Комментарий к статье 555 гк рф

Оглавление:

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

Текущая редакция ст. 555 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Комментарий к статье 555 ГК РФ

1. Цена в договоре продажи недвижимости является его существенным условием. Она может быть установлена как в твердой денежной сумме, так и в виде определения порядка и методики ее расчета. Так, комментируемая статья содержит основные положения, касающиеся методики расчета платы за передачу недвижимости по договору:
— в состав суммы, определяющей цену по договору продажи недвижимости, включается цена земельного участка, части земельного участка или права на такой земельный участок или его часть, на котором располагается передаваемое недвижимое имущество. Иными словами, в договор купли продажи в качестве условия о цене земельного участка включается некая формула, предусматривающая сумму стоимостей самого недвижимого имущества и земельного участка (части земельного участка);
— если цена недвижимого имущества зависит от его площади ли иных показателей размера (длины, ширины, высоты), то окончательная цена рассчитывается, исходя из этого размера. То есть и в этом случае в договоре будет указана формула, как произведение конкретной твердой денежной суммы на единицы (показатели размера). Например, за 1 га земли предусмотрена цена в двадцать тысяч рублей. При этом площадь земельного участка равна 4 га. Общая цена — восемьдесят тысяч рублей.

3. Судебная практика:
— определение ВС РФ от 09.10.2014 N 310-ЭС14-2382;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 17АП-15079/13;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 N 19АП-5493/14;
— постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.10.2014 N Ф10-3395/14 по делу N А08-8344/2013;
— постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 N 10АП-1484/14;
— постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;
— постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 07АП-8410/14;
— определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 22.02.2012 по делу N 33-1826;
— постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2009 N Ф09-5762/09-С6;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2004 N А19-2331/04-10-Ф02-2483/04-С2;
— постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 N 06АП-3889/13;
— определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23.04.2013 по делу N 33-3766;
— определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2011 N 33-17051.

Консультации и комментарии юристов по ст 555 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 555 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Комментарий к статье 555 ГК РФ

1. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 коммент. ст.). Следует учесть, что закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор — незаключенным (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. С. 299).

2. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п. 3 коммент. ст.).

Коммент. ст. не исключает возможности определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п. 2 ст. 317 ГК; п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (БНА. 2001. N 35); информационное письмо Президиума ВАС от 4 ноября 2002 г. N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ»).

3. Согласно п. 2 коммент. ст. цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю, — см. ст. 552 ГК) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка.

Правило п. 2 коммент. ст. является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

4. Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости или продажа как недвижимых, так и движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, не находит в судебно-арбитражной практике однозначного решения (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 января 2005 г. N А19-15790/04-22-Ф02-79/05-С2, А19-15790/04-22-Ф02-80/05-С2; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 января 2004 г. N А33-2518/03-С2-Ф02-4629/03-С2; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 мая 2006 г. N А66-4778/2005; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 октября 2003 г. N А05-1613/03-60/24).

5. Коммент. ст. (равно как и иные нормы § 7 гл. 30 ГК) не содержит специального регулирования обязанности покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества. Как следствие, к договору продажи недвижимости подлежат применению общие правила ст. 486 — 489 ГК об оплате товара (см. коммент. к ним). Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона установлен п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, а также разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (БНА. 2006. N 27). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом залогодержатель не лишен возможности обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию (п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС. 2005. N 4).

Другой комментарий к статье 555 Гражданского Кодекса РФ

1. Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости и может быть точно определена или определяема. Согласно ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальные права заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в рублях, суду следует рассматривать такое договорное условие как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу.

Если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в иностранной валюте, то такое договорное условие суду также следует рассматривать как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу (п. п. 3 — 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2002 г. N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации» ). Признание судом недействительным условия договора, в котором денежное обязательство выражено в иностранной валюте, влечет признание договора недействительным.

2. Цена на отдельные виды объектов недвижимого имущества может быть установлена с учетом индивидуальных и общих характеристик недвижимого имущества, в частности с учетом кадастровой оценки. Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Органы исполнительной власти субъектов Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

———————————
Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
Собрание законодательства РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

С рассматриваемыми вопросами косвенно связана очевидная для многих землепользователей проблема несоответствия (как правило, в сторону превышения) кадастровой стоимости земли ее рыночной стоимости, что имеет место не только для совершения сделок с недвижимостью, но и для целей налогообложения.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предоставляет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в суде или на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими либо юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Землепользователь вправе в качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости представить отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости при обращении в комиссию, которая вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Относительно цены по договору продажи жилого помещения п. 7 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» , предусматривает, что цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК)).

3. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества об этом должно быть указано в договоре, к такому договору применяются нормы о дарении.

4. При заключении смешанных договоров, в состав которых входят элементы договоров продажи недвижимости, условие о цене также является существенным применительно к определению цены недвижимости. Так, при заключении договора продажи оборудования и инвентаря заправочной станции цена не была определена. В ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что предметами названного договора являются как оборудование и инвентарь, так и входящий в состав автозаправочной станции объект недвижимого имущества (здание АЗС), к отношениям по купле-продаже которого применяются положения § 7 гл. 30 ГК РФ. Поскольку цена недвижимости в договоре не определена, а выявить стоимость этого объекта в комплексе всего отчуждаемого имущества не представляется возможным, суд счел его незаключенным в соответствующей части. В дальнейшем апелляционный суд, суд кассационной и надзорной инстанций признали, что договор купли-продажи является незаключенным в целом .

———————————
Определение ВАС РФ от 23 октября 2009 г. N ВАС-11160/09 по делу N А10-2800/08.

Заключение договора аренды недвижимого имущества с выкупом (ст. 624 ГК) также требует определения в договоре выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости .

———————————
См., в частности: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 по делу N А56-36561/03 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 6.

Условие о цене должно быть определено и в предварительном договоре (ст. 429 ГК).

5. Отсутствие в договоре указания на цену влечет признание договора незаключенным. Такой договор не может быть признан действительным или недействительным, что имеет место в правоприменительной практике и на недопустимость чего обращено внимание Высшего Арбитражного Суда РФ .

———————————
Определение ВАС РФ от 30 ноября 2007 г. N 12913/07 по делу N А53-19026/06-с2-20.

Гражданский кодекс РК (Особенная часть)
Статья 555. Улучшения имущества

1. Отделимые улучшения нанятого имущества, произведенные нанимателем, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором.

2. В случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателя улучшения, неотделимые без вреда для нанятого имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором.

3. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Добавить комментарий к ст.555 Гражданский кодекс РК (Особенная часть) от 1 июля 1999 года № 409

Комментарий к статье 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

1. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абз. 1 комментируемой статьи. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений — местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и др. параметры.

2. О предмете договора купли-продажи жилых помещений см. ст. 558 и коммент. к ней.

3. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным с наступлением последствий, предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК.

Законы России

ПРОГРАММА СПЕЦИАЛЬНОГО КУРСА “Валютное регулирование и валютный контроль в Российской Федерации”

В рамках спецкурса изучается правовой режим валютного регулирования, сочетающий валютные ограничения и особые меры контроля их соблюдения. Понимаемое таким образом валютное регулирование представляет собой компонент валютной политики Просмотров: 68

Вопросы и задания

Вопросы для самопроверки 1. Какие виды юридической ответственности предусмотрены в случае нарушения валютного законодательства? Просмотров: 73

§ 6. Административная ответственность за нарушение правил учета и отчетности, установленных валютным законодательством

Законодательство об административной ответственности за нарушения в сфере валютного регулирования предусматривает группу однородных составов правонарушений, которые можно условно назвать Просмотров: 385

§ 5. Административная и уголовная ответственность за нарушение правил репатриации валюты

Административная ответственность за нарушение правил репатриации валюты Административная ответственность за нарушение правил репатриации валюты в настоящее время предусмотрена ч. ч. 4 и 5 ст. 15.25 КоАП РФ. Просмотров: 1022

§ 4. Общие вопросы административной ответственности за нарушения валютного законодательства

В подавляющем большинстве случаев за нарушения валютного законодательства наступает именно административная ответственность, в связи с чем необходимо остановиться на вопросах, Просмотров: 300

§ 3. Классификация составов административных правонарушений и преступлений в валютной сфере

В целях защиты национальной валюты государство реализует совокупность экономических и юридических мер, т.е. проводит валютное регулирование в широком смысле слова (валютная политика). Просмотров: 63

§ 2. Гражданско-правовые последствия несоответствия контрактов валютному законодательству

Вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушений валютного законодательства лежит в иной плоскости, нежели применение государством мер имущественной ответственности к нарушителям Просмотров: 98

§ 1. Виды юридической ответственности за нарушения валютного законодательства

Административная и уголовная ответственность за нарушения валютного законодательства Нарушение правил валютного регулирования влечет, как правило, административную ответственность. Просмотров: 69

Вопросы и задания

Вопросы для самопроверки 1. В чем состоят особенности проверки как метода валютного контроля? Просмотров: 10

§ 2. Проверки Росфиннадзора: порядок назначения, проведения, оформления результатов

Закон о валютном регулировании называет проверку в числе полномочий органов валютного контроля, но никак не конкретизирует порядок проведения проверок, за исключением срока в семь рабочих Просмотров: 153

Смотрите еще:

  • Если не платить алименты пол года что будет За каждый день просрочки по уплате алиментов можно будет требовать неустойку Около 600 тыс. детей, которые живут в неполных семьях, сейчас не получают алименты Власти всерьез решили […]
  • Вопрос к юристу в рк Консультации юристов по законодательству Республики Казахстан Лента юридических консультаций, ответов на вопросы, задаваемых пользователями сайта. Нужно ли легализовать зарубежную […]
  • Встать на учет в военкомате при смене места жительства Постановка на учёт в военкомат при смене прописки Здравствуйте, необходимо ли вставать на учёт в военкомат в другом городе при смене прописки? Военный билет в наличии. И необходимо ли […]
  • Можно ли отказаться от уже заявленного наследства Можно ли отказаться от части наследства У меня два сына 19 и 13 лет у них умер отец от него осталась квартира, две машины и еще по мелочи. одна из машин в кредите, другую родители […]
  • Заявление о расторжении договора страхования от несчастного случая Как правильно составить заявление в страховую компанию на расторжение договора Здравствуйте.Подскажите пожалуйста как правильно и юридически грамотно написать заявление в страховую […]
  • Отказ свидетеля от дачи показаний упк Вы - свидетель: права и обязанности Кто такой свидетель и его права Свидетелем согласно ст. 60 УПК является лицо, в отношении которого имеются основания полагать, что ему известны […]
Закладка Постоянная ссылка.

Обсуждение закрыто.