и пользоваться имуществом собственника лишь в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности, назначением имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаться этим имуществом с согласия его собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Собственник (учредитель предприятия) вправе изъять у субъекта права оперативного управления свое имущество, закрепленное за ним, и распорядиться им по своему усмотрению (если, например, имущество используется не по назначению).

2. Вещные права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, возникают у их обладателей по основаниям, предусмотренным законодательством.

Виды вещных прав на земельные участки:

  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
  • право застройки чужого земельного участка.

Гражданин, владеющий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, имеет право самостоятельно, не спрашивая согласия собственника, передавать земельный участок либо его часть в безвозмездное пользование, в аренду, возводить на участке строения, приобретая на них право собственности. Но он не вправе отчуждать земельный участок, т.е. продавать, передавать в залог (ст. 267 и 270 ГК РФ). Правом пожизненного наследуемого владения земельным участком может обладать только гражданин.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может предоставляться и гражданам, и юридическим лицам. Упра- вомоченные субъекты вправе самостоятельно использовать земельный участок, но по общему правилу они не могут совершать сделки с ним — передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование — без согласия собственника.

Право застройки чужого земельного участка связано с вещными правами на землю.

Сервитутные права (сервитуты). Ограниченное вещное право пользования чужим имуществом называется сервитутом (ст. 216, 274-277 ГК РФ). Это право проезда, прохода и т.д. через чужой земельный участок. Принято считать, что предметом сервитута могут быть земельные участки, здания, сооружения, водные объекты. Однако, по мнению некоторых ученых-юристов, сервитутное право может применяться также к правам личности.

Право ограниченного пользования иным недвижимым имуществом представлено в законодательстве РФ:

  • правом пользования жилым помещением членами семьи собственника жилья (ст. 292 Г К РФ);
  • правом пользования жилым помещением, принадлежащим другому лицу, и пожизненного проживания в нем (договор ренты, завещательный отказ).

Вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств, — это:

  • залоговое право (залогодержателю принадлежит право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества);
  • право удержания.

Все эти виды прав рассмотрим подробнее в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств».

Сервитутное право обременяет имущество собственника. Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица.

  • публичные, устанавливаемые законом в интересах всех лиц (например, каждый может пользоваться водными объектами в соответствии со ст. 43 Водного кодекса РФ);
  • частные, устанавливаемые на основании договора (по решению суда).

Суть сервитутного права легко можно понять на примере земельного сервитута. Так, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования им для прохода, проезда и т.д.

Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения — по решению суда. Сервитут подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), он может быть возмездным.

За сервитутом закреплено право следования. Это значит, что он сохраняется и при смене собственника земельного участка.

Правовое регулирование ограничений прав на земельные участки

Е. В. Максимова, старший преподаватель кафедры земельного и экологического права УрГЮА, заместитель начальника управления Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

С развитием права собственности на земельные участки возрастает потребность регулировать отношения между собственниками или иными владельцами соседних земельных участков, а также отношения между владельцами сооружений, коммуникаций и собственниками или иными владельцами земельных участков по поводу пользования чужими (соседними) земельными участками. Кроме того, появляется необходимость в нормативном регулировании ограничений прав на землю собственников земельных участков в публичных интересах и установлении пределов государственного, общественного вторжения в границы осуществляемого права собственности на землю.

Права собственника, так же как и обладателей иных вещных прав не могут быть не ограничены. Определение границ вещных прав на земельные участки диктует современная действительность.

Определение пределов и ограничений собственнических прав отмечается в современной литературе как тенденция в развитии гражданского законодательства. Установить ограничения обязан законодатель.

Статья 55 Конституции РФ установила, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. Статья 209 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности может быть ограничено законом, а также иными правовыми актами. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 определено, что поскольку согласно Конституции РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, следует иметь в виду, что иные нормативные акты, изданные после введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ и ограничивающие права собственника, не подлежат применению.

Впервые в современном российском законодательстве понятие ограничение (обременение) появилось в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1 (далее – Закон № 122‑ФЗ). Названным Законом установлено, что ограничение (обременение) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Понятия, содержащиеся в Законе № 122-ФЗ, в том числе и понятие «ограничение (обременение)» как указано в ст. 1, используются для целей названного закона, который по своей сути является процедурным, определяющим порядок государственной регистрации, в том числе порядок внесения записей в Единый государственный реестр прав. Именно для целей государственной регистрации объединены под термином «ограничения (обременения)» такие понятия как сервитут и ипотека (залог), аренда и арест, доверительное управление и заявление о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества. В абз. 6 ч. 6 ст. 12 данного Закона указано, что в подраздел III Единого государственного реестра прав вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. Кроме того, необходимо отметить, что в Законе № 122-ФЗ термины «ограничения» и «обременения» представляются как тождественные.

Как было уже указано выше, в действующем российском законодательстве понятие «ограничение (обременение) права» содержится только в законе, определяющем процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не существует в настоящее время и единого мнения среди ученых – юристов относительно понятия ограничения.

В составе института вещных прав, предусмотренного современным гражданским правом Российской Федерации, ограничение права собственности является наименее изученным юридическим феноменом, представляющим несомненный теоретический и практический интерес 2 .

Право собственности нельзя определять как неограниченное право собственности, так как «в действительности оно всегда является правом ограниченным во владении, пользовании или распоряжении по закону или вследствие интересов третьих лиц» 3 .

Право собственности немыслимо без пределов. Эти пределы устанавливает закон. Законодатель, когда устанавливает непосредственно ограничения права собственности, должен исходить из определенных подходов и критериев, а именно, ­исходить из интересов общества и государства и прав третьих лиц.

Пределы осуществления права собственности обозначены наиболее ёмко в п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадалежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Например, не допустимо использование земельного участка способами, ведущими к его загрязнению. Собственник не может произвольно, исключительно по своему волеизъявлению прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Собственник при использовании земельного участка должен обеспечить возможность прохода по участку в случае установления сервитута.

Некоторые ограничения права собственности на земельный участок.

1. Вещные права лиц, не являющихся собственниками (ограниченные (производные) вещные права на земельный участок).

Ограниченное вещ­ное право на чужую вещь является нормативным и фактическим ограничением права собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком зависят от воли собственника и приобретаются, как правило, по воли собственника. Вместе с тем одновременно с возникновением у какого‑либо лица ограниченного вещного права на земельный участок сокращаются полномочия у субъекта права собственности этого земельного участка.

Права государственной и муниципальной собственности на земельные участки при принятии решения о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования ограничиваются в той мере, в какой соответствующие права предоставлены субъекту вещного права, производного от права собственности.

Ограничения в этом случае определяются законом.

Среди вещных прав на чужую вещь отдельно можно выделить право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Статья 274 Гражданского кодекса РФ и статья 23 Земельного кодекса РФ рассматривают эти понятия.

2. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным федеральными законами. Так, например, ст. 56 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно – защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Рассмотрим подробнее некоторые ограничения.

Сервитут

Право пользования чужой вещью, институт сервитута, был известен еще римскому праву.

Так называемый римский период развития отношений характеризуется свободой собственности. Обладатель права собственности в Риме имел всестороннюю возможность пользоваться и распоряжаться вещью, исключая вмешательство всех прочих лиц. Римское право определяло собственность как неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Право собственности в Риме было по существу свободным. Свобода ­собственника предполагалась. Что же касается ограничений, то всякое ограничение собственности должно было быть доказано 4 . Для установления ограничения права собственности необходимо было серьезное основание, как – то интересы соседей, благо общества.

Римское право оставило нам достаточно разработанную систему сервитутов.

В современном же российском законодательстве только в 1994 г., в Основных положениях программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, когда уже шел процесс приватизации, появилось упоминание о публичных сервитутах. В п. 4.10. Основных положений, утвержденных указом Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535 указывалось на обязанность ­собственников земельных участков обеспечить использование объектов общественного пользования, возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков, возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Введение новых сервитутов могло быть осуществлено только федеральным законом или принятым в соответствии с ним нормативным актом.

Земельный кодекс РСФСР вообще не содержал такого понятия как сервитут и не вел речь о каких‑либо ограничениях прав на земельные участки.

В Земельном кодексе РФ, который был принят в октябре 2001 г., как мы видим, уже существует перечень целей установления публичных сервитутов.

Нормы, регулирующие частный сервитут, появились только в конце 1994 г., когда была принята ч. 1 Гражданского кодекса РФ, но гл. 17, которая, содержит соответствующие статьи, вступила в силу с 28 апреля 2001 г.

Таким образом, развитие сервитутного права в Российской Федерации еще только начинается.

Другие права на чужие вещи – право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения – сами в силу своей сущности и определения являются уже ограниченными правами. Согласно п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве ­постоянного (­бессрочного) пользования, не вправе ­распоряжаться этими участками. Схожая норма содержится в п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. В тоже время указанные ограниченные права предоставляют и определенные возможности их обладателю. В п. 1 ст. 269 Гражданского кодекса РФ указано, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, так же как и рассмотренное выше вещное право (сервитут), при появлении у какого-либо субъекта порождают уменьшение господства над вещью со стороны собственника. Права у собственника сужаются. Например, гражданин обладает правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с разрешенным использованием садоводство. Орган местного самоуправления, приняв решение о предоставлении такого земельного участка, одновременно ограничил себя на право распоряжения таким участком. Названный земельный участок уже не может быть предоставлен иному лицу, не может орган власти и разместить на таком земельном участке какие-либо объекты недвижимости. При необходимости прокладки дороги через земельный участок необходимо будет пройти определенную процедуру с целью прекращения права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 269 Гражданского кодекса РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая ­возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное ­недвижимое имущество, созданное этим лицом для себя, являются его собственностью.

Можно отметить, что право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения настолько ограничивают право собственности, что правомочия собственника сводятся к нулю. По сути, объем правомочий у владельца рассматриваемых вещных прав даже больше, чем у собственника.

К сожаленью, законодатель не показывает соотношение ограниченных вещных прав с правом собственности. Учитывая, что практически всегда собственником земельного участка, находящегося у гражданина или юридического лица на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, является государство или орган местного самоуправления, где как не в законе определить соответствующие понятия ограниченных вещных прав и их соотношение с правом собственности. В настоящее время право пожизненного наследуемого владения не предоставляется. Право же постоянного (бессрочного) пользования предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В связи с этим требуется пересмотр имеющихся норм в Гражданском кодексе РФ, в том числе по вопросу прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

Непонятно зачем законодатель ввел в Земельный кодекс Российской Федерации норму о том, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. До вступления в силу Земельного кодекса РФ действовала норма ст. 270 Гражданского кодекса, в которой говорилось, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Норма была признана утратившей силу. В настоящее время большое число граждан и ряд юридических лиц не только указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ обладают право постоянного (бессрочного) пользования, и возможность распорядиться такими земельными участками пусть и с согласия собственника несколько бы оживило хозяйственный оборот. Например, сельскохозяйственное предприятие, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования, временно не использующее земельный участок, могло бы сдать его в аренду для получения оборотных средств. Гражданин, который владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного), для целей садоводства мог бы передавать земельный участок в безвозмездное пользование другому гражданину на период своего временного длительного отсутствия. Распоряжение при этом могло бы происходить с согласия собственника и документы о правах третьих лиц подлежали бы в соответствии с законодательством государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это, в свою очередь, сделало бы более прозрачными отношения по использованию земли. В законе можно было бы оговорить и случаи, когда распоряжение может происходить и без согласия собственника. Запрет на какое-либо распоряжение, который содержится в действующем законодательстве, скорее касается лиц указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ. Законодатель одновременно установив запрет лицу, которое обладает правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на распоряжение им, предоставляет по сути право распоряжения лицу, которое использует земельный участок на праве аренды. Так, в п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ указано, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного не предусмотрено иное. Пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, который регулирует вопросы связанные с правами арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при сроке аренды более, чем пять лет, предоставляет еще большие права арендатору, согласие собственника на действия по распоряжению вообще не требуются. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в соответствующих пунктах ст. 22 Земельного кодекса РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Абсолютно не решен вопрос, как быть с правом постоянного бессрочного пользования на земельный участок в случае раздела (выдела) земельного участка. Например, в процессе приватизации государственного имущества юридическое лицо приобрело право на здание, которое расположено на земельном участке, находящемся на праве постоянного (бессрочного) пользования. В случае раздела земельного участка на два самостоятельных (один, на котором расположено здание, второй – свободный), сохранит ли юридическое лицо право на свободный от построек земельный участок или нет. С вопросом распоряжения ясно – нельзя распоряжаться даже при наличии согласия собственника. Думается, что в условиях, когда еще сохраняется большое число лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, необходимо было сохранить право распоряжения такими земельными правообладателями ограниченных вещных прав.

Таким образом, с выходом Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и право пожизненного наследуемого владения стали еще более ограниченными правами.

Рассматривая вопрос ограничения права собственности при ­наличии права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения нельзя не отметить вопросы прекращения указанных ограниченных вещных прав.

Основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования указаны в ст. 45 Земельного кодекса РФ. Их три вида. Первый зависит от воли самого правообладателя, второй – оснований зависит от установления компетентными органами виновных действий правообладателя, и третий вид основания – иные случаи предусмотренные законом. Первый случай понятен, второй, хотя и зависит от воли собственника, но процедура прекращения достаточно сложная и длительная и для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования необходимо решение суда. Следовательно, закон защищает от воли собственника земельного участка обладателя права ограниченного пользования, тем самым ограничивая правомочия собственника на распоряжение земельным участком. До внесения в Земельный кодекс РФ изменений, которые предусмотрены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по воле самого правообладателя было достаточно сложным, процедура не была оговорена в законодательстве, и подача заявления собственнику земельного участка или лицу обладающему полномочиями по предоставлению прав на земельные участки не влекло автоматического прекращения права. В настоящее время процедура отказа правообладателя от права постоянного (бессрочного) пользования достаточно четко прописана в п. 3 ст. 53 Земельного кодекса РФ, в которой оговорены действия собственника, его обязанности по прекращению права и сроки. Законодатель, описав как действовать при отказе от права, породил новые проблемы, а как их решать не обозначил. Происходит ли при прекращении права на участок одновременно его изъятие? Например, лицо, являющееся собственником здания, обратилось с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования. Собственник участка обязан действовать только так, как указано в законе, то есть в течение месяца прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом собственник здания, безусловно, сохраняет какие-то права на земельный участок, но какие? Кто при этом и как будет осуществлять платежи за земельный участок. Логичнее было бы закрепить норму о том, что собственник здания, строения или сооружения при подаче заявления об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования должен выбрать иное право, предусмотренное действующим законодательством. Орган государственной власти или местного самоуправления в решении о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования обязаны были предоставлять иное право собственнику объекта недвижимости.

Вызывает недоумение норма п. 9 ст. 3.2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137‑ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» по поводу возможности прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком принудительно исключительно по воле уполномоченного органа.

Итак, соотношение права собственности и ограниченных вещных прав требует более детального правового регулирования, необходимо более четко обозначить критерии возможного и допустимого вмешательства уполномоченных органов в пределы осуществления вещных прав лиц, не являющихся собственниками. Кроме того, необходимо урегулировать в законе вопросы ограничения права собственности на вещь при возникновении вещных прав на эту же вещь у иных лиц.

1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 5394.

2 Аккуратов И. Ю., Коршунов Н. М., Хореев А. А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности / / Государство и право. 2000, № 10. С. 68.

3 Калинин Н. А. Общедоступный очерк русского гражданского права. СПб., (б. г.) с. 48.

4 Римское частное право. М., 1994. С. 178.

Смотрите еще:

  • Какова форма внешнеэкономической сделки и последствия ее несоблюдения Какова форма внешнеэкономической сделки и последствия ее несоблюдения Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки […]
  • Адвокат авто юрист Програма АВТОЮРИСТ Адвокатське об’єднання “ПРАВОВИЙ СТАНДАРТ” разом із партнером Юридичною фірмою “АВТО-ЮРИСТ” впроваджують на Волині ПРОГРАМУ ЗАХИСТУ ПРАВ АВТОВЛАСНИКІВ: консультації […]
  • Как открыть наследственное дело у нотариуса при наличии завещания Наследственное дело Краткое содержание Открытие наследственного дела Согласно ст. 1110 ГК, наследуемое имущество, ранее принадлежащее умершему гражданину, переходит к его правопреемникам […]
  • Какие существуют права и обязанности сторон по договору страхования Права и обязанности сторон по договору страхования В случае заключения договора страхованиястраховщик обязан: ознакомить страхователя с правилами страхования; в случае проведения […]
  • Машина в залоге продать машину Как продать машину в кредите? Кредит на авто – это популярная услуга, к которой прибегают многие покупатели. Она дает возможность приобрести действительно хорошую машину и оплачивать ее […]
  • Снос старых домов цена Киев Буд Резерв Ремонт квартир, офисов РЕМОНТ КВАРТИР РЕМОНТ ОФИСОВ РЕМОНТ ДОМА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА Демонтажные работы Мы производим демонтаж, или снос зданий и сооружений, построенных из […]
Закладка Постоянная ссылка.

Обсуждение закрыто.