Закон об ипотеки право аренды

Как арендодателю обезопасить себя при сдаче земельного участка в аренду

Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Кроме того, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Гражданским кодексом определено, что залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI все того же Федерального закона № 102-ФЗ. Так, арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно действующему законодательству, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Получается, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, во избежание недоразумений между арендодателем и арендаторам необходимо заранее прописывать условие о необходимости согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог.

Ипотечные лабиринты: в поисках прав на предмет ипотеки

О «подводных камнях», сложностях и путях их решения при обращении взыскания на предмет ипотеки

Ипотечные отношения – уникальны и многогранны по своей правовой сути, будучи, с одной стороны, способом обеспечения выполнения обязательств, а с другой, — альтернативным способом осуществления расчетов по невыполненному основному обязательству.

Если в докризисный период ипотеку популярно было рассматривать в ракурсе ее «обеспечительных» свойств, то в условиях дефицита денежной массы актуальными становятся вопросы выполнения основного обязательства посредством обращения взыскания на предмет ипотеки. И в поисках ответа на эти вопросы становится ясно, что в ряде случаев обращение кредитором взыскания на предмет ипотеки является хоть и законодательно урегулированным процессом, но имеющим различного рода практические сложности.

Наиболее актуальными вопросами для любого ипотекодержателя являются два вопроса:
1) когда возникает право на обращение взыскания на предмет ипотеки и
2) как реализовать данное право?
В то же время, ипотекодатель обеспокоен одним-единственным вопросом: как предотвратить обращение взыскания на предмет ипотеки.

Когда обращают взыскание?

Если вопрос о лице, уполномоченном обратить взыскание на предмет ипотеки, не вызывает сомнений – это ипотекодержатель, — то вопрос об основаниях, позволяющих кредитору удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки, остается открытым.

Право обращения взыскания на переданную в ипотеку недвижимость возникает в случаях:
— невыполнения (или ненадлежащего выполнения) должником основного обязательства;
— нарушения ипотекодателем обязательств, предусмотренных в ипотечном договоре.

Исходя из положений Закона Украины «Об ипотеке», право на обращение взыскания возникает в следующих случаях:

(1) Невыполнение или ненадлежащее выполнение должником основного обязательства (ст. 33 Закона «Об ипотеке»).
Таким образом, до наступления срока выполнения должником принятого обязательства, обращение взыскания на предмет ипотеки не является возможным.

Несмотря на такое четкое, установленное законодательством основание для обращения взыскания, с практической точки для органов, задействованный в этом процессе (к примеру, БТИ) потребуется фиксация и документальное подтверждение факта нарушения, а тем более – ненадлежащего выполнения основного обязательства: не в установленный срок, непредусмотренным способом, в ненадлежащем месте, в неустановленном порядке.

Если договор, по которому возникло основное обязательство, был нотариально удостоверен (например, кредитный договор), то у кредитора есть возможность подтвердить факт нарушения основного обязательства и возникновения права на обращение взыскания на предмет ипотеки внесудебным путем.

Для этого целесообразно прибегнуть к исполнительной надписи нотариуса в соответствие с постановлением Кабмина №1172 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности проводится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов». Как известно, с помощью исполнительной надписи кредитор имеет право требовать выполнения должником своих обязательств, минуя суд. Порядок совершения исполнительных надписей регулируют ст.ст. 87-91 Закона Украины «О нотариате».
Согласно ст. 87 указанного Закона, для взыскания денежных сумм или истребования у должника имущества нотариусы совершают исполнительные надписи на документах, устанавливающих задолженность. Перечень таких документов изначально целесообразно отразить в договоре, устанавливающем основное обязательство. Не лишним будет определить и последующую процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки.

Однако: если основной договор не был нотариально удостоверен, то факт нарушения основного обязательства подлежит доказыванию в судебном порядке, поскольку органы, осуществляющие госрегистрацию прав на недвижимое имущество (БТИ), не уполномочены проверять и устанавливать этот факт.

(2) Нарушение ипотекодателем обязательств, предусмотренных ипотечным договором (ст. 12 Закона «Об ипотеке»).

Ипотекодателем может быть как сам должник, так и его имущественный поручитель, но вне зависимости от того, кто выступил стороной ипотечного договора, нарушение принятых по нему обязательств, приведет к возникновению у ипотекодержателя-кредитора права требовать досрочного выполнения основного обязательства. Отказ или невыполнение должником требования кредитора становится основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Здесь речь идет именно о праве ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки, а не о его обязанности. Срок существования такого права можно ограничить 3 годами с момента его возникновения (установленный срок исковой давности в соответствии со ст. 257 ГКУ.

Как обращают взыскание?

Зафиксировав нарушение/ненадлежащее выполнение основного обязательства или ипотечного договора, ипотекодержателю предстоит совершить цепочку юридических действий, позволяющих удовлетворить возникшее требование. Учитывая широкий диапазон активов, которые могут быть предметом ипотеки – здания и сооружения, право аренды, земельные участки и объекты незавершенного строительства – необходимо быть готовым к специфическим аспектам, сопровождающим обращение взыскания на каждый из перечисленных активов.

Вариант «а». Обращение взыскания на заложенное по ипотечному договору капитальное сооружение/выделенную в натуре его часть (например, квартиру).

Последовательность действий ипотекодержателя будет зависеть от наличия/отсутствия права на внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки, выраженного:
— либо в отдельном договоре об удовлетворении требований кредитора,
— либо отраженного в специальной оговорке непосредственно в тексте договора.
Поскольку наименее урегулированным и неоднозначным остается право ипотекодержателя на внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки, логичным будет сузить анализ до рамок именно этого вида обращения взыскания.

Право на внесудебное обращение взыскания может быть реализовано двумя способами:
а) путем приобретения заложенного имущества в собственность кредитора или
б) путем его продажи третьему лицу (ст. 36 Закона «Об ипотеке»).

Рассмотрим первый способ. Итак, в случае приобретения заложенного имущества в собственность кредитора (что не всегда является возможным для банковских учреждений ввиду 25%-ного ограничения на объем недвижимости в составе активов, согласно ст. 48 Закона Украины «О банках и банковской деятельности»), порядок действий заинтересованного кредитора будет сводиться к следующему:

Действие первое – уведомление должника о нарушении (ненадлежащем исполнении) основного обязательства и/или условий ипотечного договора путем направления на его адрес письменного требования об устранении нарушения. В этом случае у должника есть право на 30-дневную отсрочку в выполнении обязательств.

Из содержания статьи 35 Закона «Об ипотеке» очевидно, что направленное уведомление не препятствует ипотекодержателю прибегнуть к судебной защите своих прав. Миновать этап и избежать суда, воспользовавшись исполнительной надписью теоретически возможно в трех случаях, — если направление уведомления приведет к: а) уничтожению, б) повреждению или в) утрате предмета ипотеки. Вряд ли возможно применить и доказать указанные риски для жилых помещений. А с практической точки зрения, очевидно, что кредитору указанные основания придется доказывать, в том числе нотариусу, который возьмет на себя ответственность поставить исполнительную надпись без проверки факта уведомления должника. Вывод: в ряде случаев целесообразнее пройти этот этап, нежели попытаться его избежать.

Действие второе – фиксация факта нарушения, если от должника поступили возражения в части указанного нарушения.

Действие третье – определение оценочной стоимости предмета ипотеки на основании отчета субъекта оценочной деятельности. Целесообразно датировать отчет датой регистрации права собственности.

Действие четвертое – обращение в БТИ с заявлением о регистрации прав собственности на недвижимое имущество по договору об удовлетворении требований кредитора (оригинал и нотариальная копия).

Не позднее осуществления в БТИ регистрации прав собственности на недвижимость на имя кредитора, последнему необходимо осуществить перечисление должнику суммы превышения стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченного требования в размере 90%. Возмещение разницы необходимо перечислить на текущий счет должника или передать в депозит нотариуса с целью соблюдения требований ч. 3 ст. 37 Закона «Об ипотеке».

На этапе получения из БТИ зарегистрированного правоустанавливающего документа необходимо подготовится к последующим судебным искам со стороны должника в части оспаривания оценочной стоимости недвижимости и т.д.

Основной проблемой описанного алгоритма является тот факт, что нотариусом не производится государственная регистрация сделки (договора об удовлетворении требований кредиторов) в реестре сделок. С одной стороны, законодательство не содержит требования об обязательной регистрации данной сделки, как, например, в случае с договором дарения. А с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация об изменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться на последующих сделках с недвижимостью. Если же посредством судебного разбирательства должник докажет, что требовалась государственная регистрация сделки и вообще – договор об удовлетворении требований кредиторов подлежал заключению и нотариальному удостоверению лишь после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (ст. 211 ГКУ), — тогда будет установлено, что у ипотекодержателя не возникло право собственности на недвижимость (ст. 334 ГКУ).

Если же речь идет о жилой недвижимости, то на этапе оформления прав собственности процесс обращения взыскания не заканчивается и предполагает осуществление новым собственником выселения проживающих лиц и снятие с регистрации тех лиц, которые оказались зарегистрированными в квартире вопреки положениям ипотечного договора. Выселение фактически проживающих лиц (в случае отсутствия их добровольного согласия) может быть произведено только по решению суда в силу ст. 109 Жилищного кодекса УССР.

Выселение несовершеннолетних детей, даже если они не зарегистрированы в помещении, может быть осуществлено исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии предоставления им другого места проживания с аналогичными или более лучшими жилищными условиями (законы Украины «Об охране детства», «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»). Предоставляемое помещение должно быть пригодно и предназначено для проживания, например, помещение детского дома.

Статьей 71 Жилищного кодекса УССР предусматривается сохранение прав на жилье за временно отсутствующими нанимателями, включая членов их семей, как-то: лиц, пребывающих в местах лишения свободы, призывников. Однако данная норма распространяется исключительно на отношения найма жилых помещений государственного и коммунального жилого фонда (ст. 4, глава 2 Жилищного кодекса УССР), соответственно норма не может воспрепятствовать банку в отчуждении заложенной квартиры. В то же время для чистоты сделки банку предварительно необходимо произвести выселение указанных лиц в соответствии со ст. 109 ЖК.

Как видим, столь «упрощенный» вариант обращения внесудебного взыскания, как приобретение в собственность кредитора предмета ипотеки (которым является жилое помещение), — оказывается достаточно длительным, спорным и сложным на практике.

Что касается второго варианта внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки — путем его продажи ипотекодержателем, — то он пока что не находит своего практического применения. Причина тому – немалое количество сложностей:
— для продажи предмета ипотеки на основании договора купли-продажи ипотекодержателю необходимо оформить правоустанавливающий документ, т. е. осуществить ранее описанный алгоритм действий, завершающейся получением зарегистрированного в БТИ договора об удовлетворении требований кредиторов;
— получить справку-характеристику из БТИ (извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество). Шансы осуществить это действие сведены к нулю, поскольку выдача справок (извлечений) производится исключительно по запросу собственников и правоохранительных органов;
— получить справку по форме №3 из ЖЭК, обслуживающего дом, в котором находится квартира: документ, удостоверяющий отсутствие зарегистрированных лиц;
— за 30 дней до заключения договора купли-продажи ипотекодержатель обязан уведомить о своем намерении заключить договор не только ипотекодателя, но и всех лиц, имеющих законные права на предмет ипотеки (ст. 38 Закона «Об ипотеке»).
Усложненный вариант обращения внесудебного взыскания на предмет ипотеки путем его продажи третьим лицам приводит к утрате его практической целесообразности.

Вариант «б». Обращение взыскания на заложенный земельный участок по ипотечному договору.

Земельные участки являются специфическими предметами ипотеки не только с точки зрения процедуры заключения договора ипотеки (ст.ст. 6, 15 Закона «Об ипотеке»), но и с учетом последующей процедуры обращения на них взыскания. Обращение взыскания является одним из способов прекращения прав на земельный участок согласно ст. 140 ЗКУ. При этом обращает на себя внимание тот факт, что обращение взыскания на земельный участок не является его отчуждением. Отсутствие отчуждения земельного участка при обращении взыскании на него является достаточно актуальным для целей определения последующей процедуры оформления прав собственности на земельный участок на ипотекодержателя, а именно, с получением государственного акта на право собственности на земельный участок или с проставлением отметки на ипотечном договоре.

В соответствие со ст. 126 ЗКУ, одним из документов, удостоверяющим право собственности на земельный участок, является гражданско-правовая сделка относительно отчуждения земельного участка, заключенная в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому договору. В связи с этим возникает вопрос о возможности или невозможности отнесения договора об удовлетворении требований кредиторов к числу правоустанавливающих документов на земельный участок, не требующих дополнительного оформления государственного акта на право собственности.

Исходя из положений ст.ст. 126, 140 ЗКУ, данный договор не относится к числу договоров, по которому происходит отчуждение земельного участка, поскольку по этому договору происходит обращение на него взыскания.

При обращении взыскания на земельный участок необходимо помнить о специфических аспектах данной процедуры:

— земельный участок частной собственности подлежит продаже на земельных торгах, проводимых в форме аукциона (ст. 139 ЗКУ). Порядок проведения торгов по продаже заложенного имущества утвержден приказом Минюста от 27.10.1999 года №68/5, а также Инструкцией о проведении исполнительных действий, утвержденной приказом Минюста от 15.12.1999 №74/5. При этом необходимо обратить внимание на тот факт, что проведение земельных торгов является видом деятельности, требующем лицензирования при отсутствии на текущий момент лицензионных условий (п. 58 ст. 9 Закона «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности»). Судебная практика подтверждает возможность проведения земельных торгов субъектами, не имеющими лицензий до момента утверждения лицензионных условий (решение хозяйственного суда Херсонской области по делу №4/109-ПД-09 от 19.05.2009). При этом следует учесть, что мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного товарного производства и земель личного крестьянского хозяйства, также как и паев (п. 15 Переходных положений Земельного кодекса) воспрепятствует продаже указанных участков посредством проведения публичных торгов. Впрочем, есть и положительный момент: судебная практика подтверждает возможность обращения взыскания на указанные земельные участки без проведения аукциона путем признания за кредитором прав собственности на земельные участки ЛКХ и ТСП. Основанием для такой судебной позиции является нераспространение моратория на обращение взыскания на земельный участок, которое, напомним, не тождественно его отчуждению в силу ст. 140 ЗКУ.

— обращение взыскания на земельные участки, предназначенные для ведения товарного сельского производства, производится в случаях, когда у собственников земучастков отсутствует другое имущество, на которое может быть обращено взыскание, если иное не предложено собственником земельного участка (ст. 139 ЗКУ).

Вариант «в». Обращение взыскания на переданное в ипотеку право аренды земельного участка, отведенного под строительство объекта недвижимости.

В соответствие со ст. 5 Закона «Об ипотеке» указанное право аренды приравнено к объектам недвижимости и может быть предметом ипотеки.

Действующее законодательство не содержит определение специфических особенностей в части обращения взыскания на такой нестандартный предмет ипотеки.

Учитывая договорную природу такого права как право аренды, изначально при заключении договора ипотеки сторонам рекомендуется заключить один из следующих вспомогательных договоров для понимания последующей процедуры обращения взыскания:

(а) договор купли-продажи права аренды земельного участка под отлагательным обстоятельством (с согласия арендодателя);

(б) договор о замене стороны в обязательстве (в договоре аренды земельного участка) под отлагательным обстоятельством, при участии арендодателя, арендатора и ипотекодержателя.

В каждом из описанных вариантов отлагательным обстоятельством, приводящим в силу договор, будет факт нарушения основного обязательства

Как предотвратить взыскание?!

Удивительно, но на сегодняшний день способов предотвращения и усложнения процесса обращения взыскания на предмет ипотеки гораздо больше, чем шансов у ипотекодержателя на поистине «внесудебное» удовлетворения своих притязаний.

В арсенале у ипотекодателя можно выделить следующие способы защиты актива от обращения на него взыскания:

1) Возбуждения дела о банкротстве ипотекодателя или его ликвидации, независимо от наступления срока выполнения должником основного обязательства по кредитному договору (ч. 2 ст. 33 Закона «Об ипотеке»). В этом случае обращение взыскания на переданное в ипотеку имущество не может быть реализовано в момент его возникновения вследствие установления судом моратория на удовлетворение требований кредитора и наложением ареста на залоговое имущество, исходя из требований Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (ст. 12). Кроме того, в процедуре банкротства вследствие установления банком таких ограничений банк не сможет удовлетворить свои требования и за счет иного имущества должника, если иное не будет установлено планом санации или мировым соглашением между банком и должником.

2) Обращение в суд с исковыми требованиями о признании ипотечного договора недействительным с применением обеспечительных мер – в виде запрета осуществлять определенные действия (обращать взыскание на предмет ипотеки) или в виде ареста на имущество. Возможно, данный иск и не будет удовлетворен, но существенно отодвинет момент возникновения права ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки.

3) Невозможность реализации механизма выселения жильцов из жилых помещений вследствие отсутствия жилых помещений, относящихся к фонду жилья для временного проживания (ст.ст. 109, 132-1 и 132-2 ЖК УССР), кроме случаев обращение взыскания на предмет ипотеки, который был обеспечением выполнения кредитного обязательства. Кроме того, при появлении в будущем таких помещений указанный механизм применим лишь в случаях, если реализуется недвижимость, приобретенная за счет кредита.

4) Наличие вопросов выселения детей, имеющих право пользования или право собственности на предмет ипотеки, что влияет на результат реализации имущества. Получение согласия органов опеки и попечительства на момент заключения ипотечного договора еще не является гарантией беспроблемной реализации жилья, права на которое имеют дети.

5) Возникновение проблем в случае смерти ипотекодателя, в частности, в случае завещания им своего имущества государству, которое не сможет отвечать как наследник по долгам физлица, либо в случае отсутствия у ипотекодателя наследников и составленного завещания на конкретных лиц, вследствие чего возникает вопрос о признании наследственной массы ипотекодателя (в т. ч. предмета ипотеки) отумершей и возможности получения компенсации от территориальной общины (ст. 1277 ГКУ).

6) Самовольные реконструкции/перепланировки в объектах недвижимости, препятствующие получению справки-характеристики на имущество и его последующей реализации.

Однако, даже создав препятствия для обращения взыскания на переданное в ипотеку имущество, должник, особенно физическое лицо, останется должником перед кредитором до момента погашения своего обязательства. Так, может быть, имеет смысл пожертвовать заложенным имуществом и приобрести свободу от долговых обязательств?!

Право обращения взыскания на переданную в ипотеку недвижимость возникает в случаях:
а) невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства;
б) нарушения ипотекодателем обязательств, предусмотренных в ипотечном договоре.

Если договор, по которому возникло основное обязательство, был нотариально удостоверен (например, кредитный договор), у кредитора есть возможность подтвердить факт нарушения основного обязательства и возникновения права на обращение взыскания на предмет ипотеки внесудебным путем. В противном случае – если основной договор не был нотариально удостоверен, — факт нарушения основного обязательства подлежит доказыванию в суде.

Нюансы процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки зависят главным образом от того, на какой именно актив претендует кредитор:
1) заложенное по ипотечному договору капитальное сооружение или выделенную в натуре его часть (квартиру);
2) заложенный земельный участок;
3) переданное в ипотеку право аренды земельного участка, отведенного под строительство объекта недвижимости
В первом случае, право на внесудебное обращение взыскания может быть реализовано двумя способами: путем приобретения заложенного имущества в собственность кредитора или путем его продажи третьим лицам (ст. 36 Закона Украины «Об ипотеке»). Первый вариант – выполним, хоть и довольно длителен и трудоемок; второй – практически не находит своего применения.

Что касается обращения ипотекодержателем взыскания на земельный участок, следует помнить, что в данном случае применение процедуры публичных торгов для продажи заложенного участка позволяет избежать переоформления государственного акта и оформления техдокументации.

Вернуться к списку

Дело NФ08-9910/2016 по делу N А53-20078/2015. Об обращении взыскания на долю в праве общей собственности на земельный участок.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

от 2 марта 2017 г. по делу N А53-20078/2015

История рассмотрения дела

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Бабаевой О.В. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном от ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Гостиница-А» (ИНН 6143084137, ОГРН 1146174001731) — Редьковой Е.В. (доверенность от 01.02.2017), в отсутствие истца — Компании Khepri Finance Limited, третьих лиц: публичного акционерного общества «МДМ БАНК», закрытого акционерного общества «Энергомаш (Белгород) — БЗЭМ», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при рассмотрении кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Гостиница-А» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 (судья Тер-Акопян О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А53-20078/2015, установил следующее.

Компания Khepri Finance Limited (далее — компания) обратилась в суд с иском к ООО «Гостиница -А» (далее — общество) об обращении взыскания на следующее имущество:

1. Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) от 10.08.2010 N 17.18/10.52/3:

— здание общежития (литера А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, с кадастровым номером 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м; установить начальную продажную стоимость 8 900 тыс. рублей;

— земельный участок площадью 9247 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м; установить начальную продажную стоимость в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости ООО «ЛЛ-Консалт»;

2. Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) от 28.10.2011 N 17.18/10.52/4:

— часть здания гостиницы площадью 2708 с инвентарным номером 1246 (литера А, п/А, н/А) этажность -9, расположенного по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040206:3208; установить начальную продажную стоимость 27 921 тыс. рублей;

— часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м (литера Б, п/Б, н/Б), этажность 9, расположенного по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040206:3209; установить начальную продажную стоимость 27 458 тыс. рублей.

— часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040206:3327; установить начальную продажную стоимость 4 142 тыс. рублей;

— часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040206:3406; установить начальную продажную стоимость 379 тыс. рублей.

— долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м; установить начальную продажную стоимость в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости ООО «ЛЛ-Консалт».

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части установления начальной продажной стоимости в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке от 22.06.2016 N 2415-02/2016 и 2415-01/2016, выполненных ООО «ЛЛ-Консалт».

Решением от 06.07.2016, оставленным без изменения постановлением от 28.10.2016, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление в части обращения взыскания на спорные долю в праве общей собственности на земельный участок и земельный участок. По мнению заявителя, в соответствии с пунктом 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога прекращается после прекращения заложенного права. Суды неправомерно обратили взыскание на земельные участки, самостоятельно изменив предмет залога: залог права аренды земельного участка на залог земельных участков. В спорных договорах залога (ипотеки) предметом залога являлось именно право аренды земельных участков, а не сами земельные участки. В ЕГРП отсутствует запись о залоге именно земельных участков, на которые суд обратил взыскание. Вывод судов о преобразовании предмета залога с права аренды земельного участка на сам земельный участок ввиду единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества ошибочен. Когда предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора не принадлежавшем залогодателю на праве собственности и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, при продаже здания (сооружения) его реализация осуществляется вместе с земельным участком, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен. Заявитель указывает на то, что он не против реализации залога в виде зданий вместе с земельными участками, однако залогодатель против перечисления денежных средств от реализации земельных участков в пользу залогодержателя.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом .

Из материалов дела видно и суды установили, что 10.08.2010 ОАО «МДМ Банк» (банк, третье лицо) и ЗАО «Энергомаш (Белгород) -МЗЭМ» (заемщик, третье лица) заключили кредитный договор N 09.18/10.52 (в редакции изменения и дополнения N 1 от 07.09.2010), согласно которому банк предоставляет заемщику кредит в сумме 1 391 638 406, 27 рублей до 29.12.2017, а заемщик обязуется своевременно возвратить сумму кредита и уплатить банку установленные настоящим договором проценты. Срок возврата кредита 29.12.2017.

Погашение кредита осуществляется заемщиком по частям (в рассрочку) в соответствии с графиком, предусмотренным договором (пункт 1.1).

За пользование кредитом заемщик уплачивает банку 8% годовых от суммы кредита; при расчете процентов количество дней в месяце и в году принимается равным календарному. Начисление процентов осуществляется на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начала операционного дня (пункт 2.2).

В силу 2.5 кредитного договора заемщик считается выполнившим свои обязательства надлежащим образом, если денежные средства в погашение кредита будут зачислены на корреспондентский счет банка, указанный в пункте 6 договора, в сроки, указанные в пункте 1.1 договора, сумма процентов — в сроки, указанные в пункте 2.3 договора, сумма комиссии за открытие ссудного счета — в сроки, указанные в пункте 2.8 договора.

В обеспечение указанного договора ОАО «МДМ Банк» (залогодержатель) и ООО «Гостиница «Атоммаш» (залогодатель) заключили договор о залоге недвижимости (ипотеки) от 10.08.2010 N 17.18/10.52/3, согласно которому в обеспечение исполнения обязательства, указанного в Приложении 1 к договору, залогодатель передает в залог залогодержателю предмет ипотеки, указанный в пункте 1.1 договора.

Согласно пункту 1.1 договора об ипотеки предметом ипотеки по договору являются объекты недвижимости и право аренды земельного участка. Наименование и описание переданных в ипотеку объектов недвижимости и право аренды земельного участка, их местонахождение и кадастровые (условные) номера, категория земель, а также площадь:

— здание общежития (литера А, А1, А2, п/А), расположенное по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, д. 16, с кадастровым номером 61:48:04 02 13:0006:2534/А:0/39150 площадью 2484,2 кв. м (далее — объект недвижимости);

— право аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящегося по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, д. 16, с кадастровым номером 61:48:04 02 13:0006 площадью 9247 кв. м (далее — земельный участок).

Предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании (пункт 1.2 договора). Объект недвижимости, указанный в пункте 1.1 договора, принадлежит залогодателю на праве собственности, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2014 N 061601040127, заключенного ОАО «ЭМК-Атоммаш» и ООО «Гостиница «Атоммаш», и акта приема-передачи имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2004 N 061601040127 N 1 от 09.12.2014 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора оценка объекта недвижимости по соглашению сторон составляет 2 546 тыс. рублей.

Земельный участок, указанный в разделе 1 договора, принадлежит залогодателю на праве аренды (договор аренды N 183 находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.12.2005 (запись регистрации N 61-61-10/046-2006-307) и дополнительное соглашение от 21.04.2010 N 1277 к указанному договору, заключенные Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска и ООО «Гостиница «Атоммаш»). Срок аренды земельного участка до 01.12.2015 (пункт 2.5).

Согласно пункту 2.7 договора оценка права аренды земельного участка по соглашению сторон составляет 134 тыс. рублей.

В обеспечение кредитного договора от 10.08.2010 N 09.18/10.52 ОАО «МДМ Банк» (залогодержатель) и ЗАО «Гостиница «Атоммаш» (залогодатель) заключили договор о залоге недвижимости (ипотеки) от 28.10.2011 N 17.18/10.52/4, согласно которому в обеспечение исполнения обязательства, указанного в Приложении 1 к договору, залогодатель передает в залог залогодержателю предмет ипотеки, указанный в п. 1.1 договора.

Согласно пункту 1.1 договора об ипотеки предметом ипотеки по договору являются объекты недвижимости и право аренды земельного участка, на котором он расположен:

— часть здания гостиницы площадью 2708 кв. м с инвентарным номером 1246 (литера А, п/А, н/А) этажность — 9, расположенного по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:00402 06:3208;

— часть здания гостиницы площадью 2663,1 кв. м (литера Б, п/Б, н/Б) этажность — 9, расположенного по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040206:3209;

— часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040 206:3327;

— часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040206:3406;

— долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61:48:0040206:2 площадью 8593 кв. м.

Предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании (пункт 1.2).

Согласно пункту 1.3 договора общая оценка предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 14 920 тыс. рублей.

В соответствии с пунктом 2.1 договора объект недвижимости, указанный в пункте 1.1 договора, принадлежит залогодателю на праве собственности (протокол внеочередного общего собрания участников ООО «Гостиница «Атоммаш» от 18.02.2010 N 1/10, акт приема-передачи имущества от 05.04.2001).

Во исполнение условий договора кредитор свои обязательства по кредитному договору исполнил надлежащим образом, выдал кредит в сумме 1391638406,27 рублей, что подтверждается выпиской по лицевому счету ЗАО «Энергомаш (Белгород) -БЗЭМ» за период с 10.08.2010 по 27.08.2014. Это не оспаривается ответчиком.

27 августа 2014 года ОАО «МДМ Банк» (цедент) и компания Khepri Finance Limited (цессионарий) заключили договор уступки прав (требований) N 74.Д08/14.845, согласно которому цедент уступает цессионарию, а цессионарий принимает все и любые права (требования), принадлежащие цеденту на основании кредитного договора от 10.08.2010 N 09.18/10.52, заключенного между цедентом и ЗАО «Энергомаш (Белгород) -БЗЭМ» (должник), со всеми изменениями и дополнениями. Согласно пункту 2 указанного договора уступаемые права включают: права цедента по уступаемому договору, состоящие из прав цедента на получение от должника: денежных средств в погашение основной суммы долга по уступаемому договору; неуплаченных процентов; неуплаченных неустойки, пени, подлежащих уплате на основании решения суда или признанных должником; неустойки, пени, подлежащих начислению и уплате после даты заключения настоящего договора; иной дебиторской задолженности, подлежащей уплате должником по уступаемому договору согласно Приложению 3 к договору.

Денежные средства за уступку уступаемых прав в размере 1 324 650 000 рублей подлежат оплате цессионарием цеденту не позднее 27.08.2015 посредством безналичного перечисления на указанный в договоре банковский счет цедента (пункт 4).

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 26.09.2014 по делу N А08-5902/2014 в отношении ЗАО «Энергомаш (Белгород) -БЗЭМ» введена процедура наблюдения. Определением от 19.03.2015 по названному делу требования компании к заемщику признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника в сумме 1409630778,91 рублей.

ЗАО «Гостиница «Атоммаш» реорганизовано в форме преобразования в ООО «Гостиница-А».

Ввиду того, что задолженность по кредитному договору от 10.08.2010 N 09.18/10.52 не погашена, истец на основании договоров о залоге недвижимости (ипотеки) 3 от 10.08.2010 N 17.18/10ю52/ и от 28.10.2011 N 17.18/10.52/4 обратился в суд к обществу (залогодателю).

Судебные акты обжалуются в части обращения взыскания на спорные долю в праве общей собственности на земельный участок и земельный участок, поэтому в остальной части не проверяются судом кассационной инстанции и подлежат оставлению без изменения.

Суды установили, что ответчик (покупатель) и администрация г. Волгодонска (продавец) заключили договор от 09.03.2015 N 77 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором располагается объект недвижимости, приобретенный в собственность ООО «Гостиница-А». В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим его предмет, продавец обязался передать в собственность, а покупатель — принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных договором, земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040213:6 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 9247 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, и предоставленный ранее в аренду.

Кроме того, ООО «Гостиница-А» (покупатель) и администрация г. Волгодонска (продавец) заключили договор от 30.01.2013 N 29 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором располагается объект недвижимости. В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим его предмет, продавец обязался передать в общую долевую собственность, а покупатель — принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных договором, земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040206:2 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 9247 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, (участок под гостиницей, баром, рестораном, офисными и торговыми помещениями, спортивно-оздоровительным комплексом) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 8593 кв. м.

Сделки исполнены сторонами, за обществом зарегистрировано право собственности на приобретенные по указанным договорам земельные участки, о чем в материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности.

С учетом положений статей 309 , 310 , 334 , 337 , 348 , 349 и 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) суды, удовлетворяя иск в полном объеме и отклоняя доводы ответчика о том, что с прекращением права аренды прекращен залог в отношении него, указали следующее.

Статья 352 Кодекс содержит перечень оснований прекращения ипотеки. При этом ни статья 352 Кодекса, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности с права аренды на право собственности. Изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Кодекса влечет прекращение залога, и не является основанием для снятия ограничения (обременения).

На данных земельных участках расположены принадлежащие ответчику здание общежития и здания гостиницы, которые также находятся в залоге у истца и только сохранение залога на земельный участок обеспечит единство судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

Однако указанные выводы судов сделаны без учета позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2016 N 307-ЭС15-20199, в обоснование которой указано следующее.

Согласно статье 62 Закона об ипотеке по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте ( пункт 1 названного Закона ). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления ( подпункт 1.1 пункта 1 указанного Закона ).

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Кодекса установлено, что залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Кодекса.

В соответствии же с пунктом 2 статьи 345 Кодекса независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю кредитору его должником, в случае залога права (требования);

4) иное имущество в случаях, установленных законом.

Исходя из указанных норм залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 345 Кодекса предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.

С учетом изложенного выводы судов в части удовлетворения требований об обращении взыскания на земельные участки являются преждевременными, поэтому в указанной части судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение.

Следует отметить, что Верховный Суд Российской Федерации в указанном определении указал на то, что договор залога не содержал условия о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности приобретенное право подлежит передаче в залог банку. Из договора залога не следует, что на залогодателя возложена обязанность предоставить банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274 , 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016 по делу N А53-20078/2015 отменить в части обращения взыскания на земельные участки. В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Смотрите еще:

  • Отказ от доли в материнском капитале одного из детей Эксперты советуют отказаться от практики дарения долей в праве на имущество, приобретенное за счет средств материнского капитала Согласно действующему законодательству жилое помещение, […]
  • Отчет по практике юриста в пфр Отчет по практике в Пенсионном фонде (2) Главная > Отчет по практике >Государство и право Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ) ПО […]
  • Право на неприкосновенность личности это ПРИНЦИП НЕПРИКОСНОВЕННОСТИ ЛИЧНОСТИ В УГОЛОВНОМ ПРОЦЕССЕ Конституция РФ провозгласила: "Каждый имеет право на свободу и личную неприкосновенность" (ч.1 ст.22). При уяснении данной […]
  • Горячая линия по защите прав потребителей белгород Управление Роспотребнадзора по Белгородской области Управление Роспотребнадзора по Белгородской области Breadcrumbs Название: Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты […]
  • Адвокат семенова ольга Семенова Ольга Владимировна Помощник руководителя, юриста, адвоката, нотариуса, секретарь Повна зайнятість, неповна зайнятість, дистанційна робота. Вік: 22 роки Місто: Одеса Контактна […]
  • Цифровой код страны происхождения товара в счет-фактуре россия Минфин России: если страну происхождения ввезенного товара нельзя установить, некоторые графы счета-фактуры можно не заполнять В случаях, если в связи с особенностями осуществления […]
Закладка Постоянная ссылка.

Комментарии запрещены.